L’interview du gérant : La SCPI EUROVALYS

1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI Eurovalys ?

A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ? 

[C. DE ROSA] La SCPI Eurovalys se distingue par sa localisation 100% Allemagne et ses actifs principalement dédiés au secteur d’activité de bureaux. Cette orientation permet à nos associés de diversifier leur patrimoine en leur donnant un accès aisé au marché allemand, très attractif en raison de la santé économique quasi structurelle du pays et de la profondeur de son marché immobilier.

L’Allemagne bénéficie en effet d’un tissu d’entreprises dense et d’une économie décentralisée qui fait émerger des marchés immobiliers dynamiques autour des 7 villes les plus importantes du pays. Dans ce contexte déjà favorable, l’immobilier de bureaux, avec sa structure de baux de long terme et un taux de vacance très faible, en deçà de 5% dans la plupart des grandes villes allemandes, est particulièrement attractif pour les investisseurs. 

Par ailleurs, les porteurs de la SCPI Eurovalys bénéficient d’une fiscalité favorable grâce à la convention fiscale Franco-Allemande. L’ensemble de ce positionnement leur permet donc de capter un rendement attractif, avec des revenus assez stables dans le temps et nets de fiscalité étrangère.

2020 a été riche en acquisitions et nous devrions terminer l’année avec 12 nouveaux actifs détenus par la SCPI. Ces investissements répondent tous aux critères de sélection d’Eurovalys : tous les immeubles sont situés en Allemagne, et dédiés au secteur d’activité de bureaux. Parmi les dernières réalisées, nous comptons un actif à Reutlingen, près de Stuttgart, qui comprend pour monolocataire l’entreprise Bosch ; ou encore un actif à Mülheim avec pour locataires le groupe d’assurance Aon et la chaîne d’hypermarchés Aldi, leader en Allemagne.

2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise du COVID 19 sur la SCPI Eurovalys ?

Le positionnement de la SCPI Eurovalys lui a permis d’être assez peu impactée par la crise de la Covid-19 sur l’année 2020 et jusqu’à ce jour.

En effet, la classe d’actifs de bureaux a été pour le moment assez protégée, n’étant pas la première touchée par les effets des mesures de confinement qui ont été mises en place dans la plupart des pays concernés par le Coronavirus. De plus, ces mesures ont été « allégées » en Allemagne : aucune attestation de sortie n’étant nécessaire, le télétravail n’a pas été généralisé et certains métiers ne pouvant se faire à distance ont pu continuer ; les plus petites boutiques ont par ailleurs pu rouvrir dès le 20 avril et elles restent même ouvertes pour le deuxième confinement mis en place depuis le 2 novembre (pour lequel seuls les restaurants, salles de sport et lieux de culture ont dû fermer leurs portes). Enfin, le gouvernement d’Angela Merkel a très rapidement pris des mesures très fortes de soutien à l’économie, ce qui a déjà permis à l’Allemagne de connaître un rebond certain au cours du 3ème trimestre 2020.

Nous restons bien entendu prudents, car les effets de la crise seront probablement à mesurer sur le long terme mais, pour l’année 2020, nous n’avons reçu que cinq demandes de report des loyers, trois étant déjà soldées, et deux (pesant pour moins de 1.3% des loyers annuels de la SCPI) devant faire l’objet d’un décalage de paiement avec un remboursement avant la fin de l’année. L’impact de la pandémie sur les résultats de la SCPI Eurovalys en 2020 devrait donc être très limité.

3 – Selon vous quel est le risque dû au développement du télétravail sur le secteur ? 

Si les mesures de confinement liées au Covid-19 ont accéléré le process de recourt au télétravail pour certaines entreprises, cette tendance n’est cependant pas nouvelle…et elle ne semble pas non plus, à court terme, devoir se systématiser en dehors des périodes de confinement généralisé.

Le marché du bureau évolue, bien entendu, comme l’ensemble des secteurs économiques, au fur et à mesure des progrès technologiques et des évolutions des organisations. Ainsi, la tendance à des bureaux plus ouverts, plus flexibles, offrant des espaces de travail mais aussi de rencontre et de détente n’est pas apparue cette année, c’est une tendance de fond que nous observons déjà et à laquelle nous cherchons déjà à nous adapter en choisissant des espaces plus modernes et des localisations porteuses. Le télétravail était déjà également une constituante de l’organisation de la plupart des entreprises, les retardataires ne font qu’emboiter le pas aux précurseurs dans cette tendance à laquelle nous devons être attentifs. De là à ce que cela vienne cependant freiner drastiquement la demande de bureau, il y a encore un immense pas à franchir : en effet, le télétravail ne se traduit que très rarement aujourd’hui par du flex-office, pour lequel les collaborateurs n’ont pas de place attitrée et où la capacité de réception des locaux est inférieure à la masse salariale totale de l’entreprise, ce qui amène inévitablement alors à une baisse de besoin et donc de demande en mètres carrés de bureaux. Pour le moment, encore assez peu d’entreprises (et de collaborateurs) semblent prêtes à s’engager vers ce type d’organisation ; la demande en bureau ne devrait donc pas s’effondrer drastiquement à la suite de la crise du coronavirus, le cheminement dans l’organisation du travail devrait être beaucoup plus complexe et s’inscrire dans des évolutions de plus long terme.

En outre, l’Allemagne souffre aujourd’hui d’une certaine pénurie de bureaux, l’offre était plus ramassée que la demande dans de nombreux Länder, ce qui explique un taux de vacance structurellement bas. Dans ce contexte, et même si la tendance du télétravail doit nous amener à nous interroger sur l’usage de nos produits, le risque d’une désertion des bureaux allemands à moyen terme semble très écarté.

4 - Quelle est votre objectif de performance pour 2020 ? 

Quelle évolution attendre du prix des parts ?

Le portefeuille de la SCPI Eurovalys, grâce à son allocation, ayant démontré une très bonne résilience sur l’année 2020, nous restons assez sereins. Nous avons pu maintenir une distribution garantissant un rendement de 1% par trimestre sur les 9 premiers mois de l’année, ce qui correspond à notre rendement habituel sur cette période. Pour le quatrième trimestre, rien ne semble s’opposer pour le moment à ce que nous maintenions une distribution à hauteur de nos performances des années précédentes.

La localisation du portefeuille d’Eurovalys et le maintien des loyers à un très bon niveau sur l’ensemble de l’année 2020 ne laisse pas présager d’une dégradation importante des valeurs d’expertises, même si elles prendront inévitablement en compte les incertitudes de l’environnement dans lequel nous nous trouvons. Dans ce contexte, nous ne prévoyons pas d’évolution du prix de part à court terme.

5 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI Eurovalys ?

- Sa localisation 100% en Allemagne : la première économie européenne, qui démontre encore, même à travers la crise, une excellente capacité à rebondir est une force pour Eurovalys. Elle assure une certaine stabilité du marché et donc des revenus dans un contexte un peu plus incertain.

- Son positionnement sur le secteur d’activité de bureaux : si les modes de travail changent, les bureaux représentent toujours un marché assez stable, moins soumis aux effets conjoncturels des crises économiques que celui du commerce ou de l’hôtellerie, par exemple. De plus, les baux de bureaux en Allemagne s’étalant sur des durées de 5 à 10 ans, cela favorise également une certaine stabilité.

- La fiscalité favorable entre la France et l’Allemagne : elle permet aux associés d’Eurovalys de profiter d’un dividende net de fiscalité allemande et de bénéficier d’un crédit d’impôt en France. (L’investisseur doit s’assurer que ce type de placement correspond à ses besoins et à sa situation fiscale personnelle).