Comprendre la pierre papier : définition, origine et fonctionnement
Qu'est-ce que la pierre papier ?
La pierre papier désigne un investissement indirect dans l'immobilier. Concrètement, au lieu d’acheter un bien à son nom, l’investisseur acquiert des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). C’est alors cette société qui se porte propriétaire des immeubles achetés grâce aux fonds collectés auprès de plusieurs investisseurs.
Elle gère ce patrimoine immobilier et redistribue aux porteurs de parts, au prorata de leur participation, les revenus locatifs perçus (dans le cas des SCPI de rendement) ou les plus-values réalisées lors des cessions (dans le cas des SCPI de plus-value). Les épargnants deviennent ainsi associés de cette société civile et bénéficient des performances potentielles du patrimoine immobilier détenu.
Le placement en pierre papier a l'avantage d'être plus accessible que l'investissement direct dans l'immobilier, puisqu'il est accessible à partir d'une centaine d'euros. De plus, investir en SCPI permet de mutualiser le risque, puisque la SCPI est conçue pour posséder un nombre élevé d'immeubles et de locataires. Elle peut également choisir d’investir dans des zones géographiques et des secteurs (médical, bureaux, logistique...) variés afin de ne pas concentrer le risque.
| Critères | Immobilier direct | Pierre papier |
| Type d'investissement | Achat direct d'un bien immobilier | Parts d'une société investissant dans l'immobilier |
| Ticket d'entrée | Élevé : souvent 50.000€ et plus | Accessible, dès quelques centaines d'euros (valeur de part) pour certaines SCPI, avec parfois un nombre de parts minimum pour l'investissement initial |
| Gestion | À la charge de l'investisseur avec possibilité de faire appel à une agence immobilière | À la charge de la société de gestion (mais financée par les investisseurs, via les frais prélevés sur les loyers) |
| Diversification (mutualisation du risque) | Faible : 1 ou quelques biens | Élevée avec de nombreux biens et locataires, parfois répartis sur plusieurs zones géographiques, secteurs d'activité |
| Liquidité | Faible : la revente peut être longue (délai de plusieurs mois à plusieurs années), mais certains secteurs tendus ou très recherchés offrent une revente plus rapide | Moyenne à longue : la revente passe par un marché secondaire ou par le rachat de parts, mais elle peut parfois être longue, surtout pour les SCPI à capital fixe |
| Frais | Frais de notaire (2% à 8% du prix du bien) Frais d'agence le cas échéant (3% à 8% du prix du bien) Charges d'entretien Imposition | Frais de souscription (5% à 12% du montant investi), sauf pour les SCPI sans frais d'entrée Frais de gestion annuels (entre 8% et 13% des loyers) Frais de cession (dans certains cas) Frais de retrait (dans certains cas) |
Comment fonctionne une SCPI ?
La SCPI est administrée par une société de gestion disposant de l'agrément de l'AMF, l'Autorité des marchés financiers, et est placée sous le contrôle d'un conseil de surveillance. Cette société de gestion se charge de :
- collecter les fonds auprès des investisseurs, qui deviennent associés de la SCPI ;
- rechercher des immeubles destinés à intégrer le portefeuille de la SCPI ;
- sélectionner les locataires et d'assurer la gestion courante de l'immeuble, les travaux, etc ;
- redistribuer les revenus potentiels aux actionnaires, en fonction du résultat d'exploitation des immeubles ;
- arbitrer le portefeuille immobilier et revendre les immeubles.
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Les avantages concrets de la pierre papier
Investir dans la pierre papier peut permettre à l'épargnant de percevoir de potentiels revenus issus des loyers encaissés par la SCPI. Ceux-ci sont généralement distribués chaque trimestre, semestre ou mois par la société de gestion. Attention, toutefois, il est important de garder à l’esprit que ces revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent des performances locatives du patrimoine détenu.
La diversification est l’un des atouts majeurs des SCPI. En effet, leur parc immobilier peut intégrer plusieurs dizaines, voire centaines de biens, parfois répartis dans différents secteurs et zones géographiques. Cette variété réduit l’impact d’un impayé ou de vacances locatives sur l’ensemble des revenus distribués. Attention, toutefois, si cette diversification est un vrai plus, elle ne protège pas des risques classiques liés aux SCPI, et plus largement, à l’immobilier :
- risques du marché immobilier ;
- crise économique ;
- difficultés propres à un secteur et pouvant affecter plusieurs biens en même temps, etc.
