Le gérant immobilier américain LaSalle observe une reprise solide pour les marchés immobiliers européens en 2021

Quatre facteurs auront un impact sur les marchés immobiliers européens selon LaSalle

Des évolutions structurelles concernant en particulier le bureau et le commerce, différenciées selon les régions d’Europe (plus d’impact du télétravail et du e-commerce au Royaume-Uni qu’en Europe du sud)

Une certaine polarisation des capitaux investis entre secteurs en tension (logistique et résidentiel) et secteurs en suroffre (bureaux et commerces)

Un risque inflationniste à moyen terme avec un impact potentiel sur les rendements immobiliers et les taux d’emprunt (à relativiser en Europe par rapport aux Etats-Unis)

Une situation politique complexe dans certains pays européens (nouvelle coalition gouvernementale en Allemagne et élection présidentielle en France au printemps, impact du Brexit)

Des changements structurels de long terme sur les marchés immobiliers

Une reprise solide en vue ne signifie pas que tout redeviendra comme avant sur l’immobilier tertiaire ou résidentiel. La pandémie aura accéléré le rythme de changements structurels qui étaient déjà à l’œuvre depuis quelques années.

Sur les marchés de bureaux, LaSalle estime qu’en dépit d’une hausse modeste du taux moyen de vacance locative en Europe (+1,2% sur 12 mois au T1 2021), certains marchés comme Paris et Londres souffrent plus. Surtout, on ne peut exclure l’arrivée sur le marché au cours des prochains trimestres de nombreux actifs de seconde main qui trouveront difficilement preneurs, les habitudes de télétravail entraînant une baisse des besoins des entreprises en mètres carrés de bureaux. Mais LaSalle estime que les entreprises conserveront une utilisation significative d’espaces de bureaux physiques, en particulier pour garantir le bien-être de leurs salariés. Les critères ESG (en particulier la neutralité carbone) seront des facteurs déterminants dans la fixation des prix et des loyers.

Concernant les espaces commerciaux, LaSalle note un recul des valeurs locatives, de nombreuses faillites et fermetures de magasins pesant sur la demande, en particulier en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni.

Du côté du secteur logistique, la hausse des investissements s'est poursuivie au 1er semestre 2021. L’essor du e-commerce, en particulier au Royaume-Uni, a boosté la demande pour la logistique urbaine du dernier kilomètre, avec des pressions à la hausse sur les loyers.

Le marché résidentiel reste quant à lui bien orienté, que ce soit dans les villes déjà très attractives avant la pandémie (Munich et Berlin) que dans d’autres métropoles qui étaient moins demandées (Stockholm, Helsinki et Londres). Du côté des résidences gérées (maisons de retraite et résidences étudiantes), l’impact de l’épidémie s’est fait ressentir, de même que dans certaines zones mal pourvues en infrastructures dont l’unique avantage résidait dans leur proximité avec les quartiers tertiaires.

Les facteurs de court terme liés à la pandémie s’estompent progressivement au profit des facteurs structurels de long terme

 « Nous avons suivi de très près la façon dont les différents pays européens ont réagi à la pandémie. Le Royaume-Uni et l'Union européenne ont souvent emprunté des voies divergentes lors de la reprise et ce, en raison du décalage des rythmes de vaccination, de la résurgence du nombre de malades ou de l'apparition de nouveaux variants. Toutefois, la trajectoire économique globale, qui détermine la performance immobilière, doit être analysée en trimestres et années, et non en jours et semaines. Les marchés du Royaume-Uni et de l'Europe continentale semblent maintenant se rapprocher de la sortie de pandémie. Si les impacts court terme de la pandémie de Covid-19 sur l'immobilier s'estompent, d'autres facteurs comme les changements d'usages, la polarisation des marchés de capitaux, l'inflation et la complexité politique, détermineront les performances, à moyen et à long termes, des différents secteurs et régions européennes », analyse Brian Klinksiek, Head of European Research and Global Portfolio Strategies chez LaSalle.