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Un objectif de performance très ambitieux dans le cadre fiscal privilégié du PEA
« Alderan capitalise son expertise en matière de création de valeur sur toutes les classes d’actifs immobiliers tertiaires », précise la société de gestion dans la présentation de ce nouveau club deal. Forte du succès de son premier club deal Vadora I qui se concentrait sur l’immobilier logistique, Alderan a choisi pour Vadora II de diversifier son offre -à destination d’une clientèle privée avertie- sur l’immobilier de tourisme.
Vadora II sera très similaire à Vadora I sur le plan de la structure juridique (une SAS à capital variable non soumise à l’impôt sur la fortune immobilière et éligible au PEA et au PEA-PME) et en termes d’objectif de performance, avec un taux de rendement interne net investisseur visé de 10% sur une période de 6 ans. Ce type de rendement est rendu possible par l’utilisation de l’effet de levier, à hauteur de 65% au maximum, et par l’utilisation de « stratégies plus dynamiques que celles fondées uniquement sur des revenus locatifs réguliers ». Cela signifie que la société de gestion sera capable d’identifier et de sélectionner des opérations immobilières à forte valeur ajoutée intégrant la négociation d’actifs et d’emprises foncières constructibles parfois « off market », la réalisation de travaux de rénovation lourds -voire de véritables chantiers de construction-, et la cession auprès d’investisseurs tiers des actifs repositionnés et exploités avant l’échéance du fonds. Ce type d’opérations immobilières est en général hors de portée des épargnants individuels : le club deal Vadora II donne ainsi accès de façon mutualisée à partir de 100.000 € (hors commission de souscription) à un petit nombre d’investissements immobiliers habituellement réservés aux investisseurs institutionnels.
Participer à des opérations immobilières d’exception dans le secteur de l’immobilier de tourisme
Avec la pandémie de Covid-19, le secteur du tourisme a été marqué par une mise à l’arrêt quasiment totale sur de longues périodes en 2020 et 2021. Entre confinements, fermetures de certains pays aux touristes étrangers et arrêt du tourisme d’affaires, la conjoncture récente a durement éprouvé l’ensemble de l’écosystème du tourisme. Sur les actifs immobiliers hôteliers et les résidences gérées touristiques, il existe aujourd’hui un véritable potentiel de création de valeur à partir de niveaux de valorisations attractives, si l’on fait preuve de sélectivité. Alderan a perçu tout l’intérêt qu’il y avait actuellement à se positionner sur « un sous-jacent immobilier qui soit source d’évasion, de découverte et de repos ».
En pratique, ce sont trois projets d’investissements qui ont été pré-sélectionnés pour le club deal Vadora II :
- redynamisation d’un lieu historique (classé Monument Historique) « en créant une nouvelle destination culturelle et de bien-être » à une centaine de kilomètres à l’ouest de la capitale
- rénovation et extension d’un village de vacances haut de gamme d’environ 300 chambres dans les DOM-TOM en partenariat avec un important acteur de l’économie locale
- repositionnement de plusieurs résidences de tourisme (mer et montagne) exploitées en France par un des leaders du marché
Sur l’ensemble de ces projets, la présence et l’engagement de partenaires institutionnels de premier rang -et/ou des collectivités locales concernées- permettent de sécuriser la bonne avancée des opérations, et d’offrir une opportunité rare d’investissement aux épargnants individuels avertis qui choisiront de souscrire dans le club deal Vadora II.
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