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La SCPI PF Hospitalité Europe (Perial AM) finalise l’acquisition du portefeuille M&C en Allemagne pour plus de 60 millions d'euros

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Pour la SCPI PF Hospitalité Europe de Perial AM, l’année 2023 a démarré sur la lancée de la fin de l’année précédente avec l’acquisition – signée en janvier – du 5ème actif du portefeuille de santé « Mother & Child ». Cet investissement a été réalisé en Allemagne pour 21 millions d'euros, acte en main, portant à 62 millions d'euros le montant total engagé sur ce groupe de cliniques depuis décembre 2022.

Perial AM note que l’immobilier de santé demeure un des segments les plus résilients dans un contexte de baisse générale des volumes d’investissement et de repricing des actifs. Le taux d’occupation financier de la SCPI PF Hospitalité Europe reste à 100% à la fin du 1er trimestre. L’objectif de taux de distribution pour l’année 2023 se situe entre 4 et 4,60%.

Les acquisitions récentes ont un effet relutif immédiat sur la performance du fonds

Fort de ses plus de 55 ans d’expérience, Perial AM estime que l’on est entré dans un nouveau cycle immobilier marqué par la remontée des taux, l’inflation et l’ajustement du prix des actifs. Malgré cela, l’immobilier de santé garde une forte dynamique avec un volume d’investissements porté par une grosse transaction de 2,6 milliards d'euros au 1er trimestre (portefeuille Icade Santé repris par Primonial).

Pour la société de gestion Perial AM, les perspectives de récession se sont estompées et l’inflation semble marquer un retrait par rapport à son point haut de début d’année, ce qui est positif pour le marché immobilier. Néanmoins, la purge subie par le secteur aboutit à des prix revus à la baisse et donc, des rendements plus élevés sur les nouveaux actifs en portefeuille. La concurrence entre acheteurs est également moins vive, ce qui permet d’être plus sélectif pour un acteur comme PF Hospitalité Europe qui continue à se positionner à l’achat pour investir sa collecte (23 millions d'euros collectés au T1 2023).

Pour tirer profit des conditions attractives que l’on observe actuellement, la SCPI PF Hospitalité Europe a mis en place une ligne de crédit court terme de 25 millions d'euros, ce qui lui procure une force de frappe totale proche de 50 millions d'euros lorsqu’on y ajoute la collecte trimestrielle. Cela donne une grande réactivité et une forte flexibilité aux gérants dans le choix de leurs opportunités d’investissements.

Aux niveaux de prix actuels, les rendements immobiliers obtenus sur les nouveaux actifs sont supérieurs à ce qu’ils pouvaient être il y a quelques mois, ce qui aboutit à un effet relutif pour les acquisitions les plus récentes : augmentation du rendement moyen du portefeuille.

Bouclage du portefeuille « Mother & Child » à 5,7% de rendement moyen acte en main

Le marché immobilier actuel et la taille encore modeste de la SCPI PF Hospitalité Europe permettent à Perial AM « de viser les meilleurs immeubles et les meilleures localisations pour améliorer le patrimoine de PF Hospitalité Europe ». Cela est parfaitement illustré par le bouclage – en janvier dernier – du portefeuille de cliniques « Mother & Child » (Allemagne) sur le 5ème et dernier actif : une clinique de plus de 7.000 m² louée à Arbeitsgemeinschaft Eltern & Kind Kliniken, située à Sellin dans le Land de Mecklembourg-Poméranie-Occidentale, pour un montant de 21,2 millions d'euros acte en main et un rendement immédiat de 5,6%.

Au global, Perial AM aura misé 62 millions d'euros en 2 mois sur les 5 cliniques allemandes du portefeuille « Mother & Child » avec un taux de rendement moyen de 5,7%.

Au terme de ces acquisitions, le taux d’occupation financier de la SCPI PF Hospitalité Europe émarge à 100% sur un patrimoine global de 323 millions d'euros (plus de 139.000 m² de surface locative totale), avec une durée moyenne ferme des baux (WALB) de 17,1 ans et une revalorisation progressive des loyers liée aux indices d’inflation.

Compte tenu de ces excellents indicateurs locatifs, l’acompte sur dividende versé au 1er trimestre par la SCPI PF Hospitalité Europe atteint 1,85 d'euros par part, permettant de conforter la fourchette de distribution prévisionnelle pour l’ensemble de cette année : entre 4 et 4,60%, après 4,02% brut de fiscalité en 2022.

 

 

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