Outre ces facteurs externes, la stabilité des revenus dépend aussi d'éléments internes, comme :
- la qualité de la gestion de la SCPI ;
- la solidité des locataires ;
- la durée des baux, etc.
Un autre atout de la SCPI est son accessibilité. Il est possible de devenir associé à partir de quelques centaines d’euros seulement. Contrairement à l’investissement locatif en direct, qui demande de nombreuses démarches (recherche et visite de biens, négociation, financement, travaux, etc.), la SCPI confie l’ensemble de ces responsabilités à une société de gestion professionnelle, en contrepartie de frais.
L’épargnant est donc délesté de toute cette partie, bien qu'il reste exposé aux aléas du marché (d'où l'importance d’analyser soigneusement le placement avant de s’engager). Comme tout produit immobilier, la SCPI comporte un risque de perte en capital.
L'investissement en SCPI peut également être intéressant pour les entreprises. En effet, l’acquisition de parts de SCPI peut faire l'objet d'un amortissement comptable sur plusieurs années. Cet amortissement compense ainsi, au moins partiellement, les revenus fonciers encaissés et allège la base imposable.
Les inconvénients et limites à connaître
L’investissement en SCPI présente plusieurs limites :
- Contrairement à un livret réglementé ou au fonds en euros d'une assurance-vie, le capital investi n'est pas garanti. La valeur des parts peut, en effet, fluctuer à la baisse comme à la hausse.
- La liquidité n’est pas garantie. La revente des parts peut prendre du temps, surtout en période de faible demande. Tout dépend du type de SCPI et du nombre de parts en attente de retrait. Plus le nombre de vendeurs est supérieur au nombre d'acheteurs, plus le délai de sortie peut s’allonger.
- Les SCPI appliquent une structure de frais spécifique avec des frais d'entrée (généralement entre 8% et 12% du montant investi), des frais de gestion annuels (environ 10% à 15% des loyers collectés), et parfois des frais de sortie. Ces frais représentent au total entre 15% et 20% du montant investi sur la durée de détention. Ils rémunèrent la société de gestion pour ses services (sourcing immobilier, gestion locative, administration, reporting). C’est pourquoi il convient d'analyser ces frais au regard de la performance nette distribuée aux investisseurs. Un rendement attractif peut compenser leur poids. En revanche, une performance trop faible peut les rendre d’autant plus pénalisants.
- La performance de l'investissement en SCPI est sensible aux cycles du marché locatif, aux variations des taux d’intérêt et à l'évolution de la fiscalité.
- Les SCPI investies hors zone euro présentent un risque de change. Les loyers perçus en devise étrangère (dollar, livre sterling, etc.) sont convertis en euros avant distribution. Ainsi, les revenus peuvent varier selon l’évolution du taux de change. Mais ce risque ne concerne pas seulement les revenus. Il affecte aussi la valeur des biens immobiliers détenus, expertisés ou vendus dans la devise locale. Une dépréciation de cette devise par rapport à l’euro peut donc diminuer la valeur des parts, même si les actifs conservent de bonnes performances dans leur marché d’origine.
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Les différents types de SCPI et placements pierre papier
Panorama des formes de SCPI
Il existe 3 grandes catégories de SCPI :
- la SCPI de rendement ;
- la SCPI fiscale ;
- la SCPI de plus-value.
La SCPI de rendement
L’objectif principal d’une SCPI de rendement est de distribuer des revenus réguliers aux investisseurs. Son portefeuille est généralement composé d’actifs professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé ou hôtels) dont les loyers assurent un flux de revenus potentiellement plus stable dans le temps.
Ces SCPI privilégient les baux commerciaux, qui présentent une durée plus longue (en France souvent 9 ans, avec une possibilité de résiliation triennale). Grâce à ce fonctionnement, ce type de contrat offre une meilleure visibilité sur les loyers perçus (bien qu’ils ne soient jamais certains), contrairement aux baux d’habitation, plus courts et potentiellement plus sensibles au turnover locatif (car la durée d’engagement est plus courte).
La visibilité sur les revenus, même s’ils ne sont pas garantis, est potentiellement plus élevée. Néanmoins, le seul taux de distribution ne suffit pas à juger la performance réelle d’une SCPI. Il faut aussi tenir compte :
- du TRI (taux de rendement interne), qui mesure la performance globale sur plusieurs années ;
- de la valorisation des parts ;
- de la stratégie de gestion et de la diversification du patrimoine.
