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En 2023, certaines SCPI pourraient revaloriser leur prix de part malgré la correction des prix sur l’immobilier

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Depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine, les prix des énergies flambent avec un effet mécanique sur les chiffres de l’inflation. Les banques centrales ont fort à faire pour contrer un phénomène qu’elles avaient au départ peut-être un peu sous-estimé, à la fois en termes de durée et d’ampleur. La conséquence directe est bien sûr la fin de la politique monétaire accommodante des taux zéros : les taux longs français ont pris quasiment 300 points de base sur l’ensemble de l’année 2022. Dans un tel contexte financier, on assiste à un « repricing » significatif des actifs immobiliers sur la seconde partie de 2022. Mais de façon paradoxale, les SCPI ont continué à revaloriser leurs prix de parts jusqu’aux derniers mois de l’année (6 revalorisations ont été réalisées sur le seul mois de décembre !) et la tendance pourrait se poursuivre en 2023.

Les revalorisations de prix de parts représentent 18% de la performance globale des SCPI depuis 10 ans

Le principal moteur de performance d’une SCPI est bien entendu son rendement distribué (le fameux « taux de distribution »), qui résulte de la somme des dividendes perçus par les associés rapportée au prix moyen de la part sur la période de référence considérée. Les SCPI sont en effet des produits d’épargne destinés à procurer à leurs détenteurs des revenus complémentaires de façon régulière (mais sans garantie) et à être conservés sur de très longues durées, parfois viagères.

Mais il ne faut pas oublier une autre composante essentielle du rendement global des SCPI, qui est l’appréciation de la valeur des parts dans le temps. Sur une période de 10 ans (de 2012 à 2021), cette dernière représente en effet pas moins de 18% de la performance globale du marché des SCPI, selon les statistiques annuelles publiées par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier). C’est pour cela que les sociétés de gestion -du moins celles qui le peuvent- prennent le soin de revaloriser régulièrement les prix de parts de leurs SCPI d’un ou deux points de pourcentage au bénéfice des associés : cela leur permet de communiquer sur des niveaux de performance globale parfois nettement au-dessus de 5%, tout en « gardant un peu de performance sous le pied » pour de futures potentielles revalorisations.

Tous les véhicules ne sont néanmoins pas logés à la même enseigne, certains ne revalorisant quasiment jamais, alors que d’autres extériorisent à l’inverse une forte dynamique de progression, qui reflète en général une qualité de gestion synonyme d’appréciation du patrimoine immobilier détenu. La question est alors de savoir comment détecter les SCPI qui ont le meilleur potentiel de revalorisation à court terme, pour le cas échéant se positionner à l’achat.

Comment identifier les SCPI ayant le meilleur potentiel de revalorisation en 2023

La revalorisation des prix de parts de SCPI n’est pas un mythe, même à un moment où les prix de l’immobilier baissent. La meilleure preuve en est l’année 2022, qui a vu 25 SCPI se revaloriser, dans une fourchette comprise entre 0,8% et 7,69% !

L’année 2023 ne devrait pas déroger à cette règle, mais avec une beaucoup plus grande sélectivité prévisionnelle.

En effet, le paramètre essentiel qui permet une revalorisation de prix de part est l’écart qui peu exister à un moment donné entre ce dernier et la valeur de reconstitution de la SCPI. La réglementation impose que cet écart reste inférieur à 10% en valeur absolue, ce qui signifie que la décote -ou la surcote- d’une SCPI par rapport à sa valeur de reconstitution ne doit pas dépasser la limite de 10%. La valeur de reconstitution d’une SCPI représente la valeur d’expertise de son patrimoine, augmenté des frais d’acquisition qui seraient nécessaires à la « reconstitution » de celui-ci. On voit donc que plus les expertises augmentent sur une année donnée, plus la valeur de reconstitution va s’éloigner du prix de part à la hausse (i.e. plus la SCPI sera décotée). Ce qui rend d’autant plus probable une future revalorisation.

