Une collecte nette positive pour la SCPI Eurovalys (Advenis REIM) au 3ème trimestre 2023

Une collecte nette de 15 millions d'euros au 3^ème trimestre

Alors qu’un certain nombre de SCPI du marché souffrent d’une décollecte nette en raison de rachats importants réalisés par des investisseurs institutionnels, Eurovalys profite au contraire d’un momentum de collecte positif, avec des retraits qui restent modestes, comparés à la collecte brute engrangée. Depuis le début de l’année, la collecte nette atteint environ 64 millions d'euros, dont 15 millions d'euros au 3^ème trimestre.

Même s’ils ont un peu augmenté par rapport au 1^er trimestre, les retraits sont limités à environ un tiers de la collecte brute sur cette dernière période. Cette situation de collecte nette positive permet à la société de gestion Advenis REIM de profiter du contexte de marché actuel pour réaliser des acquisitions dans des conditions attractives. Au 3^ème trimestre, Eurovalys a ainsi engagé 93 millions d'euros sur deux actifs assortis de bons niveaux de rendements locatifs immédiats.

1. Un immeuble de bureaux multi-locataires de plus de 27.000 m² situé à Eschborn (périphérie de Francfort), négocié pour 70 millions d'euros hors droits ;
2. Un centre de recherche et développement de 12.110 m² situé à Wolfsburg (locataire : groupe Volkswagen), acquis pour 23 millions d'euros.

Un taux d’indexation des loyers très favorable

La SCPI Eurovalys détient des immeubles qualitatifs, adaptés aux exigences des grandes entreprises qui les occupent. Ainsi, elle parvient à faire évoluer ses loyers selon l’indexation contractuelle à l’inflation sans craindre de créer de la vacance locative. Le taux d'occupation financier reste à un niveau élevé de 93,5% au 3^ème trimestre et la moyenne pondérée des loyers des relocations signées en 2023 est 16 % supérieure à celle des loyers précédents :13,29 euros/m² vs. 11,37 euros/m².

« Cette performance illustre notre engagement en faveur de la qualité technique du parc immobilier d’Eurovalys et les moyens importants mis en œuvre au niveau de notre gestion locative afin de satisfaire nos locataires et de conserver notre label ISR », commente Advenis REIM. Sur les baux en vigueur, le taux d’indexation des loyers d’Eurovalys est également soutenu avec + 3,6 % entre janvier et septembre 2023 et + 9,7 % depuis janvier 2022.

Advenis REIM précise que « cette indexation a été acceptée en totalité par les locataires et représente une augmentation des loyers de 1,8 million d'euros à périmètre constant depuis janvier 2023 ». Cela illustre la bonne santé actuelle des locataires en place, sans garantie pour les trimestres à venir. D’autre part, la baisse récente des niveaux d’inflation mesurés dans toute la zone euro implique que la dynamique des loyers devrait elle aussi se réduire.

Un taux de distribution entre 4,90 et 5,40%

La dynamique locative se reflète dans la distribution versée aux associés. Celle-ci augmente légèrement au 3^ème trimestre : 11,69 euros par part brut de fiscalité au 3^ème trimestre contre 11,67 euros au 2^ème trimestre et 11,53 euros au 1^er trimestre.

En intégrant la distribution de la plus-value de cession sur l’immeuble d’Essen réalisée en avril dernier (prix de cession de 10,46 millions d'euros pour une expertise de 8,2 millions d'euros fin 2022), qui sera versée courant décembre, le taux de distribution annuel sera boosté de 30 points de base, passant d’une fourchette prévisionnelle (non garantie) de 4,60-5,10% à 4,90-5,40%.

« Il est important de noter que cet objectif non garanti dépendra de l’évolution du marché, de la durée pendant laquelle l’associé conservera le produit et de sa situation personnelle, notamment fiscale », prévient néanmoins la société de gestion.

Maintien du prix de part

« Ces 18 derniers mois, les hausses successives des taux d’intérêts ont significativement affecté le marché de l’investissement immobilier en Europe et conduit à une baisse des valeurs sur l’ensemble des classes d’actifs immobiliers. Dans ce contexte, une première baisse du portefeuille d’Eurovalys a déjà été actée à la suite des expertises réalisées à fin décembre 2022 », rappelle la société de gestion.

En effet, les valeurs d’expertises à fin 2022 s’affichaient en baisse de 3,58% par rapport à fin 2021 ou par rapport à la valeur d'acquisition, hors droits, si l’actif a été acquis au cours de l'année 2022 (source : rapport annuel 2022 de la SCPI Eurovalys). Au 1^er semestre 2023, une baisse supplémentaire de 3,23% a été observée sur la base d’une évaluation interne du portefeuille à périmètre constant.

Comme la SCPI était encore décotée à fin 2022 (prix de souscription de 1.030 euros pour une valeur de reconstitution de 1.054,94 euros), conséquence de la gestion prudente du prix de part qui n’a pas été modifié depuis le 1^er octobre 2021, la nouvelle valeur de reconstitution à mi-année ne force pas la société de gestion à changer le prix de part, qui devient légèrement surcoté post-expertises, mais bien loin de la limite réglementaire de 10%.