L’interview du gérant : La SCPI IMMORENTE

1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI Immorente ? A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ? 

[Louis-Frédéric TOUATI] La force du modèle de la SCPI Immorente, et sa résilience dans les périodes difficiles, repose sur une stratégie patrimoniale très mutualisée, déployée dès sa création en 1988. La SCPI n’a cessé de diversifier son patrimoine au fil des années et présente aujourd’hui une très forte granularité avec 2 100 actifs en portefeuille répartis sur 5 pays et loués à plus de 1 500 locataires présents dans tous les segments d’activité tertiaire : bureaux, commerce, logistique, tourisme, résidentiel…

Unique dans le monde des SCPI, cette diversification est synonyme d’une gestion très mutualisée des risques. Si un incident de gestion intervenait, il serait indolore à l’échelle du patrimoine globale. Ce principe de mutualisation s’exprime aussi à travers plus de 37 000 porteurs de parts. Cette très forte granularité assure la liquidité du véhicule et offre une très bonne protection pour les associés.
 

IMMORENTE a poursuivi son développement en 2020 avec la réalisation d'un programme d'investissement de 129 M€ affichant une rentabilité nette moyenne immédiate de 5,2 %. Au cours des derniers mois, Immorente a participé à l'acquisition de deux immeubles de bureaux situés à Londres pour un montant de 67,2 M€ et a réinvesti dans le cadre de ses engagements dans des fonds professionnels investis dans la logistique et les campings pour un montant total de 9,5 M€ :

- 20 Vauxhall Bridge (Londres - Royaume-Uni) - 35,6 M£ (40,0 M€) : Une prise de participation (50 %) dans l'acquisition d'un immeuble de bureaux situé à Londres au Royaume-Uni, représentant un volume d'investissement de 35,6 M£ (soit 40,0 M€) pour IMMORENTE. L'immeuble développe une surface utile de 7 914 m² dans le quartier de Victoria, à 150 m de la station de métro Pimlico. L'immeuble est entièrement loué à Penguin Random House (Groupe Bertelsmann), leader mondial de l'édition de livres spécialisés, pour une durée ferme résiduelle de 11 ans à l'acquisition.

- 2-14 Bunhill Row (Londres - Royaume-Uni) - 24,5 M£ (27,2 M€) : Une prise de participation (50 %) dans l'acquisition d'un ensemble immobilier londonien en bail emphytéotique de 135 ans (leasehold) pour 24,5 M£ (soit 27,2 M€) pour IMMORENTE. L'immeuble d'une surface utile de 7 117 m², se trouve dans la partie Nord de la "City", le quartier d'affaires de Londres, à proximité de 3 stations de métro (Moorgate, Liverpool Street et Old Street). Il est entièrement loué à The University of Law pour une durée ferme résiduelle de 14 ans à l'acquisition.

- Plein Air Property Fund 1 - Participation indirecte - 6,0 M€ : Participation complémentaire de 6,0 M€ frais inclus dans un fonds professionnel spécialisé dans les campings, dans lequel IMMORENTE est entrée en mars 2019, portant sa participation totale à 26,5 M€. Ce fonds détient seize campings situés en majorité sur le littoral français et exploités par le groupe Sandaya.

- European Logistics Fund - Participation indirecte - 2,5 M€ : Participation complémentaire dans un fonds spécialisé sur la logistique dans lequel IMMORENTE a pris un engagement total de 11,1 M€ en juillet 2019. Ce fonds cible des actifs de qualité, entièrement loués, situés dans des zones d’activité établies, principalement le long des grandes dorsales de transport en Europe de l’ouest.

- Green Oak Europe Core Plus Logistics - Participation indirecte - 1,1 M€ : Participation complémentaire de 1,1 M€ frais inclus dans un fonds spécialisé dans la logistique, dans lequel IMMORENTE a pris un engagement total de 15 M€ en mars 2020. Ce fonds, spécialisé sur la logistique vise des actifs présentant un profil de création de valeur importante en Europe et occupés par des acteurs institutionnels de premier plan (Amazon, DHL, Carrefour, ...).

2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise de la COVID-19 sur la SCPI IMMORENTE ?

