Primonial REIM réduit à 1 mois le délai de jouissance de 4 SCPI à capital variable

Entre 2,6 et 8,2% de parts en attente de retraits

Ce n’est pas un hasard si la société de gestion Primonial REIM a décidé de réduire le délai de jouissance sur quatre de ses SCPI capitalisant au global près de 10 milliards d'euros d’encours, soit plus de 10% du marché global des SCPI. En effet, Primonial REIM fait partie des sociétés de gestion les plus en vue sur ce marché, notamment avec sa SCPI Primovie dont la capitalisation dépasse 5 milliards d'euros.

Comme la plupart des acteurs, ses SCPI exposées aux bureaux ont connu un sujet de liquidité. Nous pensons surtout à Primopierre (3,4 milliards d'euros d’encours) dont le prix de part a dû être diminué de plus de 13% le 15 septembre 2023. Sur cette SCPI en particulier, les ordres de rachat en suspens totalisent 89 millions d'euros à fin septembre, le troisième montant le plus élevé du marché. Cela ne représente que 2,6% de la capitalisation de Primopierre, mais en l’absence de collecte (la collecte brute sur Primopierre a été limitée à 7,1 millions d'euros au 3^ème trimestre) cela peut devenir problématique.

Sur Patrimmo Commerce, nous sommes dans une situation un peu différente en termes de sous-jacent : 90% environ du patrimoine de cette SCPI est composé d’unités commerciales, et moins de 9% de bureaux. Néanmoins, le résultat est le même en terme de liquidité : après une baisse du prix de part de plus de 10% le 15/09/2023, le volume de parts en attente de retraits s’élève à 41,5 millions d'euros à fin septembre, soit plus de 6% de la capitalisation du véhicule. La collecte brute au T3 2023 a quant à elle été réduite au strict minimum sur ce support, soit 33K d'euros.

Pour la SCPI Primofamily, exposée à l’immobilier résidentiel et non touchée par le mouvement de baisse de prix de parts, nous sommes probablement sur une situation particulière liée au retrait massif d’investisseurs institutionnels, puisque les parts en attente de rachats représentent plus de 14 fois la collecte du 3^ème trimestre, environ 20,9 millions d'euros soit 8,28% de la capitalisation.

Finalement, seule Primovie – en raison de la résilience de son sous-jacent (l’immobilier de santé et d’éducation) – évite les soucis de liquidité : seulement 0,32% des parts sont en attente de retraits au 30/09/2023.

Une façon de relancer la collecte sur les SCPI historiques

L’annonce de la baisse du délai de jouissance à un mois, contre trois mois auparavant pour Primopierre, Patrimmo Commerce et Primofamily et cinq mois pour Primovie, est effective depuis le 1er décembre 2023. Elle doit permettre de relancer la collecte sur ces quatre véhicules de Primonial REIM puisque leur rentabilité s’en trouve mécaniquement améliorée la première année.

Exemple : Primovie a distribué 4,50% en 2022 à ses associés. Un délai de jouissance de 5 mois revenait à rogner de facto 5/12^ème de ce rendement sur la première année de détention pour un associé ayant souscrit antérieurement au 1^er décembre. Ainsi, le rendement réellement perçu la 1^ère année aurait été de 7/12*4,50% = 2,62%. Néanmoins, avec un délai de jouissance réduit à un mois, l’épargnant ne perd plus que 1/12^ème de la rémunération la première année. Son rendement théorique grimpe ainsi à 11/12*4,50% = 4,12% (modulo l’évolution potentielle du taux de distribution à venir sur cette SCPI). Le gain théorique apporté par cette modification est donc de 1,50% la 1ère année, particulièrement appréciable dans un contexte où le livret A est à 3% et les comptes à terme proposés par les banques parfois proches de 4%.

Sur Primopierre et Patrimmo Commerce, outre l’effet bénéfique de la réduction du délai de jouissance, l’impact de la baisse du prix de part opérée en septembre va aussi booster le taux de distribution pour les nouveaux associés, ce qui devrait contribuer à dynamiser la commercialisation de ces produits.

Quoi qu’il en soit, il sera intéressant de suivre le parcours de ces quatre SCPI dans les trimestres à venir pour évaluer l’efficacité commerciale des mesures annoncées par Primonial REIM début décembre.