L’année 2021 s’annonce comme celle de la créativité et de l’innovation pour un certain nombre de sociétés de gestion immobilières qui adoptent une stratégie offensive en vue d’augmenter leur part de marché, alors que la collecte des SCPI redémarre fort au 1er semestre 2021. 3 nouveaux véhicules en particulier attirent notre attention en 2021 : les SCPI Sofidy Europe Invest, Cristal Life et Allianz Home.
La SCPI Sofidy Europe Invest :
La SCPI Sofidy Europe Invest est lancée en avril 2021 par Sofidy, dont la SCPI Immorente fait figure de référence dans la catégorie des SCPI diversifiées depuis plus de 30 ans, avec environ 3,4 milliards € de capitalisation au 31/12/2020.
Sofidy fait le pari d’élargir encore l’univers d’investissement par rapport à Immorente en visant tous types d’actifs immobiliers (bureaux, murs de commerces, hôtellerie et loisirs, logistique, entrepôts, immobilier de santé…) construits ou à construire, situés dans les grandes métropoles de l’Espace Economique Européen, du Royaume-Uni et de la Suisse, et à titre accessoire dans les autres villes de la même zone. Les acquisitions pourront se faire en direct sur les biens immobiliers, ou indirectement via des prises de participation dans des SCI (contrôlées ou non), des souscriptions dans d’autres SCPI ou des OPCI ainsi que tout autre type de fonds ou société de droit français ou européen éligible. En élargissant au maximum son spectre géographique, la SCPI Sofidy Europe Invest compte profiter du décalage des conjonctures économiques et immobilières qui peuvent exister entre les différents pays afin d’améliorer le couple rendement / risque du véhicule. La société de gestion précise que les investissements réalisés en France ne représenteront pas plus de 20 % du total des actifs de la SCPI (contre 78% actuellement pour Immorente). L’univers géographique européen de la SCPI sous-tend une potentielle exposition à des pays hors zone euro, générant ainsi un risque de change qui ne pourra cependant pas dépasser 20% de la valeur totale des actifs de la SCPI.
Sofidy précise que plusieurs critères clés guident les acquisitions comme la qualité des emplacements et des actifs, et bien sûr la sélectivité dans le choix des locataires (pérennité des loyers, solidité financière du locataire…)
Le délai de jouissance de la SCPI Sofidy Europe Invest est fixé au 1er jour du quatrième mois suivant la date d’encaissement de la souscription, avec un prix de souscription de 235 € (223,25 € pour les souscripteurs dits «sponsors») et un minimum de souscription de 10 parts pour les nouveaux associés. L’horizon de placement est de 8 ans, comme sur la plupart des SCPI dont -il faut le rappeler- ni le capital ni le niveau des revenus ne sont garantis.
La SCPI Cristal Life :
Le groupe Inter Gestion a décidé de capitaliser sur le succès remarquable de sa SCPI historique de rendement Cristal Rente pour lancer en février 2021 un nouveau véhicule immobilier parfaitement adapté à la donne économique et sanitaire actuelle : la SCPI Cristal Life.
Cette nouvelle SCPI a pour cibles les « actifs essentiels à la vie des personnes » : alimentaire, logement, santé, éducation… ceux-là même qui sont aujourd’hui particulièrement recherchés par les investisseurs et auront tendance à se revaloriser dans les années à venir.
Inter Gestion a aujourd’hui 10 ans de recul sur la gestion de sa SCPI de rendement historique Cristal Rente, spécialisée sur les actifs de commerces situés majoritairement en régions. Et le moins que l’on puisse dire est que le bilan de cette SCPI est plus qu’honorable : un TRI 5 ans de 7,24% mesuré fin 2020 à l’issue d’une année particulièrement compliquée pour ce segment immobilier, un TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) de 4,84% en 2020, plus de 100 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI de commerces, et qui représente quasiment 97% de celui servi en 2019. Peu de SCPI de commerces peuvent se targuer d’un tel bilan sur l’année dernière, alors que la moyenne des SCPI spécialisées sur ce secteur ont connu une baisse de leur taux de distribution de 17% d’après l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).
Le lancement de la nouvelle SCPI Cristal Life arrive donc à un moment particulièrement favorable pour la société de gestion qui a pu collecter en 2020 77,8 millions € de capitaux nets de retraits sur Cristal Rente, soit une progression de 36% de la capitalisation de la SCPI. En misant aujourd’hui sur des segments immobiliers plus diversifiés et plus porteurs, Inter Gestion s’assure un relais de croissance intéressant, tout en pouvant capitaliser sur l’excellent track record de sa SCPI spécialisée historique.
