L’interview du gérant : La SCPI Novaxia NEO

1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI Novaxia NEO ?

A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ? 

[Mathieu DESCOUT] Depuis 15 ans Novaxia Investissement développe des solutions d’investissement en immobilier visant à conjuguer le sens et la rentabilité. Avec ses différents fonds, Novaxia Investissement met au cœur de sa stratégie d’investissement le renouvellement urbain, le recyclage de la ville sur elle-même. Celui-ci peut s’opérer sur deux échelles de temps :

1 - court terme : en transformant des immeubles obsolètes ou des friches en actifs immobiliers adaptés aux besoins du marché ;

2 - long terme : par la détention et l’amélioration d’actifs loués au cours de la gestion.

Notre conviction et notre track-record montrent que deux échelles de temps ne sont pas exclusives : nous pouvons acquérir du loué pour le transformer à l’issue du bail.

La SCPI Novaxia NEO investit sur des actifs immobiliers loués situés dans les grandes métropoles occidentales d'ores et déjà établis, ou susceptibles de devenir des pôles de compétitivité économique. Au cours de la gestion, nous cherchons à améliorer les performances environnementales, sociales et de gouvernance des actifs en portefeuille. Cette stratégie a été développée avec l’intention de générer des conséquences positives sur les Hommes, les territoires, et l’environnement.

Avec un TDVM de 6,47% en 2019, et de 6% en 2020, Novaxia NEO est, à ce jour, la SCPI labellisée ISR la plus performante du marché.

La SCPI continue de grandir, nous avons réalisé plusieurs nouvelles acquisitions en 2020.

- Un Data Center situé à Nanterre dans une zone où les fonciers sont de plus en plus recherchés. Loué à une entreprise internationale pour une durée résiduelle de plus de 4 ans, l’immeuble a été acquis sur la base d’un taux de rendement supérieur à 6,5%. Au terme du bail, si le locataire souhaite quitter les locaux, nous entamerons la transformation de l’actif immobilier et les investisseurs de la SCPI NEO bénéficieront ainsi d’une création de valeur potentielle. Ce scénario a été imaginé dès l’acquisition grâce à l’expérience significative de Novaxia Investissement dans la transformation urbaine.

- Un immeuble à Madrid ayant fait l’objet d’une restructuration lourde et situé dans un quartier en mutation qui attire de grands groupes internationaux. Novaxia NEO augmente sa présence internationale, dans 3 pays (France, Allemagne et Espagne). L’immeuble, qui a fait l’objet d’une restructuration lourde, génère un rendement brut de 8%. Cet actif devrait bénéficier de la mutation du quartier « Juan Camarillo » qui attire désormais de grands groupes internationaux tels que L’Oréal ou Telefonica, avec plusieurs projets de renouvellement urbain en cours.

2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise du COVID 19 sur la SCPI Novaxia NEO ?

L’objectif d’une SCPI est de constituer un portefeuille diversifié d’actifs avec une attention particulière sur la localisation et le rendement. Nous sommes convaincus que la valorisation d’un immeuble est le reflet de la solidité et de la pérennité financière des locataires, nous avons analyser de façon approfondie nos locataires et leurs secteurs d’activités.

A ce jour, les loyers de la SCPI sont résilients face à la crise sanitaire liée au Covid-19. Ils proviennent en majorité de l’Etat, d’entreprises technologiques dont le rôle s’est renforcé suite à la crise sanitaire, et d’entreprises de services de télécommunications.

Notre seul hôtel est situé à Brême, en Allemagne, et un actif tourné vers l’hôtellerie professionnelle qui continue d’être active dans cette région industrielle allemande. Nous leur avons permis de différer un trimestre de loyer qui sera versé à 100% d’ici avril 2021.

3 – Selon vous quel est le risque dû au développement du télétravail sur le secteur ? 

Par son positionnement pionnier, la SCPI NEO du renouvellement urbain est peu soumise au risque du télétravail et de la vacance d’actifs obsolètes. La SCPI a naturellement la capacité de transformer les actifs et donc de les remettre dans leur marché quel qu'il soit à l'avenir.

