L’interview du gérant : La SCPI ACTIVIMMO

1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI ACTIVIMMO ?

[Benjamin LE BAUT] La SCPI ActivImmo est la première SCPI entièrement dédiée aux locaux d’activités et à la logistique du dernier kilomètre.

Elle permet à ses associés d’investir dans un parc immobilier dédié aux activités économiques péri urbaines qui répondent aux besoins des grandes, petites et moyennes entreprises dans la gestion, l’assemblage ou la livraison de leur stock.

A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ? 

Le 30 juillet dernier, Alderan a fait l’acquisition du cinquième actif de la SCPI ActivImmo, un bâtiment d’activités restructuré en 2007 et situé en Seine-et-Marne, à Noisiel. L’ensemble immobilier représente une surface locative totale de 4 792 m2 et dispose de bons fondamentaux techniques. Le site est entièrement loué par une société spécialisée dans le traitement et l’hébergement de données, et activités connexes.

Courant septembre, Alderan a par ailleurs bouclé deux opérations off market pour le compte d’ActivImmo :

- Il s’agit pour la première d’un parc d’activités nommé « Le Parc des Colonnes » situé dans le département des Deux-Sèvres, en périphérie de Niort, bien connecté à l’A10 et à l’A83 au coeur donc de ce que les logisticiens appellent l’Arc Atlantique. L’ensemble immobilier comprend cinq bâtiments à usage mixte d'activités et de bureaux avec une répartition cohérente des surfaces (80/20). La surface utile totale du Parc est d’environ 20 000 m2 et celle-ci est louée à 97% à 22 locataires.

- Il s’agit pour la seconde d’une messagerie logistique livrée en 2000 et située dans le bassin économique de Saint-Quentin-en-Yvelines, à Elancourt (78990). La surface locative totale du bâtiment est de 1 534 m2. Il présente de très bons fondamentaux tant en termes de localisation, d’accessibilité - avec la présence d’un maillage routier dense (A13, N10et N12 à proximité) - que de caractéristiques techniques. Il répond ainsi parfaitement aux besoins de la logistique urbaine. L’ensemble est aujourd’hui exploité et loué dans sa totalité par une entreprise spécialisée dans l’affrètement et le transport.

En conclusion et compte tenu des opérations quasi bouclées ou en étude avancée, l’intégralité de la collecte à ce jour sera investie avant son entrée en jouissance, permettant ainsi à la SCPI de sécuriser son objectif de rendement et même de créer du report à nouveau.

2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise de la COVID 19 sur la SCPI ACTIVIMMO ?

Au début de la crise du Covid, ActivImmo avoisinait les 15M d’euros de capitalisation pour deux bâtiments et deux locataires ; elle frôle désormais les 45M (9/10/20) de capitalisation et compte désormais 7 actifs pour 29 locataires.

Donc a priori, à ce jour, l’impact est plutôt positif.

Pour être pragmatique, certes nous avons tenu à accompagner nos locataires pendant le confinement et nous avons d’ailleurs accepté d’étaler sur la fin de l’année deux des trois mois de loyers du 2ème trimestre pour un seul d’entre eux. La gestion locative internalisée au sein de la société de gestion ALDERAN a d’ailleurs, de ce point de vue, été précieuse pour apporter des réponses rapides et adaptées à nos preneurs. Avec un taux de récupération de 100% à la clef !

Et nous pensons, au contraire, que la crise du Covid-19 a mis en lumière le caractère stratégique de la classe d’actifs phare d’ActivImmo. Les locaux d’activés et la logistique, notamment urbaine, devraient continuer de se développer grâce à l’essor d’un e-commerce, boosté par le confinement, notamment sur les produits de première nécessité.

Nos perspectives 2021 sont donc à ce jour plutôt bonnes : nous espérons intensifier la collecte, tout en sourçant davantage d’opérations entrant pleinement dans la stratégie d’ActivImmo.

Nous notons malgré tout qu’on devrait assister à une concurrence croissante sur cette classe d’actifs que tous les investisseurs recherchent, et corrélativement une possible hausse des prix.  Mais dans ce contexte, nous espérons bien tirer profit de notre expérience sur cette classe d’actif et de notre accès privilégié, car historique, à ces opérations.

3 – Comment expliquez-vous votre succès depuis la création de la SCPI ACTIVIMMO ?  

2 atouts majeurs ;

- En premier lieu, sa classe d’actif : différenciante, porteuse et rentable. Elle permet d’espérer une rentabilité dans le haut de fourchette. En effet, les locaux d’activités ou les locaux logistique offrent un rendement souvent supérieur à d’autres classes d’actifs. Ce rendement devrait perdurer voire s’améliorer grâce à des besoins locatifs croissants et dans un contexte de marché où tout le secteur logistique se recompose, pour prendre le pas sur le commerce physique notamment, créant de nouvelles opportunités.

- En second lieu sa société de gestion : ALDERAN est un expert indépendant et historique de cette classe d’actifs.  L’équipe dispose en interne de toutes les compétences clef nécessaires à l’acquisition, la gestion, le développement et l’arbitrage d’un parc immobilier locatif avec une recherche constante de valeur durable.

Mais ce ne sont pas ses seuls atouts. On peut citer également, sa structuration et ses outils innovants :

- Décimalisation de la part et donc possibilité de mettre en place une épargne programmée,

- Dématérialisation : possibilité aux distributeurs et aux associés et de souscrire en ligne,

- Démembrement : possibilité de souscrire à ActivImmo en usufruit ou en nue-propriété de 3 à 20 ans,

- Réinvestissement du dividende, souscription programmée, paiement des souscriptions par prélèvement.

4 - Quelle est votre objectif de performance pour 2020 ? Quelle évolution attendre du prix des parts ?

Nous maintenons notre objectif de 6%. Nous ne visons pas de revalorisation du prix des parts cette année.

5 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI ACTIVIMMO ?

- La pertinence de la classe d’actifs activités/logistique, une des plus résilientes dans le contexte actuel,

- Le savoir-faire historique de sa société de gestion sur cette classe d’actif,

- Un parfait outil de diversification.

Pour approfondir, visionnez le replay de notre Webinaire sur l'essor de l'immobilier de logistique avec Benjamin LE BAUT.