L’immobilier de santé : un investissement d'avenir

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 21 avril 2023

La période du Covid-19 nous a collectivement rappelé l’importance de nos systèmes de santé et l’impact économique important que pouvait avoir une pandémie. À cette occasion, les carences observées, que ce soit sur la chaîne de prévention ou la prise en charge des patients ont mis en lumière le sous-investissement accumulé dans ce secteur depuis plusieurs décennies.

Pourquoi investir dans la santé ?

Le retour d’expérience des années 2020 et 2021 a entraîné une véritable prise de conscience chez les acteurs publics et privés, donnant lieu à un effet de rattrapage : les montants alloués au secteur de la santé, que ce soit sur le volet financier ou celui des infrastructures, ont en effet connu une forte accélération à partir de 2021. On observe par exemple une hausse de 7,9% des dépenses de santé en 2021 (consommation de soins et de biens médicaux), un record depuis plus de 30 ans.

Au-delà de cet aspect conjoncturel, le vieillissement de la population est un autre facteur structurel qui agit à long terme sur les montants alloués au secteur de la santé. L’investissement dans l’économie de la santé est donc un axe particulièrement porteur pour les années à venir.

Qu'est-ce qu'une SCPI de santé ?

Une SCPI de santé investit dans des actifs immobiliers liés au secteur médical, paramédical ou pharmaceutique : cliniques, hôpitaux, EHPAD, cabinets médicaux, établissements spécialisés en soins de suite, pharmacies, laboratoires d'analyses, etc.

Il s'agit d'un secteur de niche, par contraste avec l’immobilier de bureaux ou de commerces qui est ciblé par la grande majorité des SCPI. L’immobilier de santé requiert une expertise particulière, car il repose avant tout sur la qualité de l’exploitant (qui est aussi le locataire). À l’heure actuelle, seul un petit nombre de SCPI se sont spécialisées sur l’immobilier de santé.

Pourquoi les SCPI santé sont-elles un bon investissement ?

Les SCPI de santé sont un bon investissement depuis quelques années car elles n’ont pas subi le cycle économique récent, avec en particulier la forte contraction économique de l’année 2020 en raison de l’épidémie de Covid-19 (chute du PIB de 7,9%, soit la pire récession depuis 1945). Certaines SCPI investies en actifs de bureaux, de commerces ou d’hôtellerie ont particulièrement souffert en 2020 et dans une moindre mesure en 2021, avec des pertes de loyers importantes liées à la fragilisation de leurs locataires. À l’inverse, les SCPI de santé engagées sur des baux longs signés avec des exploitants solides n’ont connu aucune baisse de loyers au cours de ces deux années.

À titre d’illustration, la plus importante SCPI de santé du marché – Primovie gérée par Primonial REIM – d’une capitalisation proche de 5 milliards € aujourd’hui, a connu une stabilité quasiment parfaite de son taux de distribution au cours des 5 dernières années : 4,50% en 2018, 4,51% en 2019, 4,50% en 2020, 4,60% en 2021, et 4,50% en 2022.

Une autre façon de mesurer la grande stabilité locative de ce type de SCPI est d’observer l’évolution de leur taux d’occupation financier (TOF) au cours du temps : les niveaux restent constamment très élevés, bien au-delà de 90% et souvent au-dessus de 95%. Primovie finit ainsi l’année 2022 avec un TOF de 97,10%, après avoir connu un point bas à 93,19% en 2020.

L’immobilier de santé fait également preuve d’une forte résilience de sa valorisation au cours du temps. Il ne faut donc pas s’attendre à des variations significatives de prix sur les SCPI de santé. Primovie n’a ainsi pas connu de mouvement sur son prix de part depuis 2017. Cela peut sembler frustrant pour l’épargnant qui a investi dans cette typologie de SCPI car d’autres catégories de fonds immobiliers ont pu connaître des revalorisations plus importantes au cours des 10 dernières années, mais ce facteur de stabilité joue aussi à la baisse, ce qui pourrait être un avantage dans des périodes moins favorables du cycle immobilier.

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Comment choisir votre SCPI de santé ?

Étant un secteur très spécialisé, l’immobilier de santé ne peut pas être facilement maîtrisé par l’ensemble des sociétés de gestion immobilières. Cela explique aujourd’hui le faible nombre de véhicules disponibles pour l’épargnant qui souhaiterait investir dans ce secteur.

Deux SCPI de santé semblent aujourd’hui incontournables, car elles concentrent plus de 90% des encours de cette catégorie de fonds : il s’agit de Primovie, évoquée ci-dessus, et de Pierval Santé, gérée par Euryale, dont la capitalisation approche désormais le seuil de 3 milliards €. Pierval Santé – tout comme Primovie – extériorise une remarquable stabilité de son taux de distribution sur les 5 dernières années, avec un niveau néanmoins légèrement plus élevé pour le véhicule proposé par Euryale : 5,05% en 2018, 5,05% en 2019, 4,95% en 2020, 5,33% en 2021 et 5,35% en 2022.

Au-delà de ces deux SCPI majeures ayant une dizaine d’années d’historique (Primovie a été lancée en juillet 2012 et Pierval Santé en janvier 2014), on pourra également s’intéresser à deux nouvelles SCPI de santé lancées fin 2021 : AEW Patrimoine Santé, gérée par la société de gestion AEW Patrimoine, dont la capitalisation atteint déjà 53 millions € après un an d’existence, et LF Avenir Santé, pilotée par La Française REM, qui dépasse aujourd’hui 100 millions € d’encours et a distribué 4,73% en 2022.