L’analyse doit donc aller bien au-delà du seul taux de distribution.
Bon à savoir : Le taux de distribution reflète le rendement annuel d’une SCPI. Il traduit le rapport entre les revenus distribués et le prix moyen de la part sur l’année. Cependant, ce chiffre repose sur plusieurs paramètres : la qualité des actifs détenus, les prix d’acquisition, le taux d’occupation, ou encore la gestion des locataires.
Pour évaluer la performance réelle d’une SCPI, il est donc essentiel d’aller au-delà du seul taux de distribution, en examinant aussi :
- le TRI (taux de rendement interne), qui mesure la rentabilité globale sur plusieurs années ;
- la valorisation des parts, reflet de l’évolution du patrimoine immobilier ;
- et la stratégie de gestion de la société, notamment en termes de diversification géographique et sectorielle des actifs.
La SCPI fiscale
Les SCPI fiscales permettent aux épargnants de bénéficier d’une réduction d’impôt, en contrepartie d’un investissement dans un type de patrimoine immobilier précis. On distingue notamment :
- Les SCPI de déficit foncier. Elles achètent des biens à rénover. Les dépenses engagées sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire la fiscalité sur les loyers existants.
- Les SCPI Malraux. Elles se concentrent sur des immeubles anciens de caractère, situés dans des sites patrimoniaux protégés. Les travaux de restauration ouvrent droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses.
- Les SCPI Denormandie. Elles investissent dans la rénovation d’immeubles résidentiels dans des quartiers éligibles, avec une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % répartie sur 12 ans.
Attention, toutefois, la SCPI Pinel n’existe plus, car le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024 (sauf cas très particuliers de programmes déjà engagés).
Bon à savoir : Nos conseillers peuvent vous orienter vers les SCPI fiscales les plus adaptées à votre profil et à vos objectifs.
Les autres véhicules de la pierre papier
L'investissement dans la pierre papier se fait souvent via une SCPI. Mais, il existe d'autres véhicules pour investir dans l'immobilier indirect, principalement les OPCI, SIIC et SCI.
OPCI
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont des placements théoriquement plus diversifiés et plus liquides que les SCPI. En effet, leur portefeuille est composé d’au moins :
- 60% de biens immobiliers ;
- 35% de placement libre ;
- 5% d'actifs liquides, pour permettre le rachat rapide des actions sur demande des épargnants.
Cette organisation tend à offrir plus de souplesse pour racheter les parts à la demande des épargnants. Elle entraîne une double exposition au risque : risque du marché immobilier et risque du marché boursier.
Cependant, cette liquidité théorique peut être mise à mal en période de tension. Les OPCI ont ainsi connu une décollecte importante au premier semestre 2025 (-580 millions d'euros selon l’ASPIM et l’IEIF). Face à des demandes massives de rachats, certains fonds peuvent être contraints de suspendre temporairement les retraits ou de plafonner les remboursements. La liquidité des OPCI est donc un critère intéressant, mais attention, cela n’est pas garanti et peut se dégrader rapidement en cas de crise ou de perte de confiance des investisseurs.
SIIC
Les SIIC (Sociétés d'investissement immobilier cotées) sont des sociétés foncières gérant un portefeuille d’actifs immobiliers tout en étant cotées en bourse, ce qui garantit une bonne liquidité. De plus, les frais d'acquisition sont moindres que ceux d'une SCPI ou d'une OPCI.
Côté inconvénients, les performances des SIIC sont fortement corrélées aux marchés boursiers et le risque de perte en capital est plus élevé. Par ailleurs, l'investissement en SIIC n'est pas possible via un PEA (Plan d'épargne en actions).
SCI
La SCI (Société civile immobilière) permet à deux personnes ou plus de posséder un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à la SCPI, elle n'est pas administrée par une société de gestion agréée. Ce sont les associés qui en définissent le fonctionnement et qui désignent un gérant. Ce dernier s’occupe de la gestion courante (administration du bien, paiement des charges, déclarations fiscales). Les grandes décisions (achat, vente, emprunt, modification des statuts) doivent être prises collectivement par les associés.
La SCI facilite la transmission entre associés ou entre générations. Elle est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Toutefois, côté limites, la gestion peut être lourde sur le plan administratif et source de conflits si les associés ne sont pas d’accord sur les orientations à prendre. De plus, la SCI ne fait pas l’objet d’une surveillance par l’AMF.
