Investir en 2023 : le label ISR gage de performance ?

Qu’est-ce que le label ISR ?

Ce label récompense des fonds responsables et durables, permettant aux investisseurs de facilement sélectionner les véhicules qui concilient performance financière et réduction de l’impact social et environnemental.

Concernant les stratégies immobilières ESG appliquées dans le cadre de la gestion des fonds labellisés ISR, on distingue deux approches principales : « best in class » et « best in progress ». La première consiste à sélectionner dès le départ des actifs immobiliers vertueux, la seconde à améliorer au cours du temps des actifs qui sont en l’état peu performants sur le plan ESG. L’ASPIM observe qu’une minorité de fonds labellisés ont une approche purement « best in class », l’essentiel des véhicules adoptant soit une approche mixte, soit une stratégie purement « best in progress ». Sur l’année 2021, l’Observatoire des pratiques de labellisation ISR des fonds immobiliers (publié en mars 2022) relevait que 98% de la capitalisation des fonds immobiliers non cotés labellisés ISR étaient couverts avec une approche « best in progress ».

SCPI et ISR : les critères des SCPI au label ISR

De façon à mesurer la performance extra-financière de leurs actifs immobiliers sous gestion, les fonds immobiliers labellisés ISR s’engagent à élaborer une grille ESG. Cette dernière est fondée sur un éventail de critères qui résument les différentes caractéristiques ESG d’un immeuble, et constitue un outil de sélection et de suivi pour déterminer des notes minimales acceptables et des trajectoires d’amélioration de la performance de chaque bâtiment détenu par les fonds. Les critères de cette grille d’évaluation se ventilent sur 3 piliers : environnemental (E), social (S) et de gouvernance (G), avec des pondérations par pilier déterminées par la société de gestion et bornées par le référentiel du Label. Le nombre de critères retenus peut significativement fluctuer selon les véhicules collectifs et les sociétés de gestion, variant en pratique de 9 à 140 sur le panel des 80 fonds labellisés. Selon l’Observatoire des pratiques de labellisation ISR des fonds immobiliers, le nombre de critères moyen était de 55 en 2020 et il a diminué à 40 en 2021, ce qui signifie que les nouveaux fonds labellisés en 2021 avaient choisi d’inclure un plus faible nombre de critères dans leur grille ESG. En effet, plus le nombre de critères est élevé, plus la collecte de données se révèle à l’usage complexe et consommatrice de ressources, impliquant une stratégie d’amélioration de la note ESG des actifs plus diffuse (et donc plus ardue à implémenter et à expliquer aux parties prenantes). Les pondérations moyennes des trois piliers ESG observées sur le marché s’inscrivent quasiment en milieu de fourchettes des pondérations imposées par le référentiel du Label ISR. Le pilier environnemental a le poids le plus élevé dans la note ESG des fonds labellisés: 43% en moyenne pondérée des actifs sur le panel des fonds labellisés ISR en 2021, alors que la fourchette imposée par le label sur le pilier E est de 30% à 60%. Le pilier S (social) ressort en moyenne à une pondération de 33% (fourchette de 20% à 50% prévue par le label), et le pilier G (gouvernance) à 24% (fourchette de 20% à 30% exigée par le label).

 L’Observatoire relève que certains fonds immobiliers se distinguent par une pondération élevée accordée au pilier social, en particulier les véhicules spécialisés sur les actifs de santé (cliniques, EPHAD, etc.). Cette marge de manœuvre laissée aux sociétés de gestion sur les pondérations qu’elles accordent aux 3 piliers leur permet d’avoir une grille ESG adaptée à la stratégie d’investissement de chaque véhicule.

