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2021 sera une nouvelle année record pour l’immobilier logistique en Europe (Savills)

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Après une année 2020 qui a démontré la grande résilience du secteur de l’immobilier logistique en pleine période de pandémie, 2021 devrait confirmer l’attractivité de ces actifs auprès des investisseurs, avec une année record à prévoir selon la société de conseil en immobilier Savills.

Sur S1 2021, les volumes investis en Europe dépassent déjà la moyenne annuelle quinquennale

22,5 milliards € ont déjà été engagés sur l’immobilier logistique européen au 30 juin 2021. C’est d’ores et déjà 64% du total de l’année 2020, qui représentait elle-même le précédent record historique du secteur. Le premier semestre 2021 se situe également au-delà de la moyenne annuelle quinquennale des investissements en immobilier logistique. La France représente sur cette période environ 9% des volumes européens, soit un chiffre de 2,1 milliards €.

Rapporté à l’ensemble de l’immobilier tertiaire, le secteur logistique prend du poids avec plus de 20% des investissements réalisés au S1 2021 (24% en France). Sur les années précédentes, ce ratio était plus proche de 10%.

Du côté des utilisateurs, la dynamique du marché est également au rendez-vous : 18,7 millions de mètres carrés ont été placés en Europe, c’est 63% au-dessus de la moyenne semestrielle des dernières années. Certains pays ont même battu leurs chiffres annuels moyens des cinq dernières années sur le seul premier semestre 2021 : l’Allemagne avec 128% du volume annuel moyen, les Pays-Bas (164%) et la Pologne (202%). Le Royaume-Uni a pour sa part été le marché européen le plus actif, représentant 37% des transactions européennes au premier semestre.

Des taux de vacance locative qui s’effondrent et des rendements immobiliers qui se compriment

Les taux de vacance locative sur les marchés immobiliers logistiques européens se sont contractés de 80 points de base en moyenne sur les 12 derniers mois selon Savills, ils s’établissent au niveau historiquement bas de 4,6 % à la fin du 1er semestre 2021. « Nous observons que les volumes record de transactions et de prises à bail correspondent au résultat de cinq années de croissance comprimées sur 18 mois, le Covid-19 accélérant les évolutions structurelles ayant conduit à une très forte expansion de la vente en ligne », constate Alexandre Fraigneau, le directeur transactions du département Logistique chez Savills France. « La bonne santé de la location, combinée aux contraintes pesant sur le foncier disponible, signifie que les taux de vacance en Europe vont continuer leur lente baisse. »

Ces niveaux extrêmement bas des taux de vacance, en particulier sur les marchés régionaux en forte pénurie d’offres comme le couloir rhodanien (1,9% de taux de vacance en région Rhône Alpes et 2,2% en région PACA au T2 2021 selon l’expert immobilier CBRE), combinés à une anticipation de hausse des loyers, provoquent une contraction significative des rendements locatifs qui sont désormais observés par Savills dans la fourchette [3%-4%] sur les marchés européens « core ». Sur les actifs « prime », la baisse des rendements se chiffre à 45 points de base en moyenne sur les 12 derniers mois (à 4,35 %). En France, le taux de rendement « prime » logistique atteint 3,5 % à la fin du premier semestre, en diminution de 75 pb sur un an.

La pandémie de Covid-19 a d’autre part eu un effet inflationniste sur les loyers, qui s’affichent en hausse de 2% en moyenne sur les 12 derniers mois. Savills ne voit pas d’arrêt à cette tendance sur les 12 ou 18 prochains mois, la pénurie d’offre étant le principal moteur de cette hausse.

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