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Comment bénéficier d’une double décote sur certaines SCPI : privilégier la nue propriété sur des parts de SCPI décotées

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Le démembrement de propriété temporaire appliqué aux parts de SCPI permet aux épargnants d’accéder à la nue propriété d’un patrimoine immobilier tertiaire ou résidentiel diversifié, bien entretenu par la société de gestion, et avec bien souvent une réserve de plus-values potentielles à long terme. Les parts de SCPI détenues en nue propriété ne génèrent aucun revenu pendant la période de démembrement, et donc aucune fiscalité, ce qui est un avantage non négligeable pour les contribuables fortement imposés. La reconstitution de la pleine propriété des parts à l’échéance du démembrement temporaire (5, 10 ou 15 ans) fait disparaître la décote liée à la nue propriété, générant un gain substantiel sur la durée du démembrement. Mais certaines SCPI permettent de bénéficier d’une décote supplémentaire à l’achat, ce qui rend l’investissement en nue propriété encore plus intéressant.

Une fiscalité qui peut être lourde sur la pleine propriété de parts de SCPI

L’achat de parts de SCPI en pleine propriété est en soi un investissement qui peut être particulièrement rentable : sur les 20 dernières années, le rendement global annuel moyen des SCPI (distribution + revalorisation des prix de parts) a atteint 8,3% ! Sur cette période, les deux tiers environ de cette rémunération proviennent de la distribution de revenus, et un tiers de l’appréciation des prix de parts. Sur les 5 dernières années, le ratio atteint même ¾ - ¼ : environ 75% de la performance globale des SCPI provient des revenus distribués sur la période la plus récente. Mais tous ces chiffres concernent la performance avant fiscalité, et l’on sait que la fiscalité appliquée aux revenus fonciers lorsque les parts sont souscrites en direct peut être pénalisante, en particulier pour les contribuables situés dans les tranches hautes du barème de l’impôt sur le revenu. Si l’on tient compte des prélèvements sociaux au taux de 17,2%, un contribuable imposé au taux marginal de 45% subira en effet une fiscalité globale de 62,2% sur les revenus distribués. Si en sus ce contribuable était soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (par exemple au taux de 1%), son imposition globale appliquée au taux de distribution moyen des SCPI que l’on peut observer actuellement (4,18% en 2020 selon l’ASPIM) dépasserait 85%...

La décote en nue propriété peut atteindre 20% sur 5 ans, 30% sur 10 ans, 40% sur 15 ans…

C’est pour ces profils d’épargnants que l’achat de parts de SCPI en nue propriété est la plus intéressante : l’absence de revenus générés implique la disparition de la fiscalité correspondante, tout en conservant le positionnement sur une appréciation potentielle du patrimoine de la SCPI et donc de son prix de part en pleine propriété à l’issue du remembrement. Rappelons en effet que cette plus-value potentielle est loin d’être négligeable dans la mesure de la performance globale du placement : elle représente un tiers environ de cette dernière sur les 20 dernières années, et 25% sur les 5 dernières années. Gardons néanmoins à l’esprit que les performances passées ne présument pas de celles à venir, et qu’aucune garantie n’existe quant à l’évolution future des prix de parts de SCPI.

Mais le véritable intérêt de l’acquisition de parts de SCPI en nue propriété est ailleurs : l’abandon des revenus pendant la période de démembrement n’est en effet pas gratuite, et l’épargnant reçoit une rémunération pour cela, qui ne subit aucune fiscalité : il s’agit de la décote à l’achat. Elle peut atteindre 20% à 5 ans, 30% à 10 ans, voire 40% à 15 ans ! Cela signifie que ce qui est acheté à 70 aujourd’hui vaudra potentiellement 100 dans 10 ans -toutes choses égales par ailleurs, et en particulier la valeur du patrimoine de la SCPI-. Cela représente dans cet exemple l’équivalent d’une rémunération annuelle de 3,6% net d’impôt ! L’épargne investie se valorise ainsi chaque année (de 3,6% par an dans l’exemple d’un démembrement temporaire sur 10 ans avec une décote à l’achat de 30%) au fur et à mesure du rapprochement de l’échéance. Pendant cette période, l’épargnant échappe à toute fiscalité sur son placement: pas d’impôt sur le revenu ou de prélèvements sociaux en l’absence de revenus générés, et pas d’impôt sur la fortune immobilière car c’est l’usufruitier qui paye cet impôt s’il y est assujetti. Le gain fiscal est ainsi substantiel pour les contribuables les plus lourdement imposés.

La « double décote » ou comment cibler les SCPI qu’il est intéressant d’acheter en nue-propriété

Si l’on résume le principe de l’achat de parts de SCPI en nue-propriété, il s’agit pour l’épargnant de « transformer » implicitement la partie majoritaire de la rémunération de ce placement, et par ailleurs la plus lourdement imposée -c'est-à-dire la partie distribuée- en une plus-value implicite non imposable à l’échéance du démembrement temporaire, liée à la décote à l’achat des parts en nue propriété (jusqu’à 40% sur 15 ans). L’associé conserve parallèlement le bénéfice de la partie non distribuée de la performance de sa SCPI (i.e. la revalorisation potentielle du prix de part sur la durée du placement).  Comme mentionné précédemment, une quote-part majoritaire de la performance de ce placement proviendra ainsi de la décote intrinsèque à la nue-propriété rémunérant l’abandon des revenus distribués pendant le démembrement temporaire.

Pour booster l’espérance de plus-value future, il sera alors intéressant d’étudier un second type de décote, qui pour sa part dépendra de la politique de fixation du prix de part en pleine propriété par la société de gestion. Il s’agit de la décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI (i.e. la valeur du patrimoine augmentée des coûts d’acquisition immobiliers). En effet, plus cette décote est élevée -elle ne peut pas réglementairement dépasser 10%-, et plus les chances de revalorisation future du prix de part sont importantes. Il existe aujourd’hui des SCPI dans le marché dont la décote est proche du plancher réglementaire, comme par exemple la SCPI Epargne Foncière (La Française) qui affiche une décote de 9% avec un de prix de souscription de 827€ pour une valeur de reconstitution de 907,37€ à fin 2020. D’éventuelles revalorisations de prix de parts ne sont donc pas à exclure dans les trimestres ou années à venir sur cette SCPI, qui viendraient directement « booster » le prix de part à l’échéance d’un démembrement temporaire, d’où l’idée de sélectionner les SCPI en démembrement de propriété selon le principe de la « double décote » : une décote liée au démembrement + une seconde décote liée au prix de part par rapport à la valeur de reconstitution. Bien sûr, il est important de rappeler qu’aucune performance ne peut être garantie et que la valeur d’une SCPI peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction des cycles de marché.

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