La SCPI Activimmo (Alderan) dépasse les 800 millions € de capitalisation fin 2022

Une collecte qui s’est fortement accélérée en 2022 malgré un contexte économique très incertain

La capitalisation de la SCPI Activimmo a été multipliée par 2,5 en un an, passant de 328 millions € fin 2021 à 812 millions € au 31/12/2022. La collecte ne s’est jamais démentie tout au long de cette période, pourtant marquée par de fortes turbulences financières dans le sillage de la guerre en Ukraine. Au 1er trimestre, Activimmo a collecté 121 millions €, puis 126 millions € au 2ème trimestre, 114 millions € au 3ème trimestre, et enfin 124 millions € de collecte nette au 4ème trimestre 2022. Au total, ce sont ainsi 484 millions € qui ont été collectés auprès des associés l’année entière, ce qui fait de la SCPI Activimmo un des véhicules immobiliers ayant enregistré la plus importante collecte de capitaux du marché sur cette période.

Un dividende 2022 qui a atteint l’objectif fixé par la société de gestion

Le dividende trimestriel versé début février 2023 au titre du 4ème trimestre 2022 par la SCPI ActivImmo s’élève à 8,39 € (brut de prélèvements fiscaux) par part en pleine jouissance sur le trimestre. Ce montant est strictement identique aux distributions réalisées sur les 3 premiers trimestres de l’année, ce qui complète une distribution annuelle s’élevant à 33,56€ (brut). Le dividende de l’année 2022 est ainsi en retrait par rapport à celui de 2021 (36,73€ brut) mais correspond parfaitement à l’objectif de rendement annuel de 5,50% que s’était fixé la société de gestion en début d’année 2022. Dans un contexte de forte collecte, l’adéquation entre la performance réalisée et l’objectif préfixé n’est pas une mince affaire, ce qui mérite d’être souligné.

Des acquisitions qui se succèdent à un rythme élevé

Au cours de l’année 2022, la société de gestion Alderan a dû mettre les bouchées doubles sur le front des acquisitions pour la SCPI Activimmo, avec un portefeuille immobilier dont la valeur vénale a quasiment triplé en l’espace de 12 mois, et un nombre d’immeubles multiplié par 2. Le montant total des acquisitions de l’année 2022 s’élève à près de 400 millions € droits inclus, ventilés sur 59 immeubles. Au 31/12/2021, la valeur vénale du portefeuille immobilier d’Activimmo était de seulement 190 millions € pour 55 immeubles en portefeuille. Un an plus tard, le « prix de revient » du portefeuille -qui intègre donc selon cette nouvelle mesure les droits et frais d’acquisition- atteint 602 millions € pour 114 immeubles, et une surface totale proche de 700.000 m2. On constate donc que la valeur unitaire des acquisitions de 2022 est sensiblement plus élevée que lors des deux exercices précédents (2020 et 2021). Le 4ème trimestre 2022 a concentré à lui seul l’acquisition de 26 actifs pour 95,2 millions € hors droits.

On peut également mentionner l’ouverture d’un premier pays européen hors France en 2022, avec 5 acquisitions réalisées en Espagne (2 actifs au 2ème trimestre et 3 au 4ème), cette allocation ibérique représentant 7% du patrimoine d’Activimmo en valeur vénale au 31/12/2022.

Un état locatif parfaitement maîtrisé

Depuis la création de la SCPI Activimmo en 2019, son portefeuille immobilier affiche une vacance locative réduite au strict minimum : un TOF (taux d’occupation financier) de 99,1% fin 2020, 98,3% fin 2021, et à nouveau 98,3% fin 2022. Ces chiffres sont bien entendu largement supérieurs à la moyenne des SCPI du marché. La société de gestion Alderan se paye même le luxe de communiquer au T4 2022 sur un TOF d’Activimmo « en légère baisse par rapport au trimestre dernier, principalement dû au départ du locataire Norauto du site de Lesquin. » Tout en ajoutant que « ce départ était prévu lors de l’acquisition et permet le lancement des travaux de développement d’un parc d’activités neuf. » On parle d’une baisse de 0,7% du TOF par rapport au 3ème trimestre, qui va en outre permettre à terme de créer de la valeur sur le portefeuille…

Autres indicateurs démontrant la qualité de l’occupation locative de la SCPI Activimmo : la WALB (durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances) et la WALT (durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à la fin des baux) sont respectivement de 4,4 ans et 8,0 ans sur l’ensemble du portefeuille. Ces deux indicateurs sont assez stables au cours du temps à des niveaux élevés, correspondant aux baux de longue durée signés avec une partie des locataires.

Enfin, le poids du bail le plus important ressort -à fin décembre- à 6,5% des loyers de la SCPI pour un montant annuel de 2,2 millions € (locataire SCAPEST, filiale du groupe Leclerc), un chiffre en baisse de 1,1 point par rapport au 3ème trimestre. La dilution du risque locatif est ainsi renforcée sur la fin de l’année 2022.