Ces bons résultats s’expliquent par la très bonne tenue du taux de recouvrement mais aussi par un taux d’occupation financier élevé.

Sur l’ensemble du patrimoine d’Immorente, le taux de recouvrement des loyers du deuxième trimestre, c’est-à-dire au plus fort de la crise, a été de 85 %. Il s’élève à 94% en cumulé depuis le début de l’exercice.

Le taux d’occupation financier était de 93,12 % au troisième trimestre 2020, c’est-à-dire dans la fourchette historique qui se situe entre 93 % et 94 %. Cette très faible oscillation, qui plus est sur des niveaux élevés, assure la pérennité des rendements d’Immorente.

La SCPI IMMORENTE aborde 2021 avec ambition, clairvoyance et agilité pour saisir les opportunités qui se présentent déjà. Ce sera notamment l’année de l’accélération du déploiement en Europe.

La diversification géographique amorcée il y a quelques années en dehors de l’Hexagone va donc se poursuivre pour profiter de différents cycles immobiliers. Déjà positionnées en Allemagne, aux Pays-Bas et en Belgique, IMMORENTE, dès le deuxième trimestre 2020, a procédé à de nouvelles acquisitions opportunistes en Europe, dont pour la première fois à Londres.

Si la conjoncture actuelle du Royaume-Uni incite à davantage de prudence dans les mois qui viennent, nous surveillons et analysons notamment le marché du bureau dans les villes du Randstad aux Pays-Bas, ainsi que l’évolution du cycle immobilier en Espagne et en Italie.

3 – Votre stratégie de diversification est-elle payante ?

Si IMMORENTE a réussi à traverser l’année 2020 sans encombre, c’est grâce à une stratégie patrimoniale reposant depuis plus de trente ans sur plusieurs grands principes :

- une très forte mutualisation du patrimoine immobilier,

- une grande diversification en termes de typologies d’actifs, de locataires et de zones géographiques,

- une politique d’acquisition prudente et sélective centrée sur la qualité de l’emplacement et des actifs aux loyers modérés, une relation de partenariat et d’accompagnement avec les locataires, des équipes expérimentées et intégrées sur l’ensemble de la chaîne de valeurs.

4 – Etes-vous confiant pour 2021 ? Quelle évolution attendre du prix des parts ?

En 2020 la SCPI a délivré un taux de distribution de +4,42 %, contre +4,64 % en 2019. Immorente su tenir la promesse d’une SCPI de rendement malgré une crise sanitaire et économique inédite, avec un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché et un délai de jouissance qui reste parmi les plus faibles du marché.

La force du modèle d’IMMORENTE lui a permis de traverser, depuis plus de 30 ans, les cycles immobiliers. La diversification de son patrimoine sur des segments immobiliers résilients lui assure de pouvoir continuer à affronter le manque de visibilité. Par ailleurs, la campagne annuelle d’expertise en cours confirme la stabilité et la résilience du patrimoine, écartant ainsi tout impact négatif sur la valeur des parts dans les mois qui viennent.

Avec une trésorerie de plus de 106 millions d’euros à fin 2020 et une dette de 12,6 % de la valeur du patrimoine, IMMORENTE a la capacité de continuer à sécuriser pour ses associés des transactions de qualité à forte valeur ajoutée. Enfin, la SCPI dispose de 330 millions d’euros de plus-values latentes, soit l’équivalent de deux années de distribution.

5 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI IMMORENTE ?

- IMMORENTE est la SCPI qui détient le plus d’actifs en patrimoine, elle est donc la SCPI la plus diversifiée et mutualisé du marché, gage de résilience pour traverser sereinement les décennies.

- IMMORENTE détient un patrimoine immobilier capitalisant 3,45 Mds€ dont 330M€ de plus-values latentes, soir l’équivalent de deux années de distribution.

- IMMORENTE vous permet de vous exposer à un large spectre de classes d’actifs immobiliers (Bureaux, Résidentiel, Logistique, Commerces, Campings, Santé…) et de géographies européennes en un seul investissement.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est de 8 ans.

Avertissements et Risques : 

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente un risque de perte en capital. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.