Emission en Replay - Investir dans le Grand Paris avec les SCPI

AU PROGRAMME DE NOTRE EMISSION LIVE (45 min) : 

Jérémy SCHORR, Directeur Commercial de PRIMALIANCE a choisi d’interroger Yann VIDECOQ, Directeur du Fund Management chez PERIAL.

Ensemble, ils analysent, les opportunités d'investissements qu'offre l'ambitieux projet du Grand Paris, et plus particulièrement par le biais des SCPI.  

Ils répondent notamment aux questions suivantes : 

- Comment la SCPI PF Grand Paris de PERIAL a-t-elle traversé la crise ?    

- Pourquoi est-il intéressant d'investir dans le Grand Paris ?

- Comment saisir les bonnes opportunités par le biais des SCPI ?  

1 – Le projet du Grand Paris    

Alors que l’Île de France est déjà la première région économique d’Europe, le projet du Grand Paris est un projet très ambitieux. Il s’articule notamment autour du Grand Paris Express, le plus grand projet urbain en Europe. L’objectif est de révolutionner les transports en Île de France avec la création de 200 km de métro automatique et près de 70 nouvelles gares. De nouvelles lignes de métros seront ainsi créées, elles circuleront tout autour de Paris et la ligne 14 sera prolongée. 

Quels impacts la crise peut-elle avoir sur le projet du Grand Paris ? S’il est trop tôt pour le dire, il faut savoir que les travaux sont déjà très largement engagés. Peut-être le projet sera-t-il décalé dans le temps, mais la région va quand même évoluer positivement dans les années à venir. Il semble à Yann VIDECOQ prématuré d’investir aujourd’hui dans les quartiers où il n’y a pas encore de gare ou encore en développement. Mais le Grand Paris va renforcer les endroits où il y a déjà un marché et valoriser les zones déjà établies.   

2 – La genèse de la SCPI PF Grand Paris

PERIAL est un acteur historique dans les SCPI. Société de Gestion indépendante, elle gère aujourd’hui plus de 4 milliards d’euros d’actifs et plus de 500 immeubles.

En 1966, PF1 est la première SCPI créée par PERIAL. Il y a 3 ans, PF1 est une belle endormie :  fermée à la collecte, elle possède un très beau patrimoine localisé pour l’essentiel en Île de France. En 2017, PERIAL décide la réouverture de la collecte sur cette SCPI en misant sur la dynamique du Grand Paris. Elle est alors renommée PF Grand Paris. Depuis 3 ans, la valeur du patrimoine a augmenté régulièrement à hauteur de 3 / 4% de croissance tous les ans. 

C’est une SCPI à plus de 90% de bureaux, qui mise sur des actifs très bien situés principalement à Paris et en Ile de France (14% seulement en région, et 18% seulement en 2ème couronne). Ces 14% en région ont vocation à diminuer au fur et à mesure. L’objectif est d’être à 95% sur l’Île de France d’ici 2 ou 3 ans. 

En 2019, PF Grand Paris a connu un taux de rendement de 4,38% (vs. 4,40% en moyenne pour les SCPI de rendement), avec un patrimoine qui s’est fortement valorisé. 

3 – Les investissement récents de la SCPI PF Grand Paris

PF Grand Paris a connu une très grosse collecte en début d’année 2020, avec 81 M€. La société de gestion a déjà investi cette collecte avec de très belles acquisitions rue du Faubourg St Honoré à Paris, à Rueil Malmaison et à Malakoff. Périal fait le choix d’investir uniquement dans des zones déjà établies, là où il y a déjà des secteurs de bureaux, au pied des transports. Ils ont des locataires solides (Matmut, Neopost, cabinets d’avocats).

4 – L’impact de la crise liée au COVID-19 sur la SCPI PF Grand Paris 

Un peu moins de 25% des locataires ont demandé des mesures d’accompagnement. Pour près de la moitié, PERIAL a passé le loyer en mensuel plutôt qu’en trimestriel d’avance. Pour les autres, ils ont accepté des décalages du paiement sur T3 ou T4. Au global, très très peu de loyers ont été annulés (moins de 0,4% du loyer annuel de la SCPI). L’impact sur la distribution de dividende sera donc très faible. D’autant que cette SCPI dispose de beaucoup de réserves que Périal pourra utiliser si besoin. Depuis 53 ans, PERIAL a vu passer beaucoup de crises, et a mis en place une gestion prudente qui permet d’être serein dans la crise actuelle. 

