Un rendement en capital négatif pour l'immobilier européen en 2022 à cause de la hausse des taux

Un rendement global de -6,7% en 2022 pour l’immobilier européen, plombé par la hausse des taux

Sans surprise, la hausse des taux de marché (+300 points de base par exemple sur l’OAT 10 ans) a eu un impact significatif sur les valorisations immobilières en 2022. C’est ce que reflète la récente publication de l’indice MSCI Europe Quarterly Property Index, qui représente le rendement total de l’immobilier européen mesuré sur un panel de 13.443 biens immobiliers d'une valeur totale de 293,8 milliards €. Avec une performance globale de -6,7% en 2022, il s’agit du chiffre le plus bas jamais enregistré, étant même inférieur à celui de 2008 (-6,4%) qui correspondait à une crise financière mondiale de grande ampleur. On voit ici que le contexte est aujourd’hui très différent puisque la récession a été plus que largement évitée en 2022 malgré une situation géopolitique préoccupante. Contrairement à 2008, la demande des utilisateurs pour les surfaces immobilières a maintenu le rendement courant à un niveau soutenu en 2022. Il s’agit donc essentiellement d’un effet « taux », qui joue d’ailleurs strictement à l’inverse de 2008 où les banques centrales avaient agressivement diminué leurs taux d’intérêt dans la foulée de la faillite de la banque d’affaires américaine Lehman Brothers.

 « La croissance du capital a été le principal frein aux rendements, car les évaluations immobilières ont été réduites en raison de la réorientation de la politique des taux d'intérêt pour lutter contre l'inflation », résume Tom Leahy, Head of EMEA Real Assets Research deMSCI. « Cette évolution a fait apparaître les actifs à faible rendement comme moins viables par rapport au coût du capital et aux rendements d'autres catégories d'actifs. »

« Malgré une année tumultueuse pour de nombreuses économies européennes, les résultats ont montré que le marché de l'occupation restait en relativement bonne santé. La croissance des loyers à la valeur de marché s'est accélérée en décembre par rapport à septembre, et les taux d'inoccupation sont restés bien en dessous de leur moyenne à long terme », complète-t-il.

Des performances assez hétérogènes selon les pays européens

Selon MSCI, c’est le Royaume-Uni qui s’affiche en queue de peloton en 2022 avec un rendement total de -11,7 % au 4ème trimestre sur un an glissant. Les rendements observés sur les deux autres marchés européens les plus importants, l'Allemagne et la France, ont limité la casse en 2022 avec respectivement -6,5% et -6,0%, mais ils sont comparativement à 2008 plus pénalisés encore qu’au Royaume-Uni. En effet, ces deux marchés continentaux avaient relativement peu souffert pendant la grande crise financière de la fin de la décennie 2000, puisque la France avait à l’époque enregistré une performance globale de -1,9% et l’Allemagne de -3,3%.

 « Aucun pays ni aucune région n'a échappé aux rendements négatifs, signe qu'une correction généralisée est en cours », analyse Tom Leahy. « Les marchés les plus performants ont été la Belgique et le Luxembourg, suivis par l'Europe centrale et orientale, où l'impact de la valeur des capitaux n'a pas été aussi important qu'ailleurs. »