Sofidy baisse les prix de parts de deux de ses SCPI

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 20 décembre 2023

Sofidy a démarré sa campagne d’expertises de fin d’année et n’a pas attendu les chiffres définitifs pour procéder à des ajustements de prix de parts sur deux de ses SCPI : Efimmo 1 – spécialisée en immobilier de bureaux – qui perd 10,5% et Sofipierre – SCPI spécialisée en commerces – qui voit son prix diminuer de 9,2%.

Ces baisses de prix peuvent surprendre par leur timing car la société de gestion aurait très bien pu attendre le mois de janvier pour agir, sachant qu’elle avait communiqué il y a moins de 3 mois sur un maintien des conditions de souscription au vu des expertises de mi-année. Cela signifie sans doute que les valeurs de fin d’année sont moins bonnes que ce qui avait été anticipé juste après l’été. Sur Efimmo 1, la baisse des expertises serait comprise entre 7 et 8% par rapport à fin 2022, et donc de 4 à 5% par rapport aux valeurs calculées pendant l’été. Pour Sofipierre, la baisse est plus limitée de -4,5 à -5% par rapport à fin 2022. Néanmoins, cette SCPI était déjà en situation de surcote en début d’année, ce qui rendait inévitable une baisse du prix de part.

-10,5% sur le prix de part de la SCPI Efimmo 1

En ce qui concerne la SCPI Efimmo 1, son portefeuille est majoritairement exposé à l’immobilier de bureaux, le segment le plus touché par la correction des prix en 2023. La baisse des expertises est estimée par la société de gestion entre -7 et -8% sur un an à fin 2023. C’est donc sensiblement plus que la baisse de valeur de -2,84% qui avait été actée sur cette SCPI à mi-année et annoncée en septembre.

Au 1^erjanvier 2023, Efimmo 1 était déjà en très légère surcote (237 euros de prix de part pour une valeur de reconstitution de 235,04 euros), ce qui implique que la nouvelle valeur de reconstitution anticipée pour le 31/12/2023 se retrouvait probablement proche de la limite réglementaire de -10%.

Sofidy a donc fait le choix de recentrer le prix de part à un niveau plus cohérent avec les nouvelles expertises en le diminuant de 10,5% : passage de 237 euros à 212 euros le 4 décembre. Ce faisant, la société de gestion a fait une croix sur plus de 15 ans de revalorisation du prix de part, un véritable coup de massue pour les associés historiques.

Néanmoins, il faut relativiser cet aspect négatif car l’essentiel de la performance d’un tel placement provient de sa distribution sur longue période. Efimmo 1 a ainsi extériorisé des taux de distribution compris entre 4,80 et 5,40% depuis plus de 10 ans. Pour 2024, la société de gestion vise un taux de distribution supérieur à 5% sur la base de son nouveau prix de part. Pour mémoire, le taux de distribution prévisionnel 2023 brut de fiscalité d’Efimmo 1 est compris entre 4,65 et 4,90%.

Pour Sofidy, « la SCPI Efimmo 1 résiste relativement bien grâce à la forte granularité de son patrimoine composé de petites et moyennes surfaces (270 actifs et 7 millions d'euros en moyenne par actif), sa politique d’investissement disciplinée et sa poche de diversification (15 % du patrimoine) dédiée aux commerces, à l’hôtellerie et à la logistique ». La capitalisation d’Efimmo 1 est proche de 2 milliards d'euros avec aucune part en attente de retrait au 30/09/2023.

-9,2% pour Sofipierre

Pour la SCPI Sofipierre, la situation est un peu différente. En premier lieu, il s’agit d’une SCPI spécialisée sur l’immobilier de commerce, un segment moins touché actuellement par les baisses de valeurs que celui des bureaux. En effet, la période du Covid-19 avait déjà provoqué une correction significative sur ce marché très impacté par les fermetures administratives. Par conséquent, les prix étaient devenus assez modérés en sortie de crise sanitaire, laissant moins de place à des baisses supplémentaires.

Sur Sofipierre, la baisse estimée de la valeur de ses actifs est annoncée « entre -4,5 et -5% sur un an à fin 2023 », c’est environ 2 points de plus qu’au début de l’été. On aurait donc pu imaginer que Sofidy ne modifie pas le prix de part de cette SCPI, mais cela aurait été sans compter la surcote qui préexistait sur ce véhicule : +3% au 1^er janvier 2023.

Avec 5% de baisse de valeur des actifs et un endettement proche de 30% qui amplifie la diminution des expertises, l’ancien prix de part de 655 euros se retrouvait donc potentiellement proche, voire en dehors des bornes réglementaires de +/-10%. La société de gestion se devait donc de réagir et a acté un passage du prix de part à 595 euros (-9,2%) le 4 décembre 2023.

Pour l’année 2024, la SCPI Sofipierre vise un taux de distribution au-delà de 5%, après un objectif autour de 4,75% en 2023.

Quant aux autres SCPI de Sodify : Immorente, Immorente 2 et Sofidy Europe Invest, « les travaux de valorisation de fin d’année permettent de confirmer que leurs prix de parts sont actuellement correctement positionnés », estime la société de gestion.

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