La SCPI Opus Real (BNP Paribas REIM) a baissé son prix de part, mais prévoit un dividende en hausse pour 2023

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 22 février 2024

La période de taux très bas qui prévalait jusqu’au début de l’année 2022 a eu comme effet collatéral de propulser les valeurs immobilières à la hausse, que ce soit sur le résidentiel ou le tertiaire. Néanmoins, la situation a radicalement changé à partir de l’été 2022 lorsque la lutte contre l’inflation a rendu indispensable une action des principales banques centrales qui se sont engagées dans un cycle de resserrement monétaire inédit depuis plus de 30 ans.

Ce nouvel environnement de taux d’intérêt a provoqué un ralentissement marqué des transactions immobilières et une baisse des prix. Une vingtaine de SCPI de la place ont dû réviser leur prix de souscription, dont la SCPI Opus Real de BNP Paribas REIM qui a annoncé une baisse de 9,8% de son prix de part au 21 septembre 2023. Néanmoins, il ne s’agit pas d’une crise immobilière, mais d’un simple réajustement des valeurs, puisque du côté de la dynamique locative, les rendements sont stables, voire en hausse par rapport à 2022.

Un prix de part corrigé pour maintenir une décote

En réponse à la demande de l’AMF adressée aux sociétés de gestion, BNP Paribas REIM a décidé de lancer une campagne d’expertises immobilières sur l’ensemble de ses SCPI au 30 juin, dont sa SCPI Opus Real spécialisée sur l’immobilier tertiaire allemand. Sur ce véhicule, l’exercice était nécessaire car son prix de part avait été augmenté le 1er avril 2022 de 1.980 à 2.040 euros, soit +3% ! Cette augmentation avait eu lieu avant le début du cycle baissier actuel de l’immobilier.

Pour mémoire, le patrimoine d’Opus Real est aujourd’hui constitué de cinq immeubles de bureaux et d'un hôtel, situés dans les principales métropoles allemandes : Francfort, Munich, Düsseldorf, Brême et Mannheim.

« Le résultat de ces expertises fait apparaitre une baisse de la valeur du patrimoine de 6,2 % au 1er semestre 2023. Les évolutions de valeurs sont relativement homogènes au sein du portefeuille et s’expliquent principalement par la hausse des taux d’intérêt », résume la société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel d’information diffusé début novembre.

En conséquence, la nouvelle valeur de reconstitution d’Opus Real est révisée à 1.907,48 euros par part au 30 juin 2023, contre 2.041,42 euros au 31/12/2022, ce qui représente une baisse de 6,56% en 6 mois. Avec un prix de souscription de 2.040 euros, il n’y avait néanmoins pas d’obligation réglementaire à procéder à un réajustement puisque la surcote aurait été limitée à 6,95%, nettement en-dessous de la limite réglementaire de 10% !

BNP Paribas REIM a ceci dit préféré opérer une baisse du prix de part de façon à préserver une certaine décote sur la SCPI Opus Real : le prix de souscription est ainsi passé de 2.040 euros par part à 1.840 euros par part le 21 septembre 2023, soit une baisse de 9,8 % ! La décote est désormais de 3,5% contre presque zéro (0,07% exactement) au 31/12/2022.

« Nous considérons que le nouveau prix de souscription, plus proche de la nouvelle valeur intrinsèque de la SCPI, est plus approprié au regard du contexte macro-économique (hausse des taux d’intérêt en Europe) et des spécificités du marché allemand (risque de récession à court terme en Allemagne) », justifie la société de gestion.

Une distribution en hausse et une réduction du délai de jouissance

Alors que l’évolution des valeurs immobilières est incontestablement négative dans la période actuelle, on observe l’effet inverse sur la distribution d’Opus Real : non seulement, le dividende qui sera versé en 2023 sera assez probablement en hausse par rapport à 2022 avec une prévision dans une fourchette de 59 à 63 euros brut de fiscalité, contre 59,43 euros en 2022, mais la baisse du prix de part rendra ce niveau de distribution encore plus attractif car il sera rapporté au dénominateur à une quantité plus faible.

Si l’on retient comme hypothèse (non garantie) le chiffre de milieu de fourchette de 61 euros de distribution, le taux de rendement 2023 d’Opus Real pourrait ainsi atteindre potentiellement 3,31% brut de fiscalité, contre 2,91% en 2022 et 2,99% sur les mêmes hypothèses en 2023 si le prix de part était resté à 2.040 euros. On voit donc que l’attractivité du véhicule se retrouve renforcée par la baisse du prix de souscription pour les nouveaux associés.

Pour augmenter encore la capacité d’Opus Real à collecter dans les mois à venir, BNP Paribas REIM a également décidé de réduire le délai de jouissance des parts à compter du 21 septembre 2023. Désormais, la date d’entrée en jouissance est fixée au 1er jour du deuxième mois qui suit celui de l’encaissement de l’intégralité du prix de souscription, contre une entrée en jouissance le 1er jour du quatrième mois précédemment. Par exemple, pour une souscription dont les fonds sont encaissés en décembre 2023, la jouissance des parts est ramenée au 1er février 2024 au lieu du 1er avril 2024 si les conditions antérieures avaient été maintenues.

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