Tout savoir sur l'expertise annuelle du patrimoine des SCPI

Chaque année, les SCPI se consacrent à l'expertise de leur patrimoine immobilier.

Qui dit expertise, dit expert. Ainsi, le rôle d’un expert pour une SCPI est de déterminer en toute impartialité la valeur vénale d’un bien ou encore la valorisation de son patrimoine. Il garantit équité et transparence et s'engage à ne pas détenir des parts de la SCPI dont il expertise le patrimoine. A cette fin, il consulte la documentation remise par la société de gestion tout en menant sa propre enquête. L'ensemble des informations recueillies lui permet alors d'obtenir une vue exhaustive de la valeur du patrimoine de la SCPI. A la fin de sa mission, l'expert rédige un rapport d'expertise qui engage sa responsabilité professionnelle.

Les principales méthodes d'expertise immobilière

Pour établir des valeurs d’expertise, les professionnels disposent de plusieurs méthodes répertoriées dans la Charte l'Expertise en Évaluation Immobilière. Les recommandations de l’AMF imposent au moins deux techniques d’évaluations différentes. A l'expert de choisir celles les plus pertinentes.

La méthode d'évaluation par comparaison a la faveur de l'administration fiscale et de l'expertise traditionnelle. Reflétant elle le comportement du marché, elle consiste à estimer la valeur d'un bien par l'analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente de biens similaires.

La méthode par capitalisation du revenu retient le revenu existant (loyer) soit le revenu théorique ou potentiel (valeur locative de marché). Le rendement locatif constaté sur le marché de l'investissement est utilisé comme taux de capitalisation du loyer. On obtient ainsi la valeur vénale d’un immeuble en appliquant au revenu de cet immeuble un coefficient de capitalisation.

La méthode des Cash flows repose sur les fruits attendus de l'exploitation d'un immeuble et de sa revente à terme. L'expert calcule le retour sur investissement. Et Le montant ainsi déterminé correspond au prix qu'un acquéreur devrait payer dans la mesure où son acquisition lui permettra de couvrir le coût des capitaux engagés (dette et fonds propres).

La méthode professionnelle s'adresse à des biens spécifiques (hôtels, cliniques, etc.) pour lesquels la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative.

La méthode par le coût de remplacement est peu utilisée en valeur de marché. Elle consiste à évaluer le prix de reconstruction à neuf moyennant un certain nombre d’abattements afin d’ajuster la valeur à l’état du bien.

L'utilité des valeurs d'expertise dans les SCPI

Le Règlement Général de l’AMF (article 422-44) oblige les sociétés de gestion à une expertise immobilière « conduite dans le respect des méthodes appropriées aux SCPI » et « réalisée par un expert indépendant ou plusieurs agissant solidairement ». La valeur d'expertise est une photo instantanée du prix des actifs immobiliers de la SCPI. En plus d'illustrer la qualité de son patrimoine, elle permet aussi d’arrêter les valeurs du patrimoine de la SCPI à la clôture de chaque exercice. Ce sont les valeurs de réalisation (valeur vénale des immeubles et des autres actifs) et de reconstitution (valeur de réalisation augmentée des frais pour reconstituer son patrimoine). Au delà, la valeur d'expertise permet de fixer le prix des parts. Pour les SCPI à capital variable, le prix des parts est directement lié à la valeur du patrimoine (valeur de reconstitution).

Pour les SCPI à capital fixe fermée, le prix d'acquisition des parts est fondé sur le prix d'exécution. Indépendant de la valeur du patrimoine, il peut donc s'écarter notablement de la valeur de réalisation de la SCPI. Reste que la valeur d''expertise permet de faire ressortir la valeur intrinsèque du bien par rapport à sa valeur d'échange. L'associé sait ce que vaut « réellement » le patrimoine de sa SCPI en dehors des fluctuations des valeurs de marché. Du coup, lors des confrontations, il sait s'il investit dans une SCPI surcotée (le prix d'exécution est supérieur à la valeur de réalisation) ou « décotée » (prix d'exécution est inférieur à la valeur de réalisation).

Dans le cas spécifique de PF02 (Périal), Jean-Claude Dubois, Président de BNP Real Estate Valuation souligne que « les questions environnementales sont prises en compte sous leur aspect financier ». Pour les biens labéllisés, il constate « une plus grande liquidité » car « les utilisateurs signent plus rapidement que pour les biens non labéllisés ». De plus, les loyers sont légèrement supérieurs, les biens plus recherchés et les baux plus longs « ce qui crée de la valeur verte ».