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SCPI Immorente 2 de Sofidy : une distribution inchangée en 2020 malgré la crise sanitaire

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Depuis sa création il y a presque 10 ans, la SCPI à capital fixe Immorente 2, spécialisée sur l’immobilier de commerces en centre ville, a bénéficié de 7 opérations d’augmentation de capital, dont la dernière s’est clôturée en décembre 2019 avec 17,5 millions € de capitaux souscrits. La capitalisation actuelle du véhicule s’élève à 92 millions €. La SCPI Immorente 2 a comme particularité d’avoir recours à l’effet de levier pour environ 31% du patrimoine via de la dette bancaire pour grande partie à taux fixe et échéance longue (presque 10 ans de maturité moyenne).

Même si la société de gestion Sofidy réfléchit depuis plusieurs mois à un passage possible à capital variable, comme annoncé dans le dernier rapport annuel de gestion publié mi-2020, l’incertitude liée à la situation sanitaire a probablement différé ce projet. Immorente 2 reste donc pour l’heure dans la catégorie des SCPI à capital fixe, de plus en plus minoritaires dans le monde de la pierre papier. Une spécificité de cette SCPI est qu’elle a de belles signatures institutionnelles parmi ses associés puisque 44,4% du capital était détenu fin 2019 par deux compagnies d’assurance dans le cadre de contrats d’assurance vie en unités de compte (Ordea Vie et Apicil) et une caisse de retraite (la CARPV).

L’objectif de la SCPI Immorente 2 est de distribuer environ 75% de ses résultats et de mettre le reliquat en réserve pour assurer un lissage des performances dans la durée. En contrepartie, l’actif de la SCPI se valorise ; la valeur de part a ainsi progressé d’environ 26% entre 2011 et 2019. Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) s’est établi à 2,95% en 2019 et 2,96% en 2020. Ce maintien de la distribution en 2020 malgré un contexte très compliqué pour les commerçants locataires de la SCPI (2 confinements assortis de mesures de fermetures administratives pour les commerces non essentiels) a été rendu possible grâce aux réserves importantes de la SCPI qui représentaient 120% de la distribution annuelle fin 2019, tout en continuant à doter le report à nouveau fin 2020. La société de gestion précise dans son bulletin d’information du 4ème trimestre publié fin janvier que le taux de recouvrement moyen des loyers de la SCPI aura été de 87% en 2020 (contre 97% en 2019), ce qui est tout à fait remarquable compte tenu de la typologie d’immobilier présente dans le patrimoine (99,9% de commerces et 0,1% d’habitations à fin 2020). La société de gestion pense même que ce chiffre s’améliorera car des « négociations résiduelles sont encore en cours pour améliorer ce taux ». Cette résilience de la SCPI Immorente 2 tient bien sûr au travail important de suivi des locataires effectué par la société de gestion, mais également à la qualité et à la bonne diversification géographique de son patrimoine : 36,4% des actifs (en valeur) sont situés à Paris, 7,3% en région parisienne, 10,3% à Lyon, 20,5% dans des villes régionales de plus de 300.000 habitants, 20% dans des villes régionales de moins de 300.000 habitants, 1,7% à l’étranger, et 3,8% sont investis via une prise de participation dans l’OPPCI ARI qui détient des commerces sur des emplacements « prime » principalement à Paris et à Bordeaux.

Dans le dernier bulletin d’information trimestriel récemment publié, la société de gestion indique que « la SCPI [Immorente 2] dispose d’atouts forts pour passer cette période délicate : une équipe de gestion expérimentée, une forte mutualisation de son patrimoine et de son risque locatif (127 locataires dans tous les secteurs d’activité), un endettement limité (31,6 %) et une trésorerie disponible élevée (7,8 millions €) mais surtout des fondamentaux solides notamment en termes d’emplacement des actifs, en ligne avec sa politique d’acquisition très sélective privilégiant Paris et les grandes métropoles régionales dynamiques. La qualité de son patrimoine se reflète par une progression à périmètre constant des valeurs d'expertises de +2,6 % sur l'année 2020. »

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