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La SCPI Iroko ZEN acquiert 4 plateformes de messagerie en France et en Espagne

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Après avoir procédé à la fin de l’année 2021 à l’acquisition de son premier actif à usage de messagerie à Bourges (18), loué dans le cadre d’un bail long terme à Chronopost, un des leaders mondiaux de la livraison, la SCPI Iroko ZEN renforce sa présence sur le secteur prospère de la messagerie avec l’acquisition récemment annoncée de 4 nouvelles plateformes: deux sont situées en France et louées à Fedex, les deux autres se trouvant en Espagne avec comme locataire Correos Express.

Un secteur en forte croissance avec le e-commerce

La messagerie traditionnelle est le terme employé par les spécialistes en logistique pour désigner la collecte et la livraison de marchandises de moins de 3 tonnes dans un délai de plus de 24 heures. C’est la boucle logistique ultime pour la livraison des produits aux clients, celle du « dernier kilomètre ». Ce secteur a pris une importance stratégique dans le contexte de la pandémie de Covid-19 puisqu’une part importante du commerce physique a basculé sur le e-commerce à cette occasion, accélérant en cela un phénomène qui était déjà prégnant depuis une dizaine d’années.

La SCPI Iroko ZEN a tactiquement profité de cette tendance porteuse pour renforcer son positionnement sur ce secteur en jetant son dévolu sur 4 actifs de messagerie représentant une surface globale supérieure à 9.300 m2. Les deux actifs français sont loués à Fedex, les deux actifs espagnols situés en Andalousie, sont occupés par la société de messagerie espagnole Correos Express.

Les actifs sélectionnés par Iroko sont stratégiquement situés au cœur de parcs d’activités dynamiques

Les actifs français sont respectivement localisés à Montmarault (Allier) et à Varennes-Vauzelles (Nièvre), au sein de parcs d’activités récents. Ces départements bénéficient d’une situation géographique assez centrale sur le territoire national, permettant aux opérateurs logistiques qui y sont domiciliés de rayonner facilement sur l’ensemble des destinations domestiques ou européennes, en particulier dans la zone qui s’étend de Clermont-Ferrand à Orléans. Les autoroutes A71 -pour l’actif de Montmarault- et A77 -pour celui de Varennes-Vauzelle- leur permettent d’assurer une desserte optimale.

Quant aux actifs espagnols, ils bénéficient également d’un positionnement stratégique dans le sud du pays. Le premier se trouve à Huelva, à l’ouest de Séville et à une trentaine de kilomètres de la frontière portugaise, dans un bassin de population de plus d’un million d’habitants. Le second est localisé à Jaen -une ville de plus de 100.000 habitants située entre Cordoue et Grenade-, dans un parc d’activités qui accueille d’autres entreprises du même secteur : GLS, Seur ou Nacex.

Des actifs récents ou neufs loués à des grands comptes avec des baux de long terme

Les actifs français ont été livrés en 2008 et 2011, ils sont d’après la société de gestion Iroko « en excellent état ». Développant une surface globale supérieure à 2.000 m2, ils étaient antérieurement occupés par la société TNT avant d’être réattribués à FedEx suite à l’acquisition de TNT en 2016 par l’opérateur américain. FedEx est une société cotée en bourse ayant presque 50 ans d’existence qui compte aujourd’hui plus de 5.000 collaborateurs dans le monde. Elle dessert 220 pays et territoires pour le compte de ses clients et a réalisé un chiffre d’affaires 2020-2021 proche de 70 milliards €. Les baux de ces deux entrepôts acquis par Iroko Zen ont été renouvelés au 1er janvier 2022 pour une durée de 10 ans, avec des engagements fermes respectifs de 4 et 6 ans.

Concernant les investissements réalisés en Espagne, l’actif situé à Huelva est neuf et celui de Jaen date de 2019. Ils développent une surface totale de plus de 7.300 m2 et sont intégralement loués à la société Correos Express sur la base de baux fermes de 10 ans ayant pris effet à la livraison des entrepôts. Correos Express est une société publique espagnole, la première du pays dans le secteur des colis.

Iroko Zen précise dans son communiqué « qu’il est d’ores et déjà prévu d’acquérir une troisième plateforme de messagerie en Espagne, sur la parcelle voisine de l’actif de Jaen. A sa livraison, dans les prochaines semaines, cet actif sera entièrement loué à CTT, leader portugais dans le secteur de la messagerie ».

Au global, Iroko ZEN a injecté 6,3 millions € dans ces 4 acquisitions (soit environ 3 fois le montant de l’opération réalisée à Bourges en octobre 2021 sur l’actif loué à Chronopost). Le taux de rendement immédiat à l’achat s’affiche à 7,15% en moyenne (contre 7,60% pour l’actif de Bourges), sans garantie sur les flux futurs qui dépendent du respect des engagements locatifs souscrits par les occupants.

Phong Hua, Directeur des Investissements de la SCPI Iroko ZEN, résume : « Avec ces 4 acquisitions, nous sommes heureux de continuer nos investissements sur le marché de l’entrepôt de messagerie qui présentent des taux de rendement attractifs notamment en Espagne. Nous y avions démarré nos investissements en 2021 : supermarchés, bureaux, entrepôts et messageries dans les régions de Madrid, Barcelone, Bilbao ou Séville. Iroko ZEN affirme son positionnement de SCPI diversifiée ».

Marion Bertrand, Investment Manager d’Iroko ZEN, ajoute : « Ces actifs, loués à des acteurs majeurs du secteur de la livraison de colis, entrent parfaitement dans notre stratégie d’acquérir des bâtiments loués à des utilisateurs de qualité s’inscrivant dans la dynamique d’évolution du marché et des besoins immobiliers des utilisateurs ».

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