L’investissement socialement responsable (ISR), c'est possible

Le nombre important de fonds labellisés ISR (80 à l’heure actuelle, pour un encours de plus de 57 milliards €) permet aux épargnants de choisir le support d’investissement de leur choix sans sacrifier la dimension éthique de leur démarche. Les véhicules labellisés ont en général une collecte dynamique, une capitalisation importante, et des performances financières parfois supérieures aux autres supports. Certains sont diversifiés en termes de typologie d’actifs immobiliers, d’autres sont spécialisés sur des thématiques particulières comme l’immobilier de santé ou la logistique. En termes d’exposition géographique, on retrouve des fonds qui sont soit majoritairement investis en France, soit partiellement voire exclusivement investis à l’étranger. L’épargnant peut d’autre part construire un portefeuille de fonds intégralement labellisé ISR avec un très bon niveau de diversification. Le label ISR n’est donc plus aujourd’hui une contrainte restrictive qui empêcherait l’investisseur d’atteindre ses objectifs financiers, mais au contraire une opportunité de se positionner sur des véhicules collectifs plus résilients sur le long terme en raison de la qualité de leur patrimoine immobilier.

Les avantages de la SCPI ISR

Les avantages d’une SCPI labellisée ISR sont multiples : avec un panel de 33 SCPI labellisées gérées par 23 sociétés de gestion, l’épargnant a un large choix de supports d’investissement pour allouer ses fonds. De plus, il est avéré que les SCPI labellisées ISR ont tendance à surperformer la moyenne du marché car il s’agit le plus souvent de véhicules récents positionnés sur les meilleurs actifs immobiliers en fonction du cycle actuel. 

A titre d’illustration, sur les 8 premières SCPI labellisées ISR qui existaient à fin 2019, le TDVM 2020 moyen était de 4,87%, soit 69 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI du marché. La SCPI labellisée ISR la moins performante en 2020 a procuré un TDVM de 4,05% à ses associés, et la plus performante 6%. En 2020, les SCPI labellisées ISR ont donc largement surperformé le marché, résultat d’autant plus intéressant qu’il se situe dans un contexte de gestion particulièrement pénalisé par la crise sanitaire, avec une forte discrimination des résultats en fonction des choix sectoriels et géographiques effectués par les sociétés de gestion.

Un autre avantage de la labellisation ISR est l’effort supplémentaire fourni par la société de gestion par rapport à des véhicules non labellisés pour entretenir son patrimoine et se délester des actifs obsolètes. Le contrôle annuel des fonds labellisés effectué par le labellisateur ainsi que le renouvellement triennal du label sont également des garanties supplémentaires de bonne gestion, en sus des contrôles financiers et réglementaires effectués par l’AMF.

Les inconvénients de la SCPI ISR

Il n’y a pas réellement d’inconvénient à investir dans une SCPI labellisée ISR, sauf peut-être pour certains profils d’épargnants recherchant des véhicules spécifiques peu représentés dans le panel des SCPI labellisées ISR (SCPI historiques à capital fixe avec un patrimoine ancien, affectées dune décote sur le marché secondaire par exemple). A moyen terme, il est probable qu’une large majorité de véhicules immobiliers soient labellisés ISR, ce qui rendra la question des avantages et inconvénients du label ISR quelque peu caduque.

Comment investir dans une SCPI label ISR ?

Comme pour la plupart des SCPI du marché, il existe plusieurs moyens d’investir sur une SCPI labellisée ISR: en pleine propriété via la souscription de parts en direct au comptant ou à crédit, via l’assurance vie en UC immobilière pour les SCPI éligibles, ou en nue propriété pour bénéficier d’une absence de fiscalité pendant la période de démembrement. Le ticket d’entrée est en général de quelques centaines d’euros, avec un délai de jouissance sur les revenus distribués compris entre 1 et 6 mois.

SCPI avec label ISR en 2023

Parmi les 33 SCPI aujourd’hui labellisées ISR, on pourra citer 3 véhicules emblématiques pour une allocation en 2023 :

- La SCPI Iroko Zen (Iroko), diversifiée en termes de typologie d’actifs et de localisations géographiques, qui a affiché un taux de rendement de 7,04% en 2022

- La SCPI Primovie, spécialisée sur l’immobilier de santé, forte d’une capitalisation de 4,6 milliards € et qui a distribué un taux de rendement de 4,50% en 2022

- La SCPI Activimmo (Alderan), spécialisée dans l’immobilier logistique, qui a distribué un taux de rendement de 5,50% à ses associés en 2022.