Notre sélection de SCPI Pierre Papier
Étapes clés pour réussir son investissement en SCPI
Définir son profil investisseur et ses objectifs
Avant d’investir en SCPI, il est essentiel de bien cerner son profil et ses priorités. L’investisseur doit d’abord préciser son objectif principal :
- préparer sa retraite ;
- percevoir un revenu complémentaire régulier ;
- optimiser sa fiscalité.
Selon cet objectif, le choix de la SCPI et la durée de détention conseillée ne seront pas les mêmes.
Concernant la durée de détention, deux éléments doivent être pris en compte :
- La durée recommandée. Investir en SCPI suppose de garder ses parts sur le long terme. Il est conseillé de les conserver au moins 8 à 10 ans, afin d’amortir les frais d’entrée et de profiter pleinement des revenus locatifs potentiels.
- La fiscalité des plus-values. Si les parts sont revendues avec une plus-value, celle-ci est imposée selon le régime des plus-values immobilières. L’abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année, ce qui permet une exonération totale d’IR après 22 ans de détention (et après 30 ans pour les prélèvements sociaux). Concrètement, cela signifie qu’un investissement en SCPI est d’autant plus intéressant s’il est envisagé sur le long terme, car la fiscalité devient de plus en plus favorable avec la durée.
Enfin, il est important d’évaluer sa tolérance au risque. Celle-ci est mesurée par l’indicateur réglementaire SRI (échelle de 1 à 7), qui permet de comparer objectivement le niveau de risque des placements. Les SCPI n’ont donc pas toutes le même profil de risque, et cet indicateur constitue une base utile pour choisir en fonction de son appétence personnelle.
Choisir sa SCPI et son mode d’acquisition
Le choix d’une SCPI ne doit pas se faire uniquement sur le rendement affiché. D’autres éléments doivent être analysés, notamment :
- Le taux de distribution : qui donne une idée du revenu potentiel, mais doit être comparé à la moyenne du marché et à la régularité des performances passées -qui ne préjugent pas des performances futures).
- Le taux d’occupation financier (TOF) : Un haut TOF traduit une bonne gestion locative et une meilleure stabilité des loyers.
- La stratégie de gestion : Une SCPI diversifiée (secteurs, zones géographiques) peut, par exemple, mieux diluer les risques qu’une SCPI concentrée sur un seul marché.
- La structure de frais : Frais d’entrée et de gestion pèsent directement sur le rendement net.
Une fois la SCPI choisie, reste à définir le mode d’acquisition :
- Achat en direct : Vous détenez les parts en nom propre. Vous pouvez financer cet achat à crédit (mais attention, un crédit engage et doit être remboursé même si les revenus baissent), ou opter pour un démembrement de propriété, afin de réduire le coût d’acquisition ou d’optimiser la fiscalité.
- Achat via une assurance-vie : Vos parts sont logées dans un contrat d’assurance-vie. Cela permet de profiter de l’enveloppe fiscale avantageuse du contrat (notamment après 8 ans), et d’une meilleure liquidité qu’en détention directe.
Souscrire, suivre et optimiser son placement
Pour souscrire des parts de SCPI, plusieurs étapes sont nécessaires. L’investisseur doit remplir un questionnaire de connaissance client et signer une lettre de mission afin de formaliser la relation avec son conseiller. Celui-ci vérifie alors l’adéquation de l’investissement au profil de l’épargnant et procède aux contrôles réglementaires, notamment l’origine des fonds. Ce n’est qu’après ces étapes que le bulletin de souscription, accompagné des justificatifs, peut être validé.
Une fois la souscription effective, l’investisseur perçoit des revenus potentiels, versés par la SCPI selon une périodicité définie (mensuelle, trimestrielle ou semestrielle). Ces revenus ne sont jamais garantis. Ils dépendent de la performance locative du patrimoine détenu.
Chaque année, l’épargnant doit les déclarer au titre de ses revenus fonciers. En cas de besoin de liquidités, il peut revendre ses parts sur le marché secondaire ou adresser une demande de retrait à la société de gestion.
Pour optimiser son placement, plusieurs stratégies existent :
- réinvestir les dividendes pour profiter de l'effet "boule de neige" ;
- diversifier entre plusieurs SCPI afin de mieux répartir les risques.
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Démembrement, usufruit et autres stratégies avancées
Investir en usufruit : levier fiscal pour les sociétés
Lorsqu’une société investit en usufruit de parts de SCPI, elle acquiert temporairement le droit de percevoir les revenus locatifs (dividendes) générés par la SCPI pendant la durée du démembrement. Le nu-propriétaire, quant à lui, récupérera la pleine propriété à l’issue de cette période.
