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Souscrire en SCPI avec des versements programmés : quels avantages ?

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Les SCPI sont un bon moyen d’accéder à la classe d’actifs immobilière avec une mise de fonds limitée et une absence totale de soucis de gestion. La mutualisation du risque locatif de ces fonds entre un grand nombre d’actifs et les provisions régulières effectuées par les sociétés de gestion pour l’entretien de leur patrimoine permettent aussi aux épargnants de lisser la carence locative et la trésorerie, et donc de se garantir un revenu plus stable dans le temps que celui généré par un bien acquis en direct. Un autre avantage des SCPI par rapport à l’immobilier physique est qu’il existe une large palette d’options pour investir, sans nécessairement disposer d’un apport conséquent.

 

Un large spectre de solutions pour souscrire en SCPI

Il existe plusieurs façons d’investir en SCPI : au comptant, à crédit, dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, en démembrement de propriété… De ce point de vue, l’accès à ce produit d’épargne immobilière qui a fait preuve de toute sa résilience pendant la pandémie de Covid-19 est beaucoup plus souple que pour la plupart des placements financiers.

En particulier, la possibilité de contracter un crédit pour acquérir des parts de SCPI permet aux épargnants sans apport personnel de se constituer une épargne progressive au cours du temps avec un effort de trésorerie limité, ce qui est impossible sur des titres cotés en bourse ou des OPCVM. Mais la procédure de mise en place d’un crédit immobilier est en général longue et comporte une certaine lourdeur administrative, sans compter des frais de dossier et des assurances qui viennent augmenter le coût de l’opération. Même si au final, l’opération est particulièrement intéressante du point de vue fiscal puisqu’elle permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus générés par la SCPI.

 

Les versements programmés : une innovation des sociétés de gestion

Pour les épargnants ne disposant pas de liquidités à investir, il existe une solution finalement beaucoup plus simple à mettre en place que la souscription de parts de SCPI à crédit : les versements programmés. Cette forme d’investissement qui existe depuis longtemps dans l’univers de l’assurance-vie a été déclinée plus récemment sur les SCPI. En 2017, une société de gestion pionnière en la matière -Corum AM- a commencé à proposer un nouveau service de réinvestissement des dividendes de sa SCPI historique et d’épargne programmée à partir de 50€ par mois. Au passage, cette innovation avait été rendue possible par une décimalisation des parts de la SCPI historique de cette société de gestion, ce qui constituait une autre innovation majeure. D’autres sociétés de gestion ont emboîté le pas de cette pionnière, et il existe aujourd’hui une bonne douzaine d’acteurs proposant ce type de service aux épargnants dans l’univers de la pierre papier, sur plus de 20 véhicules.

 

Versements programmés : quels avantages ?

Le premier avantage du système des versements programmés est de donner accès au support SCPI à des épargnants n’ayant pas d’apport personnel, voire pas de capacité d’emprunt. A partir de montants très modestes (de 50€ à 1000€ environ selon les produits), et selon une fréquence qui peut être mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle, les investisseurs privés peuvent épargner à leur rythme, de façon régulière ou ponctuelle, selon des montants qu’ils décident en fonction de leur capacité d’épargne personnelle.

Il n’y a pas d’engagement sur des flux financiers prédéterminés contrairement à la souscription de SCPI à crédit : le souscripteur peut interrompre à tout moment ses versements.

Le second avantage concerne un horizon plus long terme et est classiquement répertorié comme un effet bénéfique du fractionnement de l’investissement sur les marchés financiers. Il s’agit de lisser les points d’entrée et de gommer ainsi partiellement la volatilité du portefeuille de l’épargnant. Sur l’immobilier, les cycles étant beaucoup plus longs, l’effet du fractionnement ne sera visible que sur plusieurs années, voire décennies, mais il existe néanmoins comme un facteur de diminution du risque global.

 

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