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SCPI Kyaneos Pierre : un taux de distribution qui devrait approcher 6% en 2021

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La SCPI Kyaneos Pierre, lancée il y a un peu plus de 3 ans, a eu un track-record remarquable malgré la crise sanitaire du Covid-19 : pas loin de 9% de rendement global pour ses associés en 2019 et en 2020, et un TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) qui va approcher 6% en 2021, alors que la revalorisation du prix de part effectuée en juillet dernier permet d’ajouter encore 1,89% à la performance globale du véhicule pour les investisseurs. La société de gestion Kyaneos AM fait le point sur cette SCPI à l’occasion du dernier bulletin trimestriel d’information, publié début novembre.

3ème augmentation du prix de part le 1er juillet 2021 (+1,89%) et un TDVM annualisé proche de 6% sur les 3 premiers trimestres de 2021

« Les trimestres se suivent et se ressemblent pour la SCPI Kyaneos Pierre » écrit la société de gestion dans son bulletin d’information du 3ème trimestre, «  beaucoup de travaux, de nombreuses relocations et un dividende de 16€ par part. » L’acompte du 3ème trimestre est en effet strictement égal à ceux du 1er et du 2ème trimestre, et à ce rythme, l’année 2021 pourrait se terminer avec un taux de distribution sur valeur de marché proche de 6% -même s’il faut rester prudent car il n’y a pas encore de visibilité sur le solde à distribuer au 4ème trimestre, le montant exact sera connu au mois de janvier 2022-. Du côté de l’évolution du prix de part de la SCPI Kyaneos Pierre, « les années se ressemblent également puisque comme en 2019 et 2020, le prix de part de la SCPI a également augmenté en 2021 pour s’établir à 1080€ par part. » Le passage de 1060€ à 1080€ par part le 1er juillet 2021 représente une hausse de 1,89%, après +1,92% en 2020 et +4% en 2019. Le prix de retrait s’établit désormais à 961,20€/part, à seulement 4% du prix de souscription initial de la SCPI.

Des hausses de prix qui induiront une baisse progressive du rendement, partiellement compensée par de substantielles plus-values

Le gérant de la SCPI Kyaneos Pierre met en garde contre une idée reçue : le rendement distribué par la SCPI Kyaneos Pierre ne pourra pas rester indéfiniment au-dessus de 6%. En effet, comme cela avait déjà été le cas au cours des trimestres précédents, des hausses de prix significatives sont constatées sur l’immobilier résidentiel dans les secteurs prospectés par Kyaneos AM au 3ème trimestre 2021. C’est à la fois une bonne et une mauvaise nouvelle pour les associés de la SCPI Kyaneos Pierre. Une bonne nouvelle car cela induit une plus-value latente importante sur le patrimoine existant de la SCPI (200 immeubles soit 1856 lots, pour une surface locative totale de 95.461 m2), d’autant plus significative que les travaux entrepris sur les immeubles entrainent mécaniquement une hausse de leur valeur d’expertise, toutes autres choses étant égales par ailleurs. Mais c’est aussi une moins bonne nouvelle car les immeubles qui seront acquis par la SCPI dans les mois / trimestres à venir coûteront plus cher et seront assortis d’un rendement locatif plus faible.

Un autre effet viendra potentiellement éroder le rendement distribué par la SCPI Kyaneos Pierre : selon la société de gestion, « les délais d’approvisionnement ont fortement augmenté ces derniers mois, causant ainsi de nombreux retards sur les chantiers. En conséquence, nous continuons d’anticiper une baisse du rendement sur la SCPI dans les trimestres à venir. » Mais les importantes plus-values latentes sur certains actifs et la possibilité d’en céder une partie permettraient de compenser en partie la baisse du rendement, estime aussi la société de gestion.

Immobilier résidentiel : le nouveau DPE n’est pas encore stabilisé, la société de gestion prend les devants

« Sur le plan de la communication des données extra-financières, et en particulier des données relatives à nos travaux d’amélioration de la performance énergétique, 2021 est une année compliquée ! » écrit la société de gestion dans le dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI Kyaneos Pierre. En effet, le nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) refondu par la loi Elan de 2018 a été mis en application le 1er juillet 2021, mais il a dû être suspendu dès le mois d’octobre car le logiciel de calcul employé par les diagnostiqueurs donnait des résultats aberrants sur certaines typologies de logements. Après avoir implémenté les corrections nécessaires, les pouvoirs publics ont autorisé une version amendée du nouveau DPE, qui est ainsi redevenu opérationnel au mois de novembre. Cependant, la société de gestion Kyaneos AM estime qu’il demeure « une certaine incertitude sur la méthode de calcul » du DPE qui pourrait rendre un éventuel audit -réalisé dans les conditions actuelles sur l’ensemble du parc immobilier de la SCPI- obsolète dans les mois ou les années à venir. Un tel audit, s’il était systématiquement mis en œuvre, aurait par ailleurs un surcoût non négligeable représentant environ 0,4% de la performance de la SCPI. Kyaneos AM a donc fait le choix pragmatique de ne pas communiquer uniquement sur l’amélioration du DPE des actifs composant le patrimoine de la SCPI Kyaneos Pierre mais d’énumérer à partir de 2022 l’ensemble des travaux réalisés sur les immeubles qui ont un impact sur leur efficience énergétique : isolation des combles et des murs périphériques, installation de pompes à chaleur ou de systèmes de chauffage à base d’énergies renouvelables, amélioration du système d’eau chaude sanitaire (chauffe-eau thermodynamique ou chauffe-eau instantané), installation de double vitrage. « Cette modification de la communication n’entraine aucunement une modification de notre stratégie d’investissement. En effet, un logement bien isolé, avec du double vitrage et chauffé avec une pompe à chaleur a un DPE « C » ou « D » : la communication sur les travaux réalisés reste donc cohérente par rapport aux objectifs de DPE initialement fixés », tient à préciser la société de gestion.

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