Nos recommandations pour l'investissement en SCPI de santé

La SCPI Primovie

La SCPI Primovie (Primonial REIM) est le principal véhicule du marché dans cette catégorie. Avec 11 ans d’existence et un track record sans défaut, c’est la SCPI qui a le plus collecté sur la période récente (790 millions € de collecte nette en 2022 après 840 millions € en 2021). Elle affiche la 2ème capitalisation du marché, tous secteur confondus, avec un niveau proche de 5 milliards € à fin 2022 (plus de 45.000 associés).

Primonial REIM est un acteur reconnu dans l’immobilier de santé, avec plus de 11 milliards € d’actifs sous gestion, des encours appelés à augmenter fortement avec le rachat prévu d’Icade Santé (6,2 milliards € d’actifs gérés).

La SCPI Primovie est accessible à partir de 2030 € d’investissement soit 10 parts à 203 €. Son taux de distribution 2022 est de 4,50% et son TRI 10 ans de 4,64% au 31/12/2022. Primovie est investie à 30% en Europe hors France (Allemagne, Italie, Espagne, Pays-Bas). La durée moyenne ferme des baux (WALB) est de 8,9 ans à fin 2022. La SCPI Primovie est labellisée ISR depuis décembre 2021.

La SCPI Pierval Santé

Pierval Santé (Euryale) est la seconde SCPI de santé du marché, avec une capitalisation de 2,86 milliards € au 31/12/2022. Lancée en 2014, elle a distribué plus de 5% à ses associés depuis 2015 (sauf en 2020 : 4,95%). Sa collecte est extrêmement dynamique : 658 millions € en 2022 après 772 millions € en 2021. La société de gestion Euryale a décidé de revaloriser son prix de part pour la première fois depuis son lancement : +2% le 29/12/2022 (de 200€ à 204€ par part).

La SCPI Pierval Santé est accessible pour un investissement minimum de 1020 € soit 5 parts à 204 €. Son taux de distribution 2022 est de 5,35% et son TOF de 98,82% au T4 2022.

Pierval Santé est majoritairement investie en dehors de France (72,3%, dont 25,5% au Royaume-Uni, 16,5% aux Pays-Bas, 15,6% en Allemagne, 10,9% en Irlande, 2% au Portugal, 1% en Espagne et 0,8% en Italie). La durée ferme résiduelle moyenne des baux est de 15,98 années au 31/12/2022.

La SCPI AEW Patrimoine Santé

AEW Patrimoine Santé, gérée par la société de gestion AEW Patrimoine, a été créée en décembre 2021. Elle mise sur l’accroissement et le vieillissement de la population senior, ainsi que la pénurie d’offres de soins adaptés, en investissant sur des hôpitaux, des cliniques, du résidentiel senior, des bureaux et de la logistique occupés par des acteurs de la santé.

Sa capitalisation atteint 53 millions € à fin 2022. Elle est accessible à partir de 5.000 € soit 5 parts à 1.000 €. Elle est également labellisée ISR depuis le 19 septembre 2022. Il n’y a pas encore d’actifs en portefeuille à fin 2022, mais la société de gestion envisage les premières distributions de sa SCPI au cours du 2ème semestre 2023.

La SCPI LF Avenir Santé

La SCPI LF Avenir Santé (La Française REM) a été lancée en octobre 2021 et labellisée ISR en février 2022. Elle affiche aujourd’hui une capitalisation de 105 millions € (au 31/12/2022) et a généré un taux de distribution 2022 de 4,73% au bénéfice de ses associés. Elle est accessible à partir d’une part à 300 €. Son patrimoine est composé de 19 immeubles avec un TOF de 100% (au 31/12/2022), situés à 37% en Europe hors de France (Belgique et Irlande).

En raison de la hausse des taux d’intérêt s’étant matérialisée au cours du 2ème semestre 2022, la SCPI LF Avenir Santé a renoncé au financement bancaire à partir de la fin de l’année dernière, réduisant de facto sa capacité d’investissement. En conséquence, la société de gestion La Française REM a réduit son objectif de distribution pour 2023 dans une fourchette 4,30/4,50 %.

La SCPI Amundi Delta Capital Santé

La SCPI Amundi Delta Capital Santé (Amundi Immobilier) cible des actifs de santé traditionnels (cliniques, hôpitaux, EHPAD, cabinets médicaux, hôtels hospitaliers, établissements spécialisés en soins de suite, pharmacies, laboratoires d'analyses…) pour au moins 40% de son patrimoine, ou « moins conventionnels » (locaux de stockage de médicaments, centres de recherche en santé, hébergement et centres de formation des soignants, centres de thalassothérapie, bureaux ou locaux d’activité dont l’objet social des locataires lors de l'acquisition a principalement trait au secteur la santé, du bien-être et de la dépendance…), avec une poche de diversification de 20% pour d’autres typologies d’actifs sans lien avec le secteur de la santé.

La SCPI Amundi Delta Capital Santé affiche une capitalisation de 19,1 millions € au 31/12/2022 après deux mois de commercialisation. Elle est accessible à partir d’une part à 250 €. Son patrimoine est composé de 2 immeubles à fin 2022, situés à Montpellier et Lyon (occupés à 100%).