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Les investisseurs se font plus rares et plus exigeants
Deux milliards d'euros ont été investis sur l’immobilier tertiaire français au 3ème trimestre 2023, sans doute le montant le plus faible 3ème trimestre observé depuis 2009. Au global, ce sont 8,7 milliards d'euros qui ont été engagés depuis le début de l’année, un chiffre en baisse de 57% par rapport à 2022, représentant un niveau que l’on n’avait plus connu depuis 2011. Après des années d’euphorie immobilière portée par les taux zéro, on assiste à un atterrissage brutal qui a tout de même une conséquence positive : le retour aux fondamentaux de l’immobilier, c'est-à-dire la qualité technique et géographique des actifs et la pérennité de leur occupation locative.
Pour la SCPI Allianz Pierre, c’est l’occasion de « saisir de nouvelles opportunités d’investissement à des taux relutifs », selon les termes de la société de gestion Allianz Immovalor. Ainsi, deux acquisitions importantes ont été signées depuis le début de l’année :
- un immeuble de bureaux entièrement restructuré situé 11 Bd Jean Mermoz à Neuilly-sur-Seine, acquis pour 44,8 millions d'euros, hors droits au mois de février ;
- au mois d'août, un immeuble neuf « prime » situé au 62/68 rue Jeanne d’Arc à Paris 13ème, acheté en indivision à 50-50 avec la SCI Allianz Invest Pierre et occupé à 100% par le groupe Vyv (1er groupe mutualiste de France) qui a signé un bail ferme sur longue période. Cette dernière transaction a été négociée pour un montant de 124,15 millions d'euros, hors droits avec une quote-part de 62.075.000 d'euros HT (hors droits) pour la SCPI Allianz Pierre.
« La société de gestion continue ainsi de saisir les opportunités sur le marché avec des actifs aux fondamentaux solides et sur des emplacements de premier ordre, améliorant la qualité du portefeuille de la SCPI Allianz Pierre », résume Allianz Immovalor.
Des arbitrages générateurs de plus-values distribuables
Parallèlement à ces investissements, la SCPI Allianz Pierre poursuit une stratégie d’optimisation de son patrimoine en procédant à des cessions d’actifs non stratégiques « ne répondant plus à ses critères de qualité ». Ainsi, trois immeubles ont pu être cédés au 3ème trimestre pour un montant global de 28,68 millions d'euros, dégageant une plus-value comptable (potentiellement distribuable) de plus de 5,5 millions d'euros. Ces ventes ont pu être réalisées à des prix très proches des dernières expertises, -5% en moyenne pondérée.
Un prix de part inchangé à 340 euros
Début juillet, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a émis une injonction aux sociétés de gestion immobilières de réactualiser les valeurs d’expertises de leurs patrimoines pour s’assurer que les prix de parts de leurs fonds ne s’éloignent pas trop de leurs valeurs de reconstitution. Comme la plupart des acteurs immobiliers, Allianz Immovalor a donc mené une campagne d’expertises exceptionnelles au cours de l’été sur l’ensemble des actifs détenus par la SCPI Allianz Pierre, en mettant à contribution le valorisateur interne de la SCPI ainsi que des experts indépendants.
Bilan des courses : la valeur moyenne des actifs a chuté de 5,48% par rapport à celle calculée fin 2022, mais contrairement à d’autres SCPI du marché qui s’approchaient dangereusement de la borne réglementaire de 10% de surcote et ont dû réviser leur prix de souscription, Allianz Pierre bénéficiait encore au début de cette année d’une décote de presque 6%.Cela est la onséquence d’une gestion prudente de son prix de part qui n’avait pas été revalorisé depuis plusieurs années.
La baisse de la valeur vénale enregistrée suite aux dernières expertises ne contraint donc pas la société de gestion à ajuster son prix de part. Ce dernier reste même très légèrement inférieur à la valeur de reconstitution post-expertises.
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