Cette stratégie peut présenter plusieurs avantages pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) :
- Un amortissement comptable. La société peut amortir le coût de l’usufruit sur la durée du démembrement, ce qui réduit son résultat imposable et donc sa charge fiscale.
- Des revenus (potentiels) immédiats. L’usufruitier perçoit les revenus distribués par la SCPI pendant toute la durée du démembrement. Ces revenus sont imposés à l’IS, mais peuvent être optimisés grâce à l’amortissement simultané de l’investissement.
Investir en nue-propriété : levier fiscal pour l'investisseur
Investir en nue-propriété revient à ne pas percevoir de revenus pendant la durée du démembrement. Résultat, aucune fiscalité immédiate, tout en bénéficiant d’une décote à l’achat et en récupérant la pleine propriété à terme. Par ailleurs, les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière.
Attention, cela diminue encore la liquidité du placement.
SCPI en assurance-vie ou à crédit : optimiser la fiscalité
Plusieurs solutions permettent d’optimiser la fiscalité liée aux SCPI :
- Via l’assurance-vie, les dividendes générés ne supportent pas de prélèvements sociaux tant qu’aucun retrait n’est effectué. Après 8 ans, les retraits bénéficient d’un abattement annuel sur les gains (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple). En cas de transmission, les versements effectués avant 70 ans profitent d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire.
- À crédit. L’achat de parts de SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, ce qui allège la fiscalité tout en utilisant l’effet de levier du financement. Il faut garder à l’esprit qu’un crédit engage et doit être remboursé.
Tendances et perspectives du marché de la pierre papier en 2025
Où va le marché des SCPI ?
Le marché français des SCPI montre des signes de stabilisation et de reprise au cours des premiers mois de 2025. Au premier trimestre 2025, la collecte brute des SCPI s’établit à environ 1,3 milliard d’euros, soit une hausse de +18% par rapport à 2024.
La collecte nette atteint environ 1 milliard d’euros sur le même trimestre, ce qui représente une progression de +35% par rapport à 2024.
À fin mars 2025, la capitalisation totale du marché des SCPI est d’environ 86 milliards d’ euros, en baisse d’environ 3% sur le trimestre, en raison des ajustements de prix des parts.
Le rendement moyen du marché (taux de distribution pondéré) s’élève à 4,72% en 2024 selon l’ASPIM, contre environ 4,52% en 2023. Enfin, les SCPI à stratégie diversifiée concentrent l’essentiel de la collecte au premier trimestre 2025 (71%), suivies par :
- les SCPI spécialisées bureaux (17%) ;
- puis santé & éducation (5%) ;
- logistique et locaux d’activité (3%) ;
- résidentiel (1,6%) ;
- commerce/hôtellerie/loisirs plus marginalement.
Sources :
https://www.aspim.fr/article/communique-de-presse/les-fonds-immobiliers-grand-public-au-1er-trimestre-2025.html
https://www.aspim.fr/storage/documents/press-release-inflows-of-retail-real-estate-funds-in-q1-2025-6834263bc7d57.pdf
https://www.aspim.fr/article/communique-de-presse/les-fonds-immobiliers-grand-public-au-1er-trimestre-2025.html
https://www.aspim.fr/article/communique-de-presse/les-fonds-immobiliers-grand-public-au-1er-trimestre-2025.html
Quelles SCPI se démarquent aujourd'hui ?
Certaines SCPI affichent des performances solides en 2024, avec des TRI significatifs depuis leur lancement ou sur plusieurs années.
Consultez notre classement SCPI : https://www.primaliance.com/scpi
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Pierre Papier et trésorerie d’entreprise : un levier souvent sous-exploité
Pourquoi les SCPI séduisent les dirigeants de TPE/PME ?
Les SCPI peuvent présenter un intérêt pour certains dirigeants de TPE/PME disposant de trésorerie excédentaire, dans le cadre de stratégies patrimoniales spécifiques. Ces investissements permettent théoriquement de diversifier les placements de l'entreprise au-delà des supports monétaires classiques, tout en visant des rendements potentiellement supérieurs, bien que non garantis et soumis à des risques de perte en capital.
