La SCPI Iroko ZEN acquiert la Polyclinique d’Aubervilliers pour 20 millions €

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 18 mars 2022

La SCPI Iroko Zen vient d’annoncer l’acquisition de son premier actif de santé : une clinique située en première couronne parisienne, dans le cadre d’un « sale and lease back » avec une durée d’engagement locative de 20 ans. Le montant de la transaction de 20 millions € hors droits en fait la plus grosse acquisition réalisée à ce jour par cette jeune SCPI lancée en 2020, et qui capitalise 56 millions € à fin 2021.

Un actif de santé idéalement situé et loué à un opérateur européen de premier rang

L’actif récemment signé par Iroko ZEN est situé à Aubervilliers (93), il a été construit en 1993 et est loué à la société Hôpital Européen De Paris GVM Care & Research (également le vendeur puisqu’il s’agit d’une opération de sale and lease back) dans le cadre d’un bail d’une durée ferme de 20 ans. Cette polyclinique développe une surface de plus de 7000 m2 et a été acquise pour un montant de 20 millions € hors droits, ce qui représente presque 40% de la capitalisation de la SCPI Iroko Zen à fin 2021.

La société de gestion précise dans son communiqué que « la Polyclinique d’Aubervilliers est un centre de santé polyvalent agréé et conventionné par la Sécurité Sociale et par plus de 220 sociétés mutualistes. Elle comprend un pôle médical, un pôle imagerie, un pôle diabète, un pôle dentaire et un pôle laboratoire d’analyses médicales. Elle est dotée d’une équipe de plus de 150 praticiens médicaux et paramédicaux. » Il existe d’autre part un potentiel de développement immobilier non négligeable autour de cet actif -qui le valoriseront à terme- puisqu’il est jouxté de plusieurs bâtiments qui vont faire l’objet d’un ambitieux projet de redéploiement, avec destruction et reconstruction de certains d’entre eux. En particulier, ce plan de restructuration immobilière prévoit l’ouverture en septembre 2022 du nouvel Hôpital Européen de Paris – La Roseraie, ainsi que la livraison de 121 logements neufs. La Polyclinique est d’autre part située à quelques encablures de la station de métro « Aubervilliers – Paris Quatre Chemins » (ligne 7) et à proximité immédiate du boulevard périphérique parisien.

Le locataire -Hôpital Européen De Paris GVM Care & Research- est une filiale du groupe privé italien GVM Care & Research, spécialiste européen reconnu dans les secteurs de la santé, de la recherche scientifique médicale et de la formation, du bien-être et des soins spa, de l'hôtellerie, de l'industrie biomédicale, des produits alimentaires et des services aux entreprises. GMV (« Gruppo Villa Maria ») possède 28 hôpitaux, 4 cliniques ambulatoires et 4 résidences médicalisées en Italie, ainsi que 14 centres cliniques à l'étranger (dont en France et en Pologne).

Pour la SCPI Iroko Zen, le rendement locatif immédiat acte en main sur la Polyclinique d’Aubervilliers est de 5,80% (non garanti), avec une note ESG de 37/100.

Un renforcement de la diversification sectorielle de la SCPI Iroko Zen

Il s’agit pour Iroko Zen de la première acquisition réalisée dans le domaine de l’immobilier de santé. Cette SCPI était jusqu’à présent exposée aux secteurs des bureaux, des commerces et des locaux d’activités et de logistiques. C’est donc une avancée majeure dans le développement de la SCPI Iroko Zen, compte tenu également de la taille de l’acquisition (20 millions € HD). A l’issue de cette opération, les actifs dits de santé et d’éducation (Iroko Zen possédait déjà une petite crèche située à Pantin) représentent 24% du portefeuille immobilier du fonds, avec 38% dédiés aux locaux d’activités et entrepôts, 25% aux commerces (pour l’essentiel de première nécessité) et 14% à l’immobilier de bureau.

Marion Bertrand, Responsable des Investissements de la SCPI Iroko ZEN, résume ainsi: « Avec cette nouvelle acquisition, nous sommes ravis d’accueillir notre premier actif de santé dans le patrimoine de la SCPI Iroko ZEN. La signature d’un Sale and Lease Back de 20 ans ferme nous permet de mettre en place un partenariat long terme avec Hôpital Européen De Paris GVM Care & Research. L’opération permet au vendeur de financer une partie du développement du nouvel hôpital mitoyen ».

Charles Duclert, co-fondateur d’Iroko, complète : « Cet actif répond parfaitement à la stratégie d’investissement Iroko ZEN et à notre politique ISR du fonds (Investissement Socialement Responsable) dont une des composantes est d’acquérir des actifs occupés par des locataires ayant une activité contributrice à la société. Hôpital Européen De Paris GVM Care & Research est un acteur primordial de la santé et des soins à Aubervilliers ».