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Emission en Replay - SCPI : comment et pourquoi investir en Allemagne ?

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AU PROGRAMME DE NOTRE EMISSION LIVE (45 min) : 

Jérémy SCHORR, Directeur Commercial de PRIMALIANCE a choisi d’interroger Jens GOETTLER, Managing Director pour l'Allemagne chez LA FRANÇAISE.

Ensemble, ils analysent, dans le cadre de la crise actuelle, la résilience du marché Allemand et plus particulièrement du marché de l'immobilier de bureaux. Ils apportent leur éclairage sur les perspectives pour les SCPI investies en Allemagne, et notamment LF Europimmo, SCPI gérée par le Groupe La Française et investie majoritairement en Allemagne. 

 

1 - Quels sont les éléments de résilience du modèle Allemand, et plus particulièrement sur le marché de l'immobilier d'entreprise ?    

La société de gestion La Française a fait le choix d’installer sa propre structure en Allemagne dès 2014. Mais pourquoi chercher à investir en immobilier d’entreprise en Allemagne plutôt qu’en France ?

La première raison, la plus évidente, est un souci de diversification qui permet de profiter de cycles immobiliers et économiques différents par rapport aux investissements réalisés en France, dans un pays où les indicateurs macro-économiques sont solides.

Si en France, le marché immobilier est très centré sur Paris et la Région Parisienne, l’Allemagne connaît une organisation régionale par « länder » où les organismes publics régionaux ont un réel poids. Düsseldorf par exemple a la même importance que Stuttgart ou Francfort, même si Berlin, Hambourg ou Munich représentent les marchés les plus grands. Cette organisation régionale est assez favorable en période de crise. Au début de la crise par exemple, l’Etat et les Länders ont débloqué du budget et proposé une aide aux petites entreprises sur simple demande pour faire face à la situation. Près de 100 millions d’euros ont été versés pour soutenir les petits commerces.

La profondeur de marché Allemand (qui exprime sa capacité à absorber des ordres d'achat ou de vente de montants importants, et donc qui participe à sa liquidité), est reconnue : L’Allemagne est, en 2019, le marché le plus liquide d’Europe. Plus de 60 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier commercial, dont 60% dans l’immobilier de bureaux.

Dans le marché immobilier Allemand, les taux de vacances dans les grandes villes sont historiquement très faibles.  

Les baux commerciaux en Allemagne sont généralement de 5 ans ou 10 ans ferme, parfois 15 ans. Un bail long permet la stabilité et la sécurité des revenus. Mais un changement de locataire peut aussi être une opportunité d’augmentation des loyers et par là même, de valorisation de l’actif. D’autant qu’en Allemagne, à la fin du bail, le bailleur commercial est libre de renégocier le nouveau loyer sans contraintes : ainsi par exemple, les loyers commerciaux à Berlin ont plus que doublés en 3 ans, passant d’un loyer mensuel de de 15€ / m² à 30€ voire 40€/ m² aujourd’hui. Dans le secteur résidentiel en revanche, les loyers sont très encadrés.

L’endettement de l’Allemagne est passé de 82% du PIB en 2010 à moins de 60% en 2019, un des meilleurs élèves de l’Europe avec les Pays-Bas. C’est un élément fort de résilience face à la crise liée au COVID-19. On estime que le taux d’endettement pourrait passer à 75%.

Jens Goettler conclut par un indicateur clé pour choisir d’investir dans un pays selon lui : la part des investisseurs locaux. En 2019, la part des investisseurs Allemands en Allemagne était de 60%, une marque de confiance envers leur pays.

 

2 - Quelle stratégie la SCPI LF Europimmo du Groupe La Française propose-t-elle ?

La SCPI LF Europimmo a été créée en 2014 par le Groupe La Française. Elle investit principalement hors de France (83%), notamment en Allemagne (62 %). En 2019, le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) a été de 4,05%.

La stratégie de la SCPI Europimmo est de sélectionner des immeubles « prime », de grande qualité, en centre-ville. Son patrimoine est composé aujourd’hui de 37 immeubles : 80% investis en immobilier de bureaux, 16% en commerces et 4% en résidences gérées.

