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De nombreuses SCPI continuent à collecter en 2023

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L’année 2023 marque un changement de cycle assez brutal sur l’immobilier en général et les SCPI en particulier. Alors qu’une vingtaine de SCPI du marché ont procédé à des baisses de prix de part au cours de l’été (de plus de 10% en moyenne et jusqu’à 17% pour les plus impactées), le sujet de la liquidité de ces fonds immobiliers non cotés revient sur le devant de la scène.

La règle est assez simple pour ces véhicules à capital variable (ce qui est le cas pour l’immense majorité d’entre eux, les structures à capital fixe étant devenues de plus en plus rares sur ce marché) : en l’absence de collecte, il est difficile d’honorer les demandes de rachats.

Certaines SCPI font face à une problématique de liquidité…

Or c’est précisément là que le bât blesse pour les SCPI qui ont revu leur prix de souscription à la baisse : le signal négatif envoyé aux épargnants les a dissuadés de souscrire, alors même que les conditions étaient devenues plus favorables pour les nouveaux associés. En effet, il est toujours préférable d’investir à bon compte après une baisse de prix.

Résultat : les listes d’attente s’allongent pour les épargnants désireux de récupérer leurs fonds, l’impact étant renforcé par la présence sur certaines SCPI importantes de la place d’investisseurs institutionnels qui ont également donné des ordres de retraits pour des montants de plusieurs millions d’euros.

Ainsi, une dizaine de SCPI affichent plus de 5% de leur capitalisation en ratio de parts en attente de retraits au 30 septembre. Si l’on raisonne en montants, ce sont une quinzaine de véhicules qui enregistrent à fin septembre plus de 300 millions d’euros de demandes de retraits non honorés. Une situation que l’on n’avait pas connue sur ce marché depuis les années 1990.

Quand d’autres concentrent désormais la majorité de la collecte

Parallèlement à cela, un certain nombre de véhicules continuent à collecter très activement, reflétant une dichotomie inédite dans l’univers des SCPI. Tout se passe comme si la collecte brute du marché – qui reste à des niveaux très honorables globalement, supérieurs à ceux de 2020, par exemple – s’était brutalement concentrée sur un petit nombre de SCPI qui affichent des rendements nettement supérieurs à 5% voire 6% !

Ainsi, la hiérarchie des sociétés de gestion en termes de collecte s’est considérablement modifiée en 2023 : certains gros collecteurs historiques comme Amundi Immobilier ou BNP Paribas REIM se retrouvant dépassés par des « petites » sociétés de gestion indépendantes comme Euryale, Alderan, Norma Capital, Remake AM ou Iroko !

Une dizaine de SCPI affichent des chiffres de collecte impressionnants au 3ème trimestre

Au 3ème trimestre 2023, c’est la catégorie des SCPI diversifiées qui tire le mieux son épingle du jeu en terme de collecte, étant moins exposée au marché des bureaux franciliens qui souffre particulièrement depuis le début de l’année. Ainsi, cette catégorie des « SCPI diversifiées » concentre 43% de la collecte brute au T3 2023, contre seulement 29% en 2022 et même 20% en 2021. À l’inverse, les SCPI à prépondérance « bureaux » ne flèchent plus que 28% de la collecte du marché au 3ème trimestre 2023, contre plus de 50% jusqu’en 2020 et encore 45% en 2021 puis 41% en 2022.

Parmi les grandes SCPI de bureaux franciliens comme Épargne Foncière (La Française AM), Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier) ou encore Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM), la collecte nette est nulle, voire négative au 3ème trimestre.

À l’inverse, des SCPI diversifiées comme Corum Eurion, Corum Origin et Corum XL engrangent respectivement 78 millions, 61 millions et 49 millions d’euros de souscriptions nettes au 3ème trimestre. Pour Corum Origin, le chiffre est même supérieur de 4% à celui du T3 2022 ! On a également toute une série de SCPI diversifiées dont la collecte a nettement augmenté entre le T3 2022 et le T3 2023 :

Sur le secteur des bureaux, il faut saluer les performances commerciales remarquables d’Épargne Pierre (Atland Voisin) et de Vendôme Régions (Norma Capital) qui collectent respectivement 67 millions et 51 millions d’euros au 3ème trimestre, nets de retraits. Certes, ces montants sont en diminution par rapport à la période équivalente de 2022, mais ces deux véhicules concentrent à eux seuls les deux tiers de la collecte nette (en excluant les véhicules qui décollectent) des SCPI de bureaux au 3ème trimestre ! Il faut dire que leur exposition aux marchés de bureaux régionaux les met à l’abri des contre-performances affichées sur les actifs franciliens, en particulier en termes de valorisations.

Sur le secteur des SCPI spécialisées « santé et éducation » et « logistique et locaux d’activité », deux véhicules se détachent nettement de la concurrence : Pierval Santé de la société de gestion Euryale avec 81 millions d’euros de collecte nette (60% de la collecte nette de sa catégorie) et Activimmo d’Alderan qui, avec 66 millions d’euros de collecte nette, rafle 88% de la collecte des SCPI spécialisées en immobilier logistique.

Pourquoi les épargnants doivent privilégier les SCPI qui collectent ?

Pour l’épargnant qui souhaite investir dans des fonds immobiliers non cotés comme les SCPI, plusieurs critères doivent être considérés avec attention avant toute décision de souscription. En premier lieu, la performance des véhicules dans un univers de marché qui a fortement évolué avec des taux monétaires qui approchent désormais 4% : seules les SCPI dont le taux de distribution dépasse nettement 5% peuvent aujourd’hui être considérées comme apportant suffisamment de surperformances par rapport aux placements sans risque (livrets et comptes à terme).

Parmi les gros collecteurs du 3ème trimestre, la plupart des véhicules dépassent largement ce niveau de distribution :

  • Activimmo est sur un rythme de 5,50% ;
  • Épargne Pierre vise entre 5,29% et 5,35% cette année ;
  • Corum Origin et Vendôme Régions seraient autour de 6% ;
  • Quant aux « jeunes » SCPI Iroko Zen et Remake Live, elles ambitionnent de délivrer à leurs associés des taux de distribution absolument hors normes : 7% pour Iroko Zen et entre 7,25% et 7,75% pour Remake Live !

On voit donc bien pourquoi toutes ces SCPI ont concentré l’essentiel de la collecte du marché au 3ème trimestre. Cette tendance à la polarisation extrême de la dynamique commerciale devrait encore s’accentuer sur les trimestres à venir car pour les SCPI « collecteuses », un cercle vertueux s’est mis en place : qui dit collecte positive dit nouveaux investissements à des taux de rendement immobiliers supérieurs à ce qu’ils pouvaient être les mois précédents au fur et à mesure de l’atterrissage des marchés immobiliers. C’est ce que l’on nomme « l’effet relutif » sur la distribution. Par exemple, la SCPI Corum Origin a récemment acquis un actif de bureaux situé à Amsterdam pour un rendement acte en main de 10,4% ! En sélectionnant les SCPI qui collectent, l’épargnant bénéficie donc de cet effet relutif que n’ont pas les SCPI qui « décollectent ».

Une autre raison importante pour choisir de façon privilégiée les SCPI affichant une augmentation nette de leur capitalisation est d’éviter le piège de la liquidité. En effet, il n’est aujourd’hui pas opportun de souscrire dans une SCPI affichant une liste d’attente d’associés souhaitant récupérer leur capital puisqu’on se retrouverait à son tour privé de toute liquidité sur son placement.

 

RISQUES

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

 

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