SCPI Novapierre Allemagne (Paref Gestion) : hausse de la distribution au T3 2023

Maintien du prix de part malgré la baisse des expertises

Paref Gestion a récemment confirmé le maintien de la valeur de part de sa SCPI Novapierre Allemagne à 280 euros, à l’issue de la campagne de valorisation exceptionnelle réalisée à mi-année sur injonction de l’AMF. Pour cette occasion, Paref Gestion a confié l’analyse de la totalité du portefeuille immobilier de sa SCPI à des experts indépendants, ce qui renforce la crédibilité de ces expertises.

Cette valeur de part inchangée est une bonne nouvelle pour les associés de Novapierre Allemagne puisque cela consolide la hausse significative du prix engrangée depuis quelques années : passage de 250 à 280 euros entre 2015 et 2022, soit une progression de 12% ! Dans le détail, les nouvelles expertises sont en baisse de 5,05% à périmètre courant entre le 31/12/2022 et le 30/06/2023. La nouvelle valeur de reconstitution s’établit ainsi à 277,18 euros par part, contre 296,66 euros au 31/12/2022 et 309 euros au 31/12/2021.

Par conséquent, on voit que le choix qui a été fait de revaloriser a minima le prix de part le 1er avril 2022 (passage de 260 à 280 euros par part) sur la base d’une valeur de reconstitution de 309 euros, soit quasiment au niveau de la borne basse réglementaire (décote de 9,4% post-revalorisation), s’est avéré judicieux puisque cela permet aujourd’hui à la société de gestion de conserver son prix de part inchangé, sans laisser apparaître de surcote significative. La surcote actuelle est de 1,02% sur la base de la nouvelle valeur de reconstitution.

Un marché immobilier allemand qui a fortement ralenti

L'économie allemande est entrée en récession cette année, avec une prévision gouvernementale de -0,4% pour la croissance du PIB. La hausse des prix de l’énergie dans la foulée de la guerre en Ukraine a eu un fort impact sur le tissu industriel allemand, d’où des chiffres d’activité économique plus poussifs en Allemagne que dans certains autres pays européens (comme la France) depuis plusieurs trimestres.

Néanmoins, la croissance devrait repartir à la hausse dès 2024 avec une progression prévisionnelle du PIB de 1 à 1,3% l’année prochaine. Pour sa part, l’inflation devrait atterrir sur un niveau proche de 6% pour l’ensemble de l’année 2023, avant un retour à 2,6% en 2024 puis 2% en 2025.

Dans ce contexte économique peu porteur, le marché de l'investissement immobilier tertiaire allemand ralentit fortement depuis un an avec 7,8 milliards d'euros engagés au 3ème trimestre, soit -53% entre le T3 2022 et le T3 2023, malgré un rebond de 28% par rapport au 2ème trimestre 2023 qui marquait un point bas absolu d’activité. Le marché s’ajuste sur des niveaux de prix faisant apparaître une décompression significative des taux de rendement immobilier, avec une forte hétérogénéité selon les typologies d’actifs. Dans la catégorie des retail parks, représentant 55% des volumes globaux engagés sur l’immobilier de commerces en Allemagne, les taux « prime » progressent entre 0,1 et 0,4% au 3ème trimestre.

La SCPI Novapierre Allemagne extériorise une belle dynamique locative et augmente son acompte sur dividende

Les fondamentaux solides de la SCPI Novapierre Allemagne ne sont plus à prouver avec une quote-part importante de commerces essentiels (68,1%) et des taux de recouvrement des loyers très élevés, y compris pendant la période du Covid-19. Le taux d’occupation financier (TOF) émarge à 94,6% au 3ème trimestre 2023, en léger retrait par rapport au 2ème trimestre avec 95,2%. Néanmoins, le TOF reste à un niveau qui reste plus que satisfaisant. De plus, Paref Gestion communique sur une durée résiduelle moyenne des baux (WALB) qui s'allonge à 5,6 ans.

L’indexation des loyers sur l’inflation joue à plein sur la dynamique de distribution du véhicule puisque l’acompte sur dividende versé au 3ème trimestre sʼétablit à 3,27 euros net par part, en augmentation de 7% par rapport au deuxième trimestre et de 9% sur un an.

La SCPI Novapierre Allemagne a son capital volontairement plafonné sur décision de la société de gestion depuis avril 2019 à 400 M€ de capital social, soit 560 millions d'euros de capitalisation au prix actuel de souscription : cela lui a évité d’acquérir des actifs immobiliers excessivement chers sur la fin de la période des taux zéro.

Néanmoins, la liquidité du véhicule est parfaite puisque les demandes de retraits sont compensées à l’unité près depuis plus de 4 ans. En d’autres termes, il existe en permanence un volant d’acquéreurs en attente de parts cédées par les associés actuels. Une situation radicalement opposée à celle que l’on peut constater sur certaines SCPI de la place qui ont à l’inverse, une liste d’attente de vendeurs désireux de céder leurs parts.