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Rebond des mises en location de bureaux après une année 2020 en berne
Selon les données récupérées par Evolis auprès de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), le placement de surfaces de bureaux atteint 95.100 m² sur les 3 premiers trimestres de 2021, ce qui représente une hausse de 5 % par rapport à 2020. On est bien sûr encore loin du niveau de 2019 qui était particulièrement dynamique avec plus de 130.000 m2 placés sur la période équivalente.
Le 3ème trimestre 2021 s’inscrit dans la continuité du 1er semestre : ce sont les petites surfaces qui tirent le marché avec plus de 75% des signatures de baux concentrées sur les surfaces de moins de 500 m². Si l’on élargit le spectre, les « petites et moyennes surfaces » (i.e. moins de 2 000 m²) représentent plus de 90 % du volume placé. Les 10% restants (surfaces > 2 000 m²) ne se ventilent que sur 3 opérations. L’OIEB observe une bonne tenue du marché des locaux de seconde main qui contribuent pour plus de moitié à l’activité locative (+ 25 % par rapport à 2020 et seulement -13 % par rapport à 2019). A l’inverse, la demande placée de surfaces neuves enregistre une baisse de presque 30 % par rapport à 2019, à un niveau qui est même légèrement inférieur à celui de 2020.
Le marché locatif a donc clairement redémarré en 2021, mais cela ne suffit pas à résorber la vacance locative à Bordeaux : en l’espace d’un an, l’offre immédiate disponible a augmenté de plus de 10 % avec 183 000 m² de surfaces de bureaux vides. Néanmoins, les niveaux de loyers se tiennent bien avec un loyer moyen neuf en légère hausse dans le centre-ville de Bordeaux, se rapprochant de 200 €/m² HT HC. Les loyers de seconde main restent quant à eux en retrait par rapport à leur record de début 2020, mais malgré tout bien supérieurs à leur moyenne sur cinq ans.
Vers une année record pour les investissements en immobilier tertiaire à Bordeaux
C’est du côté de l’investissement que la dynamique la plus spectaculaire s’observe depuis le début de l’année 2021. Selon les données publiées par Evolis, les montants investis sur le département de la Gironde atteignent 367 millions € sur les trois premiers trimestres de l’année, ce qui représente une progression de plus de 65 % par rapport la période équivalente de 2020. Le seul 3ème trimestre 2021 enregistre un record absolu avec plus de 200 millions € investis. « L’investissement de 2021 est même d’ores et déjà largement supérieur à celui de l’intégralité de l’année 2020 et presque au niveau des années antérieures : 2021 devrait être un exercice historique », estime Evolis. Malgré les incertitudes quant à la part que prendra le télétravail à moyen terme, les bureaux demeurent la classe d’actifs plébiscitée par les investisseurs : ce segment concentre plus de 80 % des montants investis sur les 9 premiers mois de 2021. Les commerces et les locaux d’activités tirent également leur épingle du jeu, avec respectivement près de 40 et 25 millions €.
Les actifs les plus sécurisés continuent d’avoir la faveur des investisseurs : les biens loués à plus de 80% concentrent plus de 55 % des montants investis. Néanmoins, on observe parallèlement un retour en force des opérations spéculatives, dont une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) de plus de 50 millions €. Sur les 3 premiers trimestres de l’année, Evolis dénombre 7 opérations en VEFA totalisant environ 220 millions €.
En termes de typologies d’investisseurs, les assureurs et les foncières cotées sont à nouveau actifs au 3ème trimestre, alors qu’on ne les avait plus vus dans le marché depuis mi ou fin 2020. Leur retour est un signal clair de la confiance retrouvée des investisseurs dans le marché de l’immobilier tertiaire en Gironde. Les asset managers ont pour leur part engagé environ 25% des montants globaux sur les 9 premiers mois de l’année, avec quelques transactions emblématiques comme par exemple l’acquisition de l’immeuble Community à Mérignac par Atream. Signe du dynamisme du marché, porté cette année essentiellement par des investisseurs résidents, le prix de vente moyen des bureaux atteint 3 365 €/m² en Gironde, en légère progression de 2% sur un an. Le taux de rendement « prime » s’inscrit à nouveau en baisse, à 4,35 %.
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