Comment investir en immobilier résidentiel ?

Pourquoi investir en immobilier résidentiel ?

Alors que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 continue de durement frapper l’économie mondiale, les investisseurs ont vu leurs repères habituels durablement chamboulés sur la plupart des classes d’actifs. La volatilité boursière a atteint des sommets, avec des écarts sectoriels gigantesques entre d’un côté des valeurs technologiques ou de santé, très demandées, et de l’autre des sociétés liées au transport, au tourisme ou à l’automobile très affectées par cette épidémie.

Les principales banques centrales ont rapidement agi en injectant des montants massifs de liquidités, avec comme conséquence principale un ancrage durable des taux d’intérêt à des niveaux proches de 0%, voire négatifs, sur les principales zones monétaires. Les taux longs américains en particulier -qui étaient encore proches de 3% il y a seulement deux ans- ont pour la première fois franchi à la baisse le seuil de 1% au démarrage de l’épidémie, s’établissant à 0,6% au début du mois de septembre.

Cette nouvelle donne sur les taux d’intérêt mondiaux est en soi une bonne nouvelle pour l’immobilier, dont la valorisation est inversement corrélée au niveau des taux à long terme. La classe d’actifs immobilière voit donc dans ce contexte son attractivité renforcée, en particulier par rapport aux actifs boursiers dont la volatilité a fortement augmenté depuis le début de l’année.

Mais attention : tous les actifs immobiliers ne sont pas logés à la même enseigne.

En effet, la puissante récession économique qui se développe depuis plusieurs mois commence à avoir des effets sur les loyers tertiaires, en particulier sur les typologies d’actifs les plus exposées à la fragilisation de leurs locataires comme les commerces.

Les bureaux sont plus résilients mais ils sont néanmoins sensibles au ralentissement de l’économie et à la hausse du chômage.

La catégorie d’immobilier qui in fine montre la plus grande résistance à cette crise se trouve être le logement. La période de confinement a même exacerbé la perception de ces actifs comme des lieux vitaux de repli pour des populations psychologiquement éprouvées par l’épidémie. Loin de s’effondrer comme le prévoyaient certains Cassandre, les prix des logements ont continué à progresser dans certaines villes au cours du 1er semestre. Des zones rurales jusque là délaissées ont rencontré un intérêt nouveau de la part d’acheteurs à la recherche de nouveaux horizons. Et les investisseurs professionnels (institutionnels, family offices…) qui avaient déjà plébiscité cette classe d’actifs en 2019 avec plus de 4 milliards € investis dans l’immobilier résidentiel l’année dernière (contre 1 milliard € par an en moyenne sur la période 2011-2015) devraient en toute logique renforcer leur intérêt pour ces actifs moins dépendants de la situation économique que l’immobilier tertiaire.

L'investisseur particulier a intérêt à se tourner vers l'investissement immobilier collectif

Pour l’investisseur particulier, la donne est un peu différente car il n’a pas la force de frappe d’un institutionnel lui permettant de se constituer un portefeuille diversifié en termes géographique et de risque locatif. L’achat d’un actif immobilier résidentiel locatif nécessite d’autre part un certain niveau d’expertise car le marché des logements est très morcelé géographiquement, avec des spécificités locales qui jouent un rôle important dans la formation des prix et la fixation des loyers. Pour toutes ces raisons, l’investisseur particulier aura tout intérêt à s’orienter vers des solutions mutualisées comme les SCPI, les OPCI ou les SCI logées dans des contrats d’assurance-vie, en délégant la sélection et la gestion des biens immobiliers locatifs à des professionnels de l’investissement. Avec une mise de départ de quelques milliers d’euros, l’épargnant a ainsi accès directement à un portefeuille de biens immobiliers résidentiels déjà loués, dont il va percevoir les loyers sans aucun souci de gestion. L’ensemble des charges immobilières afférentes à ces actifs (taxe foncière, assurances, travaux d’entretien…) sont prélevées et payées directement par le gérant de ces véhicules d’épargne, l’épargnant percevant de façon régulière un revenu net de tous frais (hors impôts).

Présentation de véhicules d’investissement en immobilier résidentiel

Et le rendement est souvent au rendez-vous :

• à titre d’exemple, sur la SCPI Kyaneos Pierre -gérée par Kyaneos AM- qui investit dans des biens immobiliers anciens rénovés, situés dans des petites villes régionales en particulier dans le sud de la France, les associés ont perçu en 2019 un dividende de 69,50 € par part, ce qui représente un rendement net de 6,81% (rapporté au prix moyen acheteur de la part en 2019).

• Autre exemple : la SCPI Novapierre Résidentiel de Paref Gestion, qui investit essentiellement dans des lots en loi 1948, loi 1989 maintenable et nue-propriété, a vu la valeur de son patrimoine s’apprécier de 8,3% en 2019 sous l’effet combiné de la libération progressive des lots occupés, de l’extinction partielle des usufruits, et de la progression du marché des logements, en particulier à Paris où est localisé 78% du patrimoine de cette SCPI.

• La SCPI Patrimmo Croissance de Primonial REIM investit quant à elle exclusivement en nue-propriété, elle ne distribue donc pas de dividendes puisqu’elle ne perçoit pas de loyers, mais ses associés bénéficient d’une progression régulière de la valeur de la part (+5% en 2019 et +28,25% depuis la création de cette SCPI en 2013).

• Autre SCPI de Primonial REIM principalement investie –avec un effet de levier- dans le résidentiel (65%) et une part de diversification sur le commerce (22%) et l’hôtellerie (13%), dont une partie du patrimoine se situe hors de France en zone euro (Belgique, Espagne, Italie) : la SCPI Primofamily, qui a servi un rendement net de frais de 4,03% à ses associés en 2019. La distribution du 1er semestre 2020 sur cette SCPI s’inscrit en léger retrait (environ -8% par rapport au S1 2019) mais une campagne d’expertise exceptionnelle lancée par le gérant à fin juin a montré que le patrimoine s’est apprécié par rapport au 31/12/2019 malgré la période de confinement.

• Pour les investisseurs intéressés par la fiscalité attractive de l’assurance vie, la SCI Via Générations de Turgot AM permet de pénétrer de façon mutualisée le marché du viager, encore très peu développé en France. Avec un portefeuille de plus de 112 millions € réparti sur 90 actifs immobiliers et une poche de liquidité de 30%, le niveau de décote moyen atteint 38% sur les biens sélectionnés pour une espérance de vie moyenne des occupants / usufruitiers de 11 ans environ.

• Autre véhicule intéressant pour investir dans le résidentiel : l’OPCI LF Cerenicimo du groupe La Française AM permet à l’épargnant d’accéder au marché des résidences gérées avec l’avantage fiscal du statut en loueur meublé. Le dispositif fiscal d’amortissement des biens sur la durée permet en effet de gommer une grande partie du revenu imposable généré par les loyers.

On voit donc que l’investisseur particulier bénéficie aujourd’hui d’un large choix de véhicules d’épargne mutualisés souvent innovants pour dédier une partie de ses investissements à l’immobilier résidentiel.

Par rapport à un investissement en direct dans un bien locatif, les SCPI, OPCI et SCI qui lui sont proposés ont l’avantage de le libérer totalement de la gestion concrète des biens immobiliers, tout en lui apportant le cadre sécurisé d’un véhicule d’épargne diversifié géré par une société de gestion agréée par l’AMF.