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La SCPI Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM) va renforcer sa diversification sectorielle

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La SCPI Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM est l’une des plus importantes du marché avec une capitalisation de 3,2 milliards d'euros au 30/09/2023. Elle est majoritairement investie dans des immeubles de bureaux (72% du portefeuille) avec une forte exposition aux bureaux franciliens à plus de 40%, soit l’une des typologies d’immobilier les plus touchées par la baisse des valeurs que l’on observe maintenant depuis plus d’un an. La dynamique locative sur la première couronne parisienne est également défavorable, ce qui conduit à réviser à la baisse le dividende cible d’Accimmo Pierre pour 2024 par rapport à celui de 2023.

Pour contrer ces effets négatifs, la société de gestion met en œuvre depuis plusieurs mois une politique de diversification sectorielle volontariste, portant sur des segments résilients comme les parcs d’activité commerciale (« Retail Parks »), les entrepôts logistiques, les hôtels et les établissements de santé.

Une offre excédentaire de surfaces locatives tertiaires en première couronne parisienne

Le développement du télétravail depuis la pandémie de Covid-19 met en tension le marché locatif des bureaux dans certains secteurs de la région parisienne où les surfaces offertes aux locataires ne trouvent pas facilement preneurs. On mentionnera en particulier les Premières Couronnes Nord et Sud (Saint-Denis, Saint-Ouen, Malakoff, Montrouge, etc.) qui font face à une réelle surabondance de surfaces de bureaux.

Parallèlement à ce phénomène, les locataires ont fait considérablement évoluer leurs attentes depuis quelques années. Aujourd'hui, ils sont très sensibles à la qualité environnementale des immeubles et recherchent plus que jamais de la centralité, ce qui pénalise la 1ère couronne et encore plus la seconde, par rapport aux marchés tertiaires de Paris intra-muros. Ils sont également friands de toutes sortes de services supplémentaires offerts aux collaborateurs.

Les immeubles les moins attractifs (obsolescence, manque de centralité) subissent une vacance structurelle qui semble difficile à résorber, ce qui explique la forte hausse des taux de vacance sur les secteurs de la première couronne, sur La Défense et péri-Défense. Ainsi, en quelques années, nous sommes passés de 4,7% de taux de vacance moyen en Île-de-France (T4 2019) à 7,7% au T3 2023. De leur côté, les entreprises tendent à réduire leur utilisation de mètres carrés, actant de fait la part structurelle prise par le télétravail. Les valeurs locatives moyennes (hors actifs « prime ») évoluent donc de façon défavorable dès que l’on sort du marché de Paris intra-muros.

La distribution 2024 d’Accimmo Pierre sera orientée à la baisse

« Dans ces marchés locatifs difficiles, les délais pour relouer les bureaux libérés par les locataires s’allongent et les risques de baisse de loyers à la fin des baux s’accroissent, ce qui exerce des pressions négatives sur les revenus perçus par la SCPI Accimmo Pierre à court et moyen terme sur son patrimoine de bureaux. Par ailleurs, les nouvelles exigences environnementales, dans le cadre de la réglementation en vigueur (Décret Tertiaire) et de l’approche d’amélioration (« best-inprogress ») du label ISR, rendent nécessaires la réalisation de travaux, générateurs de performance dans le temps, mais consommateurs de ressources dans un avenir proche. Ces facteurs réduisent à court terme la capacité distributive d’Accimmo Pierre », résume la société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel d’information.

Pour tenir compte des vents contraires observés actuellement sur les marchés locatifs tertiaires où sont positionnés ses immeubles, la SCPI Accimmo Pierre s’est fixé un objectif de distribution prévisionnelle en retrait pour 2024 : environ 6,50 euros par part contre 7,80 euros par part réalisé en 2022 et 7,20 euros de prévisionnel en 2023.

La bonne nouvelle pour les nouveaux associés, qui compense la diminution du dividende, est que le prix de part a été revu fortement à la baisse au mois de juillet (-17,07%). Cela signifie que sur la base du nouveau prix de souscription de 170 euros (contre 205 euros précédemment), le taux de distribution d’Accimmo Pierre devrait être équivalent en 2024 à celui de 2022, c'est-à-dire aux alentours de 3,80%. Il devrait être supérieur à celui de 2023 qui sera calculé sur la base du prix de part au 1er janvier 2023, soit 205 euros.

Une diversification sectorielle nécessaire

La dynamique du marché immobilier s’est clairement retournée depuis un an. Cela génère une phase de transition pendant laquelle il est plus compliqué de faire tourner le patrimoine d’une SCPI comme Accimmo Pierre. Il devient plus difficile de se débarrasser d’actifs de bureaux obsolètes pour réinvestir dans des immeubles de diversification, adaptés aux nouveaux usages ou répondant à des besoins essentiels.

Ainsi, la société de gestion estime que « la baisse de la collecte de nouveaux capitaux et des transactions immobilières en France et en Europe impliquent qu’il faudra davantage de temps qu’initialement anticipé pour pouvoir céder les actifs les moins performants et procéder à de nouvelles acquisitions attractives ». Néanmoins, la stratégie de diversification développée depuis début 2022 doit absolument être maintenue « en gardant des objectifs de performance et de rendement sur le long terme ». Elle est d’ailleurs une réponse adaptée au cycle baissier enregistré actuellement sur le marché des bureaux franciliens.

Pour BNP Paribas REIM, l’ambition est de « transformer Accimmo Pierre en un fonds détenant des actifs immobiliers tertiaires diversifiés, en adéquation avec ses convictions immobilières qui reposent sur des tendances structurelles et sociétales : évolutions démographiques, mutations des modes de consommation, etc. ».

Les typologies d’actifs privilégiées par le gérant sont celles qui se sont révélées être les plus résilientes après les bouleversements induits par la crise sanitaire du Covid-19 : les parcs d’activité commerciale (« Retail Parks »), les entrepôts logistiques, les hôtels (fort rebond post-Covid) et les établissements de santé.

 

 

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