Le développement du télétravail est une tendance de long terme dans l’immobilier, la crise sanitaire n’a fait qu’accentuer ce mouvement. Pour autant, nous ne prévoyons pas une la fin du bureau et 100% de télétravail. Le bureau est un lieu d’échange, de partage, et prend part au terreau de la culture de l’entreprise. Sans ces lieux de vies, le télétravail pourrait mener à une baisse de l’innovation. En revanche, le marché va devoir se réadapter en proposant plus d’espaces collaboratifs, de services et de repos : il faut donner envie aux salariés de venir au bureau. C’est tout l’objet de Novaxia NEO de permettre à son portefeuille d’actifs de s’adapter à cette nouvelle donne.

4 - Quelle est votre objectif de performance pour 2020 ? Quelle évolution attendre du prix des parts ?

Début 2020, nous nous étions fixé un objectif de taux de distribution sur valeur de marché de 6%, que nous maintenons ce jour. Au-delà de la performance 2020, il me semble important de rappeler que la SCPI dispose d’un report à nouveau de 105 jours de distributions, soit plus d’un trimestre.

Le prix des parts, qui reflète la valorisation des actifs, devrait rester stable ou légèrement à la hausse selon les rapports des experts. Nous en saurons plus d’ici fin janvier, mais rappelons que la SCPI Novaxia NEO est une jeune SCPI créée il y a un peu plus d’un an maintenant.

Nous souhaitons aussi attirer l’attention de nos partenaires et investisseurs sur l’intérêt de souscrire à la SCPI Novaxia NEO en démembrement. Grâce à son mécanisme d’absence de frais d’entrée et en s’exonérant des revenus d’une SCPI sur la durée du démembrement, l’investisseur en achète les parts avec une décote qu’il reconstitue à l’extinction de l’usufruit. Dans le cas de NEO, l’absence de frais de souscription augmente mécaniquement cette performance à la reconstitution, sans fiscalité.[1]

5 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI Novaxia NEO ?

Les 3 raisons d’investir dans la SCPI Novaxia NEO sont claires et inscrites dans la nature même de sa gestion et stratégie d’investissement qui visent à :

- Aligner les intérêts de tous,

- Allier sens et rentabilité,

- Capter la création de valeur liées aux opérations de transformation d’actifs obsolètes.

La SCPI Novaxia NEO vise à aligner les intérêts de tous car la société de gestion Novaxia Investissement est uniquement rémunéré sur la perception des loyers. Alors que les SCPI du marché prennent des droits d'entrée, nous avons décidé d’innover en basant notre rémunération sur l'encours uniquement.

Nous visons aussi à allier le sens et la rentabilité, en déployant sur l’ensemble de nos actifs une stratégie d’investissement socialement responsable exigeante et transparente pour tous. Novaxia NEO permet aux investisseurs de donner du sens à leur épargne en répondant à l’enjeu environnemental lié la vétusté et l’obsolescence du parc immobilier français. Cette démarche d’investissement responsable a été crédibilisée en 2020 puisque Novaxia NEO fait partie de la première liste des SCPI labellisées ISR. A ce jour, Novaxia NEO est la SCPI ISR la plus performante du marché.

Troisième raison, et non des moindres, Novaxia NEO est la première SCPI du renouvellement urbain. Elle permet de mobiliser une partie de son encours pour faire de la transformation urbaine. En d’autres termes, la vacance pour nous et nos investisseurs n'est pas un problème, c'est une opportunité. Jeune SCPI avec une collecte dynamique, nous pouvons profiter de la détente du marché pour de prochaines acquisitions qui bénéficient à la performance et aux investisseurs.

Le contexte changeant amène de nouvelles opportunités pour permettre à nos investisseurs d’agir et de bénéficier de la création de valeur avec des opérations de transformation de bureaux en logements.

[1] En cas de retrait avant 5 ans, la commission de retrait s’élève à 6% TTC (5% HT), après 5 ans, elle est de 0%. Le montant du capital investi, le rendement et la performance ne sont pas garantis.