SCPI Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier) : des cessions d’immeubles en 2023

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 28 février 2024

Depuis le début de la guerre en Ukraine en février 2022, les pays de la zone euro ont fait face à un retour spectaculaire de l’inflation qui a atteint plus de 10% à son sommet au mois d’octobre 2022. Depuis lors, le reflux est très lent, avec un taux d’inflation revenu progressivement à 5,9% en août 2023, puis 2,8% en janvier 2024. L’action de la BCE a donc dû être décisive avec pas moins de 10 hausses de taux en 14 mois – de juillet 2022 à septembre 2023 – pour un total de 450 points de base. L’impact sur les prix immobiliers a été assez brutal et les volumes d’investissement se sont fortement contractés.

Amundi Immobilier voit des signaux encourageants en 2024 pour la reprise des marchés immobiliers, grâce à une potentielle baisse des taux directeurs de la BCE avant la fin de l’année 2024. Concernant sa SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, après une baisse de 12,42% de son prix de part au 1er août 2023, la situation semble s’être stabilisée. Les rachats importants de la part d’associés particuliers ou institutionnels ont conduit la société de gestion à céder des immeubles au cours de l’année pour un montant significatif de 176 millions d'euros. En ce début d’année 2024, les indicateurs locatifs restent malgré tout solides, positionnant la SCPI pour un potentiel redémarrage commercial.

176 millions d'euros de cessions en 2023

Amundi Immobilier précise qu’aucune acquisition n’a été réalisée au cours de l’année 2023 et cela peut se comprendre puisque la collecte était en forte baisse : 116 millions d'euros de collecte brute en 2023 contre 242 millions d'euros en 2022. Parallèlement à cela, les retraits de parts ont fortement augmenté, gommant l’intégralité de la collecte. Sur la fin de l’année 2023, les demandes de retrait excédaient même largement les souscriptions puisque la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine se retrouve aujourd’hui avec 3,95 % de parts en attente de retrait (environ 136 millions d'euros) dont 1,35% d’ordres provenant de personnes physiques et 2,60% d’institutionnels. Ce chiffre est comparable à la moyenne des parts en attente du marché des SCPI à 1,28 % (quote-part des associés « retails ») et 2,3% au global, tous types de porteurs confondus (source : ASPIM).

Pour améliorer le profil de liquidité de la SCPI, Amundi Immobilier a décidé de céder quelques immeubles importants en 2023, pour un montant total de 177 millions d'euros. Trois immeubles ont été vendus au 1^ersemestre pour 93 millions d'euros :

un immeuble de bureaux à Lyon pour 21 millions d'euros ;
un hôtel à La Défense pour 31 millions d'euros ;
un immeuble de bureaux à Paris pour 41 millions d'euros.

Trois cessions ont également eu lieu au 2^ème semestre pour un montant global de 84 millions d'euros :

un immeuble de bureaux à Paris (détenu via la SCI Parc Avenue) entièrement vacant, pour 31 millions d'euros ;
un immeuble de bureaux à Boulogne pour 14 millions d'euros ;
un entrepôt logistique à Corbas pour 39 millions d'euros.

Laurent Le Viguelloux et Rivca Feldman, Asset Managers chez Amundi Immobilier, ont précisé dans le dernier bulletin semestriel d’information de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine les détails de la dernière cession de l’année 2023, plutôt fructueuse pour les associés : « Situé à Corbas à l’est de Lyon, au sein du second hub logistique français, caractérisé par une vacance quasi nulle, l’actif bénéficie d’une localisation dite prime et d’une bonne accessibilité. [...] Cette plateforme aux standards actuels a été acquise en vente en l’état futur d’achèvement en 2006 et livrée en 2008. Elle est actuellement louée à 100 % auprès de 5 locataires. Malgré un contexte de marché compliqué en investissement immobilier, les fondamentaux de cet actif, les forces et les futures opportunités, ont permis de générer plus de 17 millions d'euros de plus-value pour Rivoli Avenir Patrimoine. La plus-value générée par cette cession a permis de reconstituer une partie des réserves de la SCPI. »

Des indicateurs locatifs résilients et une distribution identique à celle de 2022

Nonobstant la baisse du prix de part encaissée à l’été 2023, les associés ont toutes les raisons d’être satisfaits de la bonne tenue locative de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine. Son taux d’occupation financier (TOF) s’affiche à 89,78% au 2^ème semestre 2023, quasiment inchangé par rapport au score du 1^er semestre (89,66 %). Les signatures de baux ont porté sur 8,2 millions d'euros de loyers annuels au 2^ème semestre, faisant plus que compenser l’impact des départs de locataires à hauteur de 6 millions d'euros de loyers annuels. Le solde locatif est un peu meilleur qu’au premier semestre, respectivement 6,6 millions d'euros de nouveaux loyers et 6 millions d'euros de perte locative en base annuelle.

Sur le front de la distribution, les choses se passent bien puisque le dividende 2023 égale celui de 2022 (10,25 euros par part) grâce à un 4^ème trimestre un peu boosté à 2,75 euros, contre 2,50 euros pour les trois premiers trimestres. La distribution 2023 est ainsi conforme à ce qui avait été annoncé par Amundi Immobilier en janvier 2023. Concernant 2024, la société de gestion envisage prudemment des acomptes trimestriels de 2,50 euros par part, soit un objectif (non garanti) autour de 10 euros par part pour l’année entière.

« En fonction des évènements favorables qui interviendraient les trimestres prochains, la distribution pourrait être ajustée à la hausse », précise-t-elle.

Grâce à la baisse du prix de part opérée en cours d’année 2023, le taux de distribution 2023 se hisse au-dessus de 4% sur la base du nouveau prix de part (4,06% exactement) alors qu’il est de seulement 3,56% sur la base de l’ancien prix de part.

Nota Bene :

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Investir dans la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

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