Les prix de parts des SCPI vont-ils baisser avec la crise du COVID-19 ?

Pourquoi les prix de parts de SCPI continuent à augmenter en période de crise du Covid-19 ?

La poursuite de la hausse du prix des parts des SCPI, qui peut sembler paradoxale en ces temps de crise du Covid-19, illustre en réalité un effet retard par rapport au marché immobilier actuel.

En effet, les valeurs de parts des SCPI sont fixées en fonction des dernières expertises connues de leur patrimoine immobilier, dans une fourchette réglementaire de +/- 10%.

Or ces expertises datent de fin 2019 pour l’ensemble des SCPI du marché, car ce sont celles qui ont été établies par les experts immobiliers externes aux sociétés de gestion dans le cadre des rapports annuels soumis aux associés lors des dernières assemblées générales de juin-juillet 2020.

On conçoit dès lors qu’il existe aujourd’hui un décalage entre ces expertises immobilières de fin 2019 et les prix de transaction actuels que l’on peut observer sur les différents marchés immobiliers, alors qu’un second confinement a démarré il y a quinze jours, dont on ne sait pas s’il finira avant les fêtes de fin d’année.

Faut-il pour autant s’inquiéter d’une éventuelle baisse des prix des SCPI dans les prochains mois ?

Tout d’abord, les sociétés de gestion n’auront dans la pratique aucune raison de modifier les prix de parts de leurs SCPI avant la publication des prochains rapports annuels, qui aura lieu selon les véhicules autour de juin ou juillet 2021. Les expertises des patrimoines à fin 2020 seront à cette occasion dévoilées et soumises au vote des associés.

D’autre part, les experts immobiliers utilisent plusieurs méthodologies de valorisation, soit par comparables, soit par actualisation des loyers, en tenant compte de la qualité des locataires, de la durée des baux, des emplacements… Beaucoup de paramètres qui induisent dans la pratique une grande prudence dans l’évaluation des actifs et une forme de lissage dans le temps par rapport aux marchés des transactions qui peuvent à certains moments sur-réagir, à la hausse comme à la baisse.

Par exemple, il est probable que les expertises de fin 2019 ont été majoritairement fixées à un niveau assez prudent par rapport à un marché des transactions à l’époque très dynamique, sur lequel certains prix avaient tendance à « s’envoler » sous la pression des acheteurs. A contrario, les expertises de fin 2020 devraient éviter de refléter des baisses de prix excessives, que l’on pourrait potentiellement observer sur certains actifs dont les vendeurs souhaiteraient se débarrasser rapidement (phénomènes de ventes panique ou de ventes forcées).

D’autre part, on observe aujourd’hui sur la plupart des SCPI un prix de part nettement inférieur à la valeur d’expertise de leur patrimoine à fin 2019 : par prudence, les sociétés de gestion ont préféré rester à proximité de la borne basse réglementaire (-10%) et n’ont pas traduit la fin du cycle haussier dans les prix de parts de leurs SCPI.

A l’heure actuelle, cette sage décision permettrait d’amortir une bonne partie de la baisse potentielle de certains marchés immobiliers (commerces, hôtellerie, bureaux dans une moindre mesure) et de ne pas impacter les prix des SCPI, même en faisant l’hypothèse d’expertises orientées significativement à la baisse à fin 2020 suite à la crise liée au Covid-19.

A titre d’exemples, on peut mentionner trois belles SCPI de bureaux franciliens avec des décotes proches du maximum réglementaire autorisé :

- la SCPI Epargne Foncière (La Française), décotée de 9,1% par rapport à sa valeur de reconstitution à fin 2019,

- la SCPI Sélectipierre 2 (Fiducial Gérance) avec une décote de 9,5%,

- ou bien la SCPI Allianz Pierre (Immovalor Gestion), décotée de 8,8%.