SCPI PFO2 (Perial AM) : des cessions d’actifs non stratégiques contribuent au désendettement

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 09 février 2024

Au cours des 15 derniers mois, la BCE a monté ses taux directeurs à 10 reprises, pour une hausse cumulée de 450 points de base. Cette lutte acharnée contre l’inflation, inédite depuis plus de 30 ans, a commencé à produire ses effets, les derniers chiffres macroéconomiques publiés étant encourageants pour l’institut monétaire, qui pourrait en avoir terminé avec son cycle de resserrement du crédit. L’immobilier aura été une des victimes collatérales de ce tour de vis monétaire, ayant été longtemps biberonné aux taux zéro.

On a ainsi observé une correction des valeurs des actifs et une chute assez sévère du nombre de transactions. Dans ce contexte moins porteur, la SCPI PFO2 a dû réviser son prix de part à la baisse au mois de septembre, tout en conservant une solide dynamique locative. L’optimisation du portefeuille a conduit à des cessions d’actifs non stratégiques, une stratégie opportune qui contribue à diminuer le taux d’endettement de la SCPI.

Une valeur de reconstitution révisée à la baisse

Compte tenu de la conjoncture immobilière récente, Perial AM a passé en revue les expertises du portefeuille de sa SCPI PFO2 sans attendre la fin de l’exercice. Cela répondait explicitement à une demande du régulateur adressée à l’ensemble des sociétés de gestion de la place, celui-ci s’alarmant d’une divergence potentielle entre les prix de parts des SCPI et leurs valeurs de reconstitution.

Bilan des courses : la valeur de reconstitution de PFO2 a été recalculée à 166,63 euros à mi-année (contre 189,67 euros au 31/12/2022, soit -12,1% en 6 mois). Le prix de part de la SCPI PFO2 est ainsi passé de 196 euros à 164 euros le 15 septembre dernier (-16,3%). Par contrainte réglementaire, le prix de souscription doit en effet refléter, à plus ou moins 10 % près, la valeur de reconstitution par part d’une SCPI à capital variable (c’est-à-dire la valeur de son parc immobilier à laquelle sont ajoutés les frais de transaction nécessaires à son acquisition).

Des parts en attente de cession

« A noter qu’en raison de récentes demandes de retrait émanant notamment de clients institutionnels (fonds de fonds pour la plupart) ayant fait le choix de réduire leurs expositions aux marchés immobiliers, nous n’avons pour l’instant pas de contrepartie suffisante pour exécuter toutes les demandes de retrait des porteurs de part dans les délais habituels. Au regard du cycle immobilier actuel et des délais constatés pour vendre les parts de SCPI, nous conseillons donc aux Associés qui envisagent de vendre leur participation de la conserver pour bénéficier de la distribution potentielle des dividendes », résume Perial AM dans le bulletin d’information de PFO2 du 3^ème trimestre.

Ce sujet de liquidité qui touche un certain nombre de véhicules du marché, en particulier les SCPI fortement investies en actifs de bureaux franciliens, reste néanmoins à relativiser. Il est tout d’abord peu probable qu’il s’auto-alimente, les institutionnels ayant déjà pour la plupart pris leur décision de désengagement sur les grandes SCPI de la place, et il ne représente actuellement que quelques points de pourcentage de la capitalisation des SCPI concernées. Il existe par ailleurs des solutions techniques pour satisfaire les demandes de rachats sur les SCPI à capital variable comme les fonds de remboursement alimentés par des cessions d’immeubles, qui ont été mis en place durant l’été sur certaines SCPI.

Stratégie de cessions d’actifs non stratégiques pour désendetter la SCPI

La SCPI PFO2 est aujourd’hui majoritairement investie dans des actifs de bureaux (86,6% au 30/09/2023) et à 21,4 % hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Italie et Espagne). Les marchés de bureaux sont ceux qui ont le plus corrigé au cours du 1er semestre, ce qui explique la baisse importante de la valeur de reconstitution de PFO2. Perial AM a entrepris depuis plusieurs trimestres un important travail de toilettage du portefeuille immobilier de PFO2, qui doit permettre de renforcer les fondamentaux du véhicule par la cession d’actifs non stratégiques, essentiellement des immeubles de bureaux menacés d’obsolescence ou comportant un risque locatif élevé.

Au 3^ème trimestre, un actif situé à Saint Martin du Touch (31) a ainsi été cédé pour 2,4 millions d'euros et « plusieurs négociations avec les acheteurs sur des cessions potentielles sont à venir d’ici la fin de l’année », selon les termes de la société de gestion. Ces cessions permettent de désendetter partiellement PFO2, ce qui est une démarche à privilégier en période de taux élevés. Le taux d’endettement actuel de PFO2 s’élève à 28,9 % (au 30/09/2023).

Les arbitrages à venir « permettront également le remboursement de la ligne de crédit de 20 millions d'euros mise en place au cours du 3^ème trimestre, et dédiée au financement d’échéances d’une acquisition en VEFA à Vilamoura (Portugal) en cours de construction », précise Perial AM dans le dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI PFO2.

Une situation locative qui reste solide

Par contraste avec l’érosion des valeurs d’expertises constatée depuis plusieurs mois, les fondamentaux locatifs de PFO2 restent quant à eux très solides. Le TOF (taux d’occupation financier) est de 92,4 % à fin septembre avec une durée résiduelle ferme des baux (WALB) de 4,2 ans. Compte tenu de la bonne dynamique des revenus locatifs générés sur le portefeuille de PFO2, la distribution a pu s’établir à 1,90 euros/part au 3^ème trimestre, identique à celles des deux premiers trimestres de l’année.

Perial AM réitère sa confiance dans l’atteinte de l’objectif de distribution 2023 fixé entre 4,00% et 4,40%, et calculé sur la base de l’ancien prix de part de 196 euros (en vigueur au 1^er janvier 2023). Sur la base du nouveau prix de part de 164 euros, cela implique un rendement distribué compris entre 4,78% et 5,25%. Pour mémoire, le taux de distribution 2022 avait atteint 4,32% sur PFO2.

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