Sofidy maintient les prix de parts de toutes ses SCPI

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 04 octobre 2023

À l’instar de l’ensemble des sociétés de gestion de SCPI, Sofidy a répondu à l’injonction de l’AMF émise au début de l’été. Elle a effectué des expertises intermédiaires sur l’intégralité du patrimoine détenu par ses SCPI. Résultat ? Une baisse assez modérée des valeurs de reconstitution entre -0,05 et -3,53% et un maintien des prix de parts sur la totalité de ses véhicules immobiliers. À cette occasion, Sofidy a réaffirmé les objectifs de distribution de ses SCPI en 2023, qui s’échelonnent entre 4,38 et 5,05%.

Baisse limitée des valeurs d’expertises au 1er semestre 2023 et maintien des prix de parts

La classe d’actifs immobilière a brutalement changé de cycle en raison de la hausse rapide des taux d’intérêts observée depuis plus d’un an. Les experts constatent une baisse généralisée des valeurs immobilières accompagnée d’une forte dispersion quantitative selon les typologies de biens. Certains segments immobiliers comme les immeubles de bureaux de grande taille en périphérie francilienne ou les actifs logistiques (dont les prix s’étaient envolés avec le Covid) subissent de fortes baisses de valeurs.

Pour les véhicules immobiliers non cotés de Sofidy, le constat est une belle résilience des valeurs de patrimoines, expliquée par divers facteurs constitutifs de sa stratégie, selon la société de gestion :

« Une très forte granularité des portefeuilles composés d’actifs de plus petite taille que la moyenne du secteur, leur permettant de fortement mutualiser les risques sur plus de 2 200 actifs et 3 500 locataires
Une pondération en actifs de commerces supérieure à la moyenne du secteur (environ 50% des portefeuilles gérés par Sofidy), classe d’actifs dont les valorisations ont augmenté de manière beaucoup moins excessive que d’autres dans le contexte de montée du e-commerce et de la période Covid de ces dernières années
La qualité des emplacements des actifs détenus combinée à des niveaux de loyers raisonnables à l’acquisition, cette prudence offrant aujourd’hui un bon « pricing power » (capacité d’accroître les loyers) dans un contexte d’inflation favorable à ce type d’actifs
Une politique de collecte maîtrisée et d’acquisition disciplinée qui a prémuni Sofidy d’acheter des actifs excessivement valorisés en haut de cycle immobilier »

Sur la base des valorisations immobilières actualisées au début de l’été conjointement par des experts externes et par les valorisateurs internes de la société de gestion, une baisse globale de valeur des portefeuilles immobiliers de -2,56% à périmètre constant est enregistrée par rapport à fin 2022. Le vaisseau amiral Immorente affiche une baisse d’expertises de -2,49% (à périmètre constant), alors qu’Immorente 2 finit quasiment inchangée avec une valorisation de portefeuille de -0,05%. Les SCPI les plus touchées sont Sofidy Europe Invest (-3,53%) et Efimmo 1 (-2,84%).

En conséquence de ces révisions de valeurs d’ampleurs assez modérées, les prix de souscription des SCPI de Sofidy ne sont pas modifiés avec des décotes/surcotes qui restent largement dans les bornes réglementaires : décote maximale de -1,6% et surcote maximale de +5,7%.

Confirmation des fourchettes prévisionnelles de distribution sur l’ensemble des SCPI de Sofidy

La société de gestion précise que sur la base des expertises de mi-année, le portefeuille immobilier global de ses SCPI affiche un taux de rendement brut de 6%. La dynamique des loyers encaissés et les taux d’occupation locative de bonne facture observés sur ses véhicules immobiliers lui permettent de confirmer des fourchettes prévisionnelles de distribution pour 2023 comprises entre 4.38 et 5.05%.

Dans le détail, les SCPI de Sofidy ciblent les fourchettes de taux de distribution suivantes cette année :