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SCPI Edissimmo (Amundi) : un rendement prévisionnel au-dessus de 4% en 2023

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Après avoir revu en détail l’ensemble des valeurs d'expertise de son patrimoine à mi-année « dans un contexte économique et financier complexe », Amundi Immobilier a décidé d’ajuster les prix de souscription de l’ensemble de ses SCPI en juillet dernier pour s’adapter aux nouvelles valeurs de reconstitution. Sur la SCPI Edissimmo – d’une capitalisation de 3,6 milliards d’euros avec un patrimoine de plus d’un million de mètres carrés – la baisse de prix actée est de 13,9% à compter du 24 juillet, soit un nouveau prix de part de 204 euros contre 237 euros auparavant.

Sur cette nouvelle base de prix, la fourchette de dividende prévisionnelle annoncée par Amundi de 8,30- 9,00 euros pour l’année 2023 conduirait à un rendement distribué au-dessus de 4%, contre seulement 3,64% en 2022. En effet, la situation locative d’Edissimmo est très satisfaisante, avec un taux d’occupation financier (TOF) en hausse d’un point au 3ème trimestre. La société de gestion préconise aux associés de conserver leurs parts en dépit de la baisse récente de leur prix.

Amundi préconise aux associés d’Edissimmo de conserver leurs parts

La baisse du prix de part d’Edissimmo le 24 juillet dernier a été un coup dur pour ses associés. En effet, Amundi est la première société de gestion à avoir annoncé des baisses de prix dans l’univers des SCPI suite à l’injonction émise début juillet par l’AMF. À cette occasion, Amundi a frappé fort, avec des révisions de prix allant de -12 à -17% selon ses véhicules.

Sur Edissimmo, le prix de souscription est passé de 237 à 204 euros, soit une baisse de 13,9% représentant grosso modo trois années de distribution. Pour les épargnants investis dans cette SCPI, une fois digéré la nouvelle, la question de revendre leurs parts s’est posée, mais la société de gestion a tenu à apporter quelques éléments rassurants de nature à dissuader les porteurs de parts de les céder en réalisant une moins-value.

En effet, le cycle de resserrement monétaire des banques centrales arrive à son terme et « la stabilisation des marchés de taux puis la baisse des taux longs devraient à notre avis atténuer la baisse du prix de souscription d’ici quelques années », selon les termes de la société de gestion. « Dans cette attente, les revenus générés par les actifs de la SCPI restent actuellement stables, assurant la rémunération du capital investi et la compensation progressive des pertes latentes constatées à ce jour », conclut-elle.

Une situation locative au beau fixe

Pour estimer le potentiel de distribution de la SCPI Edissimmo, de nature à compenser dans les années à venir la perte latente observée sur le prix de part, il suffit de regarder les chiffres qu’Amundi a récemment publié pour le 3ème trimestre : le taux d’occupation financier (TOF) d’Edissimmo est de 90,4%, soit une hausse d’un point par rapport au 2ème trimestre (89,4 %).

La société de gestion évoque en particulier le remplissage progressif de l’ensemble immobilier Alcala situé à Madrid. En effet, les deux bâtiments avaient été livrés partiellement vacants en début d’année et il se trouve que le 1er d’entre eux est désormais intégralement loué à L’Oréal. Le second est également occupé à 100% par un groupe paramédical allemand depuis le 1er octobre.

Sur un autre actif important du portefeuille – la tour Hekla à La Défense, achetée en VEFA fin 2017 et livrée en début d’année 2023 (en copropriété sur les trois SCPI d’Amundi avec des fonds immobiliers de Primonial REIM) – la commercialisation s’intensifie avec un taux de remplissage qui atteint désormais 20% sur trois locataires. Amundi évoque également  « de nombreuses marques d’intérêt qui montrent l’attractivité de l’actif dans son marché ».

Un taux de distribution nettement en hausse en 2023

Forte de cette dynamique locative, Amundi a distribué un acompte sur dividende de 2,07 euros par part au T3 2023, quasiment identique à ceux des deux premiers trimestres. Pour la société de gestion, cette distribution stable illustre « l’effet positif de la qualité du patrimoine détenu et le bénéfice de l’indexation des loyers que connaît actuellement le marché de l’immobilier, malgré un contexte d’augmentation des charges ».

Pour l’année entière, la distribution par part prévisionnelle se situe entre 8,30 et 9,00 euros. Sur la base du nouveau prix de part en vigueur depuis le 24 juillet (204 euros), le taux de distribution serait donc au-dessus de 4% en 2023, peut-être même jusqu’à 4,40% ! Pour mémoire, Edissimmo avait distribué un taux de rendement de 3,65% en 2022.

Seule ombre au tableau : certains associés ont procédé à des demandes de rachats depuis le début de l’été, malgré les préconisations de la société de gestion, ce qui a conduit à une file d’attente de 219.883 parts (41,3 millions d’euros) en attente de retrait à fin septembre, contre 74.575 parts au 30 juin (16,2 millions d’euros) et 11.821 parts au 31 mars (2,5 millions d’euros). Pour relativiser la situation, il faut se remémorer que la SCPI Edissimmo a enregistré une collecte brute de 243 millions d’euros en 2022 et de 59 millions d’euros sur les trois premiers trimestres de 2023.

 

 

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