D’autant qu’il y a peu d’impact pour le moment, car PF Grand Paris est une SCPI de bureaux, secteur moins touché que les SCPI de commerce par exemple, avec des biens basés en Île de France dont beaucoup de sièges sociaux (74%), et de gros locataires.

Ils ont mis en place avec la crise une notation mensuelle des locataires avec la société Altares pour mieux les suivre et au besoin les accompagner. Le portefeuille de locataires est aujourd’hui solide. 

Il faut rappeler que cette crise économique, suite à la crise sanitaire du Coronavirus, frappe à un moment où l’immobilier est très solide (taux de vacance très faibles et loyers qui ont fortement augmentés récemment). PF Grand Paris a connu une très belle dynamique avant la crise, avec depuis 3 ans, une augmentation du dividende et du prix de part. Ainsi PF Grand Paris est bien placée pour supporter la crise, d’autant que la SCPI a constitué des réserves de 108 jours (plus de 3 mois). Le Taux de Rendement Interne (TRI) 5 ans est de 6,91%, le 2ème meilleur TRI des SCPI en France.  

Pour la SCPI PF Grand Paris, les performances attendues pour 2020 restent à un niveau équivalent aux performances 2019 : un dividende entre 20€ et 22€ (vs. 22€ en 2019) et un taux de rendement autour de 4,2% - 4,3%.

5 –Est-il judicieux d’investir dans l’immobilier de bureaux avec le recours massif au télétravail ?

La crise actuelle n’est pas disruptive pour l’immobilier de bureaux. Elle accélère juste les tendances. Le recours au télétravail existait déjà, son amplification était une évolution prévisible. Mais cela reste utile « d’être au bureau » pour les échanges entre employés. Par exemple pour l’intégration des nouveaux arrivants qui est quasi impossible en télétravail. Le bureau de demain a besoin de s’adapter et de proposer plus de flexibilité. La localisation centrale sera encore plus primordiale demain. La superficie consacrée aux bureaux des employés va diminuer mais les surfaces annexes vont augmenter fortement pour créer des espaces de partage (petites salles de réunion, service de coworking…). Les immeubles devront être de plus en plus flexibles.

Les SCPI existent depuis plus de 50 ans. Les Sociétés de Gestion sont habituées à modifier leur parc immobilier. Avant il y avait de petits bureaux, puis des open space, maintenant on a besoin de flexibilité.

6 – La SCPI PF Grand Paris est-elle accessible en démembrement de propriété ?

PF Grand Paris est accessible en démembrement de propriété pour des durées de 3 à 15 ans avec des décotes de 11% à 40%. L’intérêt du démembrement est que l’investissement ne rentre pas dans l’assiette taxable à l’IFI.

7 - Quelle est la différence entre le taux d’occupation physique et taux d’occupation financier ? 

Le taux d’occupation physique est le nombre de m² réellement occupés par le locataire. Le taux d’occupation financier est le taux de recouvrement des loyers. Quand une Société de Gestion met en place un nouveau locataire, elle accorde parfois une franchise de loyer contre des baux plus long. 

8 - Quel montant minimum pour investir en SCPI ? Quel intérêt ?

Investir en immobilier au sein d’une SCPI permet de bénéficier d’un effet taille qui offre l’accès à des immeubles de haute qualité auxquels un particulier n’aurait pas accès. Un autre bénéfice est la mutualisation des risques, comme par exemple pour PF Grand Paris avec près de 500 locataires.

L’investissement en SCPI est accessible à partir de quelques centaines d’euros, cependant, les rendements des SCPI sont proportionnels à l’investissement : vous aurez plus de loyers si vous investissez plus. La SCPI se démocratise, avec parfois jeunes actifs ou des étudiants qui souhaitent investir en SCPI. Attention cependant, le placement en SCPI est intéressant si l’on s’est déjà constitué de l’épargne de précaution. Il ne faut pas mettre tout son argent en SCPI, il faut garder de l’épargne disponible. C’est un placement long terme à horizon 8 - 10 ans. 

Il est également possible de mettre en place de l’épargne programmée pour quelques centaines d’euros par mois.