Dans certains cas, les SCPI peuvent s'intégrer dans des montages d'optimisation patrimoniale ou fiscale, notamment via des mécanismes d'amortissement sous conditions strictes. Comme indiqué précédemment, l'investissement en usufruit dans la pierre papier est une stratégie d'optimisation fiscale. Enfin, acheter des parts de SCPI permet de préserver la liquidité comptable, car le montant investi peut être faible et est modulable selon la trésorerie disponible.
Bon à savoir : Et pour les particuliers ? Les mêmes atouts peuvent séduire un investisseur privé. Un particulier qui souhaite diversifier son épargne peut accéder aux SCPI avec un ticket d’entrée réduit (quelques centaines d’euros), et adapter progressivement son effort d’épargne. La diversification et la possibilité d’investir en démembrement (nue-propriété ou usufruit) en font aussi un outil intéressant dans une logique patrimoniale individuelle.
Précautions à prendre pour investir via une société
Avant d'investir dans une SCPI via une société, il convient de vérifier que l'objet social de ladite société autorise l'acquisition de titres ou de parts sociales et l'investissement à long terme.
Une fois l'investissement réalisé, il est nécessaire de respecter les règles comptables, notamment constater l'achat au coût historique, enregistrer les dividendes perçus et tester la valeur des parts en fin d'exercice pour corriger une dépréciation. D'un point de vue fiscal, les distributions de SCPI sont intégrées au résultat fiscal et soumises, le plus souvent, à l’impôt sur les sociétés.
Astuce : pour investir sereinement dans une SCPI via sa société, il est possible de se faire accompagner par des spécialistes comme les conseillers en gestion de patrimoine Primaliance.
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FAQ sur les SCPI Pierre Papier
Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?
L'investissement en SCPI peut constituer un placement adapté à certains profils d'investisseurs, notamment ceux acceptant d'investir sur le long terme et un risque de perte en capital. La pertinence de ce placement dépend de plusieurs facteurs individuels : objectifs patrimoniaux, horizon d'investissement, tolérance au risque, situation fiscale, et diversification du portefeuille global. Concernant les rendements, ils varient selon de nombreux paramètres : la conjoncture économique générale (croissance, inflation, taux d'intérêt), l'évolution spécifique des marchés immobiliers (offre et demande locatives, valeurs vénales), la qualité de gestion de la société, la solidité des locataires en place, et les modifications réglementaires ou fiscales. Les performances passées, souvent mises en avant, ne garantissent pas les performances futures, et les SCPI peuvent connaître des périodes de sous-performance, de baisse de distribution, voire de perte en capital. Il convient donc d'analyser ce placement dans le cadre d'une allocation d'actifs diversifiée, en tenant compte de sa corrélation avec les autres investissements du portefeuille, et non comme une solution universelle adaptée à tous les investisseurs.
Quel rendement des SCPI en pierre papier ?
Selon les données publiées par l’ASPIM, le rendement moyen des SCPI s’est établi à 4,72 % en 2024. En pratique, les performances varient d’une SCPI à l’autre, avec des rendements généralement compris entre 3,5 % et 6,5 %, selon la stratégie (bureaux, santé, logistique, diversifiée, etc.).
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Où sont situés les biens détenus par les SCPI ?
D’après l’étude socio-économique 2025 publiée par EY pour l’ASPIM et l’IEIF, 84 % du patrimoine immobilier des fonds non cotés (dont les SCPI) se situent en France, dont 51 % en région et 24 % en Île-de-France (hors Paris).
Si les bureaux demeurent la principale classe d’actifs détenue, ils sont majoritairement concentrés à Paris et en Île-de-France (59 %). Les locaux d’activités, entrepôts et commerces se trouvent pour l’essentiel en région (près de 70 %).
Par ailleurs, la diversification géographique se poursuit : 16 % des surfaces sont désormais situées en Europe, principalement en Allemagne, Espagne et aux Pays-Bas.
En 2023, plus de la moitié des investissements réalisés par les SCPI en France (56 %) ont eu lieu hors de la région francilienne, confirmant la dynamique de développement des métropoles régionales.
(Source : EY – ASPIM – IEIF, Étude socio-économique des fonds d’investissement immobilier non cotés, juin 2025.)
Quelle est la durée de détention recommandée ?
Pour amortir les frais de souscription et lisser les cycles, il est recommandé de conserver les parts pendant 8 à 10 ans. Pour une SCPI de plus-value, la durée est plus longue, car l'imposition de la plus-value diminue selon la durée de détention. Dans une logique de revente et de transmission du patrimoine, des investisseurs conservent alors leur part jusqu'à 20-25 ans.