Dernière ligne droite pour défiscaliser en 2023 !

Le démembrement de propriété pour réduire sa base taxable à l’IFI

En raison de la hausse de l’immobilier observée ces dernières années, de plus en plus d’épargnants se retrouvent aujourd’hui taxés à l’IFI. Cet impôt présente le double inconvénient d’avoir un effet de seuil de 2.500 euros (1 euro de patrimoine immobilier au-delà de 1,3 million d'euros « coûte » 2.500 euros d’IFI) et de se cumuler avec la taxe foncière, dont le montant s’est récemment envolé dans un grand nombre de villes.

Par conséquent, il peut être intéressant pour les contribuables concernés d’agir sur leur base immobilière taxable en se délestant de biens immobiliers détenus en pleine propriété (en direct ou en parts de fonds immobiliers) au profit d’un investissement en nue propriété qui n’entre pas dans le champ d’application de l’IFI. De nombreuses SCPI proposent cette option d’investissement, avec des durées de démembrement qui peuvent être choisies entre 5 et 15 ans. Ce faisant, l’épargnant qui opte pour la nue-propriété échappe à la taxe foncière ainsi qu’aux impôts grevant les revenus fonciers d’un bien en pleine propriété.

Cerise sur le gâteau : la nue-propriété permet d’acquérir une quote-part du patrimoine immobilier d’une SCPI avec une décote allant de 14 à 43% selon les véhicules et les durées de démembrement.

Verser dans un PER avant le 31 décembre

Le PER est un outil intéressant pour se constituer un complément de retraite, dans un contexte où les régimes de retraite par répartition sont menacés par des déficits structurels. L’investissement dans un PER avant la fin de l’année permet de déduire les sommes versées du revenu global de 2023 à hauteur de 10% au maximum du revenu net imposable de 2022, avec un plafond de 32.908 euros pour tout contribuable (avec ou sans activité).

Cette déduction fiscale est intéressante pour les épargnants dès l'atteinte de la tranche marginale d'imposition de 30%. Le PER conjugue l’intérêt fiscal et patrimonial d’un produit d’épargne retraite volontaire avec la pertinence de la classe d’actifs immobilière sur un horizon de long terme. Il est également possible d'accéder à une multitudes de placements via le PER :

• SCPI ;
• OPCI ;
• SCI ;
• Fonds euros nouvelle génération ;
• Divers fonds financiers ;
• Produits structurés, etc.

De plus, tant que le PER n’est pas rachetable, les supports immobiliers ne sont pas assujettis à l’IFI. Le PER devient rachetable à l’atteinte de l’âge légal de départ en retraite ou la liquidation d’un régime de retraite complémentaire. Il existe également des cas de déblocage anticipé.

Investir dans des SCPI fiscales

Les SCPI fiscales jouent sur les différentes lois de défiscalisation immobilières (Pinel, Malraux, Denormandie…) en améliorant la mutualisation du risque par rapport à un investissement sur un bien immobilier en direct. Une société de gestion professionnelle est en charge de la constitution et de la gestion locative du patrimoine, ce qui améliore le profil risque / rendement de ce type de véhicule par rapport à un actif locatif géré par l’épargnant.

Le principe de la défiscalisation repose sur un contrat « donnant-donnant » entre l'État et le contribuable. Ce dernier s’engage à investir à long terme sur un bien immobilier – ou un parc immobilier dans le cas d’une SCPI – qui correspond à un besoin sociétal important (logements situés dans des zones locatives tendues, des secteurs à redynamiser, ou dans des zones à fort intérêt historique) et à le louer sans interruption pendant la période de détention. En contrepartie, l’État concède à l’investisseur concerné une réduction de son impôt sur le revenu qui peut atteindre entre 18 et 21% du montant de l’investissement selon les produits.

À noter : la fin du dispositif Pinel a été officiellement fixée à décembre 2024, sans dispositif de remplacement 2023. Il s'agit donc de l’avant-dernière année pour profiter du dispositif.

Les GFI pour profiter d’une réduction d’impôt immédiate de 25%

Aujourd'hui, les GFI (groupements forestiers d’investissement) sont une solution permettant aux épargnants de bénéficier du dispositif IR-PME avec une réduction d’impôt de 25% du montant souscrit. Cette loi de défiscalisation dite « IR-PME » est destinée à soutenir l’activité économique en favorisant la souscription au capital des petites et moyennes entreprises, le législateur ayant prévu un plafond d’investissement annuel de 50.000 euros pour un célibataire et de 100.000 euros pour un couple soumis à imposition commune. En contrepartie de cet avantage fiscal accordé, les investisseurs ont l’obligation de conserver leurs parts de groupements forestiers jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la date de souscription.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur l’imposition de 2023 (déclaration de mai-juin 2024), il faut avoir souscrit aux parts de GFI avant le 31 décembre. L’avantage fiscal octroyé par l’investissement en GFI est soumis au plafond global des niches fiscales de 10.000 euros, l’éventuel surplus de réduction d’impôt pouvant être reporté sur les 4 années suivantes.

Suivez l'intervention de Jérémy Schorr, Directeur Commercial, Primaliance, dans l'émission Parlons Placements :