Mais comment les valeurs d’expertises peuvent-elles augmenter dans un marché immobilier qui corrige ? Cela peut arriver, en particulier sur les SCPI qui ont une collecte très dynamique. Le poids du patrimoine historique -qui a tendance à se dévaloriser- devient minoritaire par rapport aux nouvelles acquisitions réalisées dans de bonnes conditions, à des prix parfois inférieurs au marché. En fin d’année, les expertises matérialisent une plus-value latente par rapport aux prix d’acquisitions, ce qui peut compenser les baisses de valeurs sur d’autres actifs. D’où une valeur de reconstitution qui augmente potentiellement dans un marché baissier. A fin 2022, on devrait ainsi voir encore sur certaines SCPI des hausses de valeurs d’expertises par rapport à fin 2021.

D’autre part, certains gérants ont eu une attitude prudente dans la fixation de leur prix de part depuis quelques années, laissant une décote significative s’installer. Dans certains cas, et même en l’absence de hausse sur la valeur de reconstitution, ils pourraient être tentés d’augmenter le prix de part de leurs SCPI pour générer un avantage commercial par rapport à d’autres véhicules positionnés moins favorablement.

4 SCPI à suivre en 2023

Un petit groupe de SCPI mérite d’être observé en ce début d’année, car ce sont des véhicules dotés d’un indéniable potentiel de revalorisation à court terme (sans garantie).

Cœur de Régions

Après 2 revalorisations en 2022 (1er juillet et 1er décembre), la SCPI Cœur de Régions continue de subir une décote (de 5,53%) par rapport à sa valeur de reconstitution. Or la société de gestion Sogenial Immobilier a habitué les associés de cette SCPI à bénéficier de 2 revalorisations par an depuis 2020. D’autre part, la capitalisation de Cœur de Régions a doublé sur les 9 premiers mois de 2022 et l’objectif d’un taux de distribution annuel de 6,40% en 2022 (équivalent à celui de 2021) devrait être tenu, ce qui laisse augurer d’une bonne tenue des valeurs d’expertise. A surveiller donc en 2023.

Novapierre Allemagne 2

La SCPI Novapierre Allemagne 2 est spécialisée sur l’immobilier commercial allemand et néerlandais. Elle affichait une capitalisation de 307 millions € à la fin du 3ème trimestre 2022. Malgré la revalorisation d’avril 2022 (+4%), elle reste aujourd’hui décotée de 9,7% par rapport à sa valeur de reconstitution de fin 2021. Il suffirait que les expertises 2022 -qui seront publiées dans les prochaines semaines- soient en très légère hausse pour obliger la société de gestion à revaloriser pour ne pas excéder la limite de 10% de décote…

Epargne Pierre

Épargne Pierre est la principale SCPI de la société de gestion Atland Voisin, relativement diversifiée en termes sectoriels avec une quote-part majoritaire de bureaux (52,9%) et une diversification en commerces (29,8%), en actifs logistiques (8,4%), en actifs de santé (5,1%) et d’hôtellerie (3,4%). Sa capitalisation est de 2,3 milliards € au 31/12/2022. Elle a versé à ses associés un dividende de 10,98€ par part en 2022 (équivalent à celui de 2021), soit un taux de distribution 2022 de 5,28%. Son prix de part de 208€ est décoté de plus de 7% par rapport à sa valeur de reconstitution de fin 2021. La dernière revalorisation date du 1er novembre 2021 (+1,46%).

Epsilon 360°

Lancée commercialement en mars 2022, cette SCPI gérée par la nouvelle société de gestion Epsilon Capital a distribué un rendement annualisé de 6,08% à ses associés en 2022. De plus, tirant parti d’un marché régional très attractif sur les petites unités immobilières (de 1 à 5 millions € en moyenne pour les acquisitions réalisées en 2022), la SCPI Epsilon 360° a récemment annoncé une hausse importante de sa valeur de reconstitution (de 254,84€ fin 2021 à 272,58€ fin 2022 soit +6,96%). Avec un prix de souscription de 250€, cette SCPI se retrouve ainsi décotée de 8,3% au 1er janvier 2023, non loin de la limite réglementaire des 10%

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