La SCPI Cristal Life va élargir son univers d’investissement à la zone Euro, et sur des secteurs immobiliers plus variés que Cristal Rente : actifs de santé et d’éducation, logements, résidences gérées, commerces essentiels, bureaux, loisirs… Les actifs résidentiels sont aujourd’hui devenus incontournables pour les investisseurs, procurant une grande stabilité de rendement et des perspectives de valorisation significatives. Les commerces de première nécessité ont montré toute leur résilience pendant les différents confinements et ils délivrent une rentabilité élevée sur longue période. Quant aux actifs de santé et aux résidences seniors, la société de gestion estime que « la croissance démographique et l’allongement de la durée de vie appellent une réponse spécifique et socialement utile en matière d’équipements immobiliers dans le secteur de la santé notamment ».
La SCPI Cristal Life « s’inscrit dans une démarche sociétale et fait partie des première SCPI certifiées Fonds de partage » en consacrant « une partie des revenus distribuables au financement d’organismes reconnus d’utilité publique, intervenant dans les domaines du logement social et de la recherche médicale notamment. » En pratique, pour 1000 € de résultat distribuable, la SCPI Cristal Life reversera 5 € à ces organismes (articles 319-16 et 321-120 du Règlement Général de l’AMF).
Le prix de part de la SCPI Cristal Life est fixé à 196 € jusqu’au 31 décembre 2021 puis à 200€ au-delà avec un délai de jouissance de 5 mois (entrée en jouissance au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription). La durée de placement conseillée est de 10 ans minimum, avec un objectif de TDVM non garanti en 2021 de 5% et un objectif de TRI 10 ans (non garanti également) de 7,50%.
La SCPI Allianz Home :
Une autre SCPI a été très récemment lancée par Immovalor Gestion, la filiale de gestion immobilière du groupe Allianz spécialisée sur l’immobilier de bureaux (730.000 m2 d’immobilier tertiaire sous gestion, avec en particulier la SCPI patrimoniale Allianz Pierre qui dépasse aujourd’hui 1,5 milliard € de capitalisation), et les actifs résidentiels neufs avec 8 SCPI fiscales détenant environ 1500 logements. Immovalor Gestion gère par ailleurs 4 SCI dont 2 en unités de compte d’assurance-vie, et 5 OPPCI. Le total des actifs sous gestion atteignait 5,1 milliards € au 31/12/2020.
Immovalor Gestion a décidé en 2021 d’élargir son univers d’investissement à l’immobilier résidentiel classique et géré, non éligible aux dispositions fiscales de type Pinel, avec la SCPI Allianz Home lancée au mois d’avril.
La société de gestion promeut pour ce nouveau véhicule un équilibre d’allocation entre actifs résidentiels loués directement à des particuliers au titre de leur résidence principale et résidences gérées sur lesquelles un exploitant paye le loyer au propriétaire (résidences de services seniors, étudiantes, …).
Concernant la classe d’actif résidentielle, Immovalor Gestion précise qu’elle constitue « un véritable amortisseur et permettra de contribuer significativement au maintien des valeurs à l’échelle du fonds. » Mais le choix des implantations géographiques a également toute son importance, avec un accent mis sur les zones dites tendues (Paris et région Parisienne, grandes métropoles régionales) ainsi que sur des sites secondaires mais à « potentiel de croissance offrant un spread de rendement et des opportunités de revalorisation. » A l’aune de la pandémie de Covid-19 et du cortège de restrictions sanitaires qui l’ont accompagnée, on a ainsi pu constater un attrait renouvelé des acheteurs pour l’immobilier régional situé dans des petites villes à taille plus humaine, avec la nature à portée de main.
La SCPI Allianz Home est donc conçue comme une « SCPI résidentielle mixte » selon la terminologie employée par la société de gestion. Petit détail original que l’on peut découvrir dans la plaquette de présentation de cette SCPI: Home peut tout à la fois désigner le terme « maison » en anglais, mais également former l’acronyme HOME (Habitats Optimisation Métropoles Environnement).
Sur la SCPI Allianz Home, la mise de fonds minimale est de 2.000€ (soit 10 parts à 200€ TTC), le délai de jouissance des parts étant fixé au 1er jour du 5ème mois suivant le paiement de la souscription. Les honoraires de souscription s’établissent à 8% HT -soit 9,6% TTC du prix de souscription- et l’horizon de placement est de 10 ans. Immovalor Gestion précise également que la SCPI Allianz Home pourra recourir à l’emprunt à hauteur de 20% de sa valeur de réalisation. Comme pour toutes les SCPI, ni le capital ni les revenus ne sont garantis.
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