La SCPI Élysées Pierre (HSBC REIM) a réactivé son marché secondaire des parts fin 2023

Des baisses de valeurs d’expertises en 2023

Depuis juillet 2022, la BCE a procédé à 10 hausses successives des taux directeurs en l’espace de 14 mois, pour 450 points de base en cumulé. L’impact sur les marchés immobiliers a été assez brutal, avec une chute des volumes de transactions et une baisse de valeur de la plupart des actifs, tous secteurs confondus. Les immeubles de bureaux franciliens ont été particulièrement touchés par cette correction des prix, y compris les plus qualitatifs d’entre eux.

Ainsi, le patrimoine de la SCPI Élysées Pierre a subi une dévalorisation de 6,8% entre fin 2022 et mi-2023, conduisant la société de gestion HSBC REIM à ajuster à la baisse son prix de souscription le 9 août 2023 de 825 à 767 euros, soit -7,03%.

Le flux des souscriptions ne permet plus de compenser les demandes de retraits

Bien que la commercialisation de la SCPI Élysées Pierre ait continué à rencontrer un certain succès tout au long de l’année 2023 – et ce malgré le contexte de marché immobilier tendu – HSBC REIM précise que « les volumes de souscriptions ne permettent pas de compenser les retraits comme auparavant » ce qui crée une file d’attente de parts dont le retrait a été réclamé par les associés, environ 22 millions d'euros au 31/12/2023, soit 0,95% des parts émises sur cette SCPI.

Cette situation reste malgré tout maîtrisée par rapport à d’autres SCPI du même type et meilleure que la moyenne des SCPI : taux de parts en attente de 2,3% en moyenne selon l’ASPIM. Certaines SCPI ont un taux de parts en attente de plus de 10% à fin 2023 !

Compte tenu de ce déséquilibre entre souscriptions et demandes de retrait, HSBC REIM a réactivé le marché secondaire des parts qui existait jusqu’en 2012 et était tombé en désuétude. Cela permet aux « associés vendeurs de parts les plus pressés de reporter leur ordre sur le marché secondaire en attendant que le marché primaire ne retrouve sa fluidité ». Ce marché secondaire « fonctionne comme un carnet d’ordres boursier où l’offre rencontre la demande en toute transparence et à un prix librement décidé par le vendeur et l’acheteur, à chaque confrontation mensuelle (le 3^ème mardi de chaque mois) ». Ce carnet d’ordres est disponible sur le site Internet de la société de gestion.

Lors de la première confrontation opérée le 19 décembre 2023, soit plus de 11 ans après la précédente confrontation datant de septembre 2012, ce sont 85 parts qui ont pu être échangées au prix de 600 euros net vendeur, soit 655,20 euros tous frais compris. Le 16/01/2024, une seconde confrontation a pu avoir lieu au même prix, portant sur 48 parts.

On voit donc bien que ce prix obtenu par les vendeurs sur le marché secondaire est sensiblement inférieur au prix de retrait compensé actuellement en vigueur, soit 720,98 euros net vendeur. Cette décote de l’ordre de 17% peut être vue comme « le prix à payer » par les vendeurs pour récupérer leurs capitaux rapidement.

Des indicateurs locatifs qui restent solides

Par contraste avec la situation de liquidité défavorable aux vendeurs sur la SCPI Élysées Pierre, les principaux indicateurs locatifs de la SCPI restent « globalement bien orientés et solides », selon les termes de la société de gestion.

La SCPI Élysée Pierre « continue de remplir son principal objectif, celui d’assurer à ses associés sur le long terme des revenus réguliers et pérennes », résume-t-elle ainsi dans son dernier bulletin semestriel d’information publié début février 2024. Déjà en 2023, les associés avaient pu bénéficier d’une hausse de 10% du dividende annuel distribué par rapport à 2022 (33 euros au lieu de 30 euros), un mouvement rare dans l’univers des fonds immobiliers non cotés.

Pour 2024, HSBC REIM ambitionne de maintenir ce niveau de 33 euros, ce qui impliquerait un taux de distribution de 4,35% sur la base du nouveau prix de souscription en vigueur depuis le 9 août 2023, soit 767 euros. D’autre part, les réserves distribuables de la SCPI atteignent 64 millions d'euros au 31/12/2023, ce qui représente plus de 19 euros par part, soit 7 mois de distribution.

Signe de la bonne indexation des loyers et de la capacité de la société de gestion à les imputer sans dérogation excessive aux locataires en place, le montant global annuel des loyers facturés en 2023 par Élysées Pierre a augmenté de 8,4% par rapport à 2022, à 111,4 millions d'euros. Une partie de cette progression provient également des acquisitions réalisées par la SCPI à la fin de l’année 2022.

Le taux d’occupation financier moyen s’affiche à 88,80% au deuxième semestre 2023, contre 91,71% au S1 2023 et 90,05% au S2 2022. À ce stade, le taux de recouvrement des loyers – de 97% au S2 2023 – est proche de son niveau optimal, avec un objectif de le porter rapidement au-delà de 99% en intégrant les loyers qui continuent à être perçus après leur échéance légale, mais sans risque de défaut.

Pour HSBC REIM, « cet excellent résultat est imputable à des locataires soigneusement sélectionnés, composés à 80% de grands groupes et d’entreprises de taille intermédiaire avec un risque de solvabilité faible ».

Des expertises de fin d’année rassurantes

La mise à jour des valeurs d’expertises en fin d’année 2023, réalisée par deux cabinets indépendants en contrat avec la société de gestion (JLL et BNP Paribas Real Estate Expertises), font apparaître des éléments assez rassurants pour les associés : l’essentiel de la baisse des valeurs a été actée à mi-année et le second semestre se révèle avoir été « moins chahuté », en particulier en raison de la stabilisation des taux d’intérêt de marché à partir du mois de novembre 2023.

Désormais, les opérateurs anticipent des baisses potentielles des taux d’intervention de la BCE dans le courant de l’année 2024, ce qui pourrait à nouveau créer des conditions plus favorables à l’investissement immobilier. Une baisse supplémentaire du prix de part de la SCPI Élysées Pierre sur le marché primaire semble donc pour le moment peu probable.

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Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Société HSBC REIM (France), S.A à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 230 000 euros. HSBC REIM est une société de gestion de portefeuille de droit français agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-08000013. Siège social : HSBC REIM (France) – Immeuble Cœur Défense, 110 Esplanade du Général de Gaulle, 92400 Courbevoie. Numéro de SIREN : B 722 028 206 RCS Nanterre.