La SCPI Comète d’Alderan se place en orbite

Un objectif de taux de distribution de 6% et un TRI cible de 6,5% sur 10 ans

La société de gestion Alderan précise que ses objectifs de performance sont fournis à titre d’illustration, mais tous les moyens nécessaires seront apportés à la SCPI Comète pour parvenir à les atteindre. La société de gestion s’appuie sur l’expérience acquise avec Activimmo, qui a délivré sur les 3 derniers exercices complets (2020 à 2022) un taux de distribution moyen de 5,85% et affiche un taux d’occupation financier de 96,7% après plus de 4 ans d’existence.

Pour sa part, Comète vise un taux de distribution annuel de 6% et un TRI de 6,5% sur 10 ans, ce qui implique qu’une partie de sa performance globale proviendra de l’appréciation potentielle de son prix de part à long terme.

Pour parvenir à ce niveau de performance, largement au-delà de la moyenne des SCPI qui tourne actuellement autour de 4,50%, Alderan mise sur la forte réactivité de ses équipes : il faut savoir acheter bien (i.e. au bon prix) et vite, car les belles opportunités peuvent disparaître rapidement si elles ne sont pas saisies au vol.

«  Tout comme une comète traverse le ciel à un moment précis, nous aimons investir de manière opportuniste. Nous savons prendre des décisions rapidement, avec toujours une trajectoire définie en amont, ce qui permet une gestion solide et prudente de l’épargne qui nous est confiée » résume ainsi Rémy Bourgeon, le Président d’Alderan, dans la plaquette commerciale de la SCPI Comète.

Une grande diversification géographique et sectorielle

Contrairement à Activimmo qui se spécialisait exclusivement sur l’immobilier lié au secteur logistique, Comète va jouer la carte de la diversification sectorielle. En pratique, tout type d’immobilier sera éligible à son portefeuille, excepté la logistique en zone euro qui restera réservée à Activimmo. Néanmoins, l’ADN d’Alderan conduira Comète à s’intéresser malgré tout à cette typologie d’immobilier, en allant chercher ces actifs dans l’univers des pays anglo-saxons (Commonwealth et Amérique du Nord).

« Nous travaillons déjà avec des opérateurs locaux au Canada, pays où les besoins en actifs logistiques sont importants », déclarait ainsi Rémi Bourgeon avant le lancement commercial de Comète.

Quant à la diversification géographique de Comète, elle sera presque maximale hors France métropolitaine : Union Européenne, Andorre, Islande, Monaco, Norvège, Royaume-Uni, Serbie, Suisse, Australie, Nouvelle Zélande… Toutefois, Alderan souhaite attendre d’atteindre une certaine taille critique sur Comète avant de sortir de la zone euro.

La SCPI Comète n’est pas la première du marché à jouer de façon aussi radicale la carte de l’international et ce n’est pas un hasard. En effet, acquérir des actifs immobiliers situés à l’étranger revêt plusieurs avantages pour une SCPI :

1. L’imposition des revenus générés hors de France est moins lourde pour les associés grâce à l’absence de prélèvements sociaux et aux mécanismes de non double imposition (crédit d’impôt ou système du taux d’imposition effectif) ;
2. Selon la société de gestion, les délais d’exécution des transactions immobilières sont beaucoup plus courts sur certains marchés étrangers comme l’Espagne, par exemple ;
3. Cela permet d’accéder à « des cycles économiques et des marchés différents », certains marchés européens comme l’Irlande ou les Pays-Bas ayant beaucoup plus corrigé que les marchés immobiliers français, ce qui est une source d’opportunités pour une SCPI nouvellement créée.

Un pipeline d’acquisitions de plus de 40 millions d'euros pour la SCPI Comète

La stratégie d’anticipation de la collecte développée sur ActivImmo a permis de ne pas diluer la performance du véhicule, y compris pendant les périodes fastes où la collecte trimestrielle s’établissait autour de 120 millions d'euros (S1 2022). La même discipline sera adoptée pour Comète, bien que la collecte sur les SCPI soit moins aisée à réaliser dans le contexte actuel.

À ce titre, Alderan fixe un objectif assez modeste de 50 millions d'euros de collecte en 2024 sur Comète. Pour booster l’effort commercial, le prix de la part sera réduit de 5% jusqu’au 29 février 2024 : 237,50 euros au lieu de 250 euros. Le minimum de souscription est de 20 parts, soit 5.000 eyros sur la base du prix de part en vigueur après le 29 février.

Pour anticiper une partie de cette collecte de 50 millions d'euros, Alderan affiche d’ores et déjà un « pipeline » d’acquisitions de plus de 40 millions d'euros avec un focus en premier lieu sur des actifs situés dans des zones ayant subi le plus fort « repricing » comme l’Espagne, les Pays-Bas ou l’Irlande. Alderan semble considérer que le commerce alimentaire et le secteur des loisirs sont des secteurs particulièrement intéressants à étudier pour de potentielles acquisitions. Plus généralement, Comète aura l’avantage de pouvoir engager du cash rapidement face à des vendeurs parfois contraints à des ventes forcées, ce qui laisse augurer de beaux rendements à l’acquisition : au minimum entre 7% et 8% selon Rémy Bourgeon.