Les locataires sont de qualité (Etat Allemand, Zalando, commerces de consommation quotidienne…). Ainsi malgré la crise du COVID-19, la collecte des loyers, payés mensuellement en Allemagne, approche les 95% en avril et mai 2020 pour la SCPI. Les pertes de loyer sont très limitées en Allemagne malgré le droit de report.

malgré le confinement (achat à Londres, en cours aux Pays Bas, ou en projet en Allemagne), la stratégie d’investissement de LF Les projets d’investissements continuentEuropimmo étant confortée par la crise.

Cette SCPI est accessible en nue-propriété, ce qui représente un bon moyen de protéger son patrimoine. Le nu-propriétaire se prive du rendement en contrepartie d’une décote, pour une période allant de 3 à 20 ans (généralement 5, 10 ou 15 ans). Par exemple pour LF Europimmo, pour un démembrement de propriété de 15 ans, le nu-propriétaire achète avec 32% de décote. Cela permet de se constituer un capital, en protégeant sa fiscalité : sans revenus fonciers pendant la période du démembrement, avec un montant investi non éligible à l’IFI et avec une diminution de l’imposition sur les plus-values (la décote n’est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value). 

Elle est également éligible en assurance vie selon la disponibilité des enveloppes achetées par les assureurs auprès de la société de gestion. L’enveloppe de l’assurance-vie apporte l’avantage de la liquidité garantie par l’assureur ainsi qu’un avantage fiscal comme les loyers sont capitalisés sur le contrat, et donc non imposés. A cela s’ajoute l’intérêt de l’assurance vie en terme de succession.

 

3 - Quels sont les avantages des SCPI investies en Allemagne ? 

Le principal avantage des SCPI investies en Allemagne est un avantage fiscal : la fiscalité est différente pour les SCPI qui ont de l’immobilier en Allemagne. En effet, la SCPI va directement payer l’impôt à la source (à hauteur de 15,875%). Grâce à la convention fiscale établie entre la France et l’Allemagne, où il n’y a pas de double imposition, l’associé Français, qui va percevoir des revenus issus de l’Allemagne, ne va pas repayer cet impôt en France et ne va pas payer non plus les prélèvements sociaux. De fait, le rendement net va être plus proche du rendement brut versé.

Par exemple, pour un couple sans enfant, avec 120 000 € de revenus :  

Si le couple a souscrit des parts d’une SCPI investie uniquement en Allemagne pour un TDVM brut de 4,05%, ils vont percevoir un taux net de 3,29% de rendement. 

S’ils ont souscrit des parts d’une SCPI investie uniquement en France, avec le même TDVM de 4,05%, le rendement net serait de 2,14%.

Pour obtenir le même résultat net, il faudrait un taux brut de 6,23% pour une SCPI avec des immeubles uniquement en France. Ce qui est impossible ave des immeubles prime.

Il est à noter qu’en terme de performances, le rendement ne suffit pas. Il faut regarder également la revalorisation du prix de la part, qui est un indicateur révélateur de la qualité du patrimoine. LF Europimo a connu une augmentation de sa valeur de part de 1,45% au début d’année 2020. Cette augmentation aurait pu être plus importante, mais la SCPI se garde un matelas de sécurité.

Quelle proportion faut-il investir en Allemagne ? Il n’y a pas d’allocation type, l’important est de diversifier. Primaliance a la conviction qu’il faut privilégier 4 secteurs d’investissements aujourd’hui : Paris, le Grand Paris, la Santé, et l’Allemagne. L’allocation dépend ensuite des besoins et des objectifs de chacun, Primaliance vous accompagne dans le choix de vos SCPI.

 

4 – Est-ce pertinent d’investir en SCPI de bureaux avec le développement du télétravail ? Existe-t-il un risque que les entreprises n’aient plus besoin de bureau ?  

Il est clair que des changements sont à venir dans l’organisation du travail, mais ni Jens Goettler, ni Jérémy Schorr n’envisagent la disparition des bureaux. Ce télétravail imposé a montré ses limites : le manque de contact subit a été le révélateur du besoin d’échange entre collaborateurs. Nos experts n’ont pas de craintes pour les bons emplacements. En moyenne en France, les besoins étaient de 10m² par collaborateur. Il faudra peut-être aménager les bureaux différemment. Il n’y a pas d’inquiétude, même si l’immobilier de bureaux va sans doute évoluer.

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