Quels investissements en 2023 ?

SCPI : l'investissement immobilier accessible à tous

La SCPI répond aujourd’hui à une première question assez fondamentale : comment générer un rendement immédiat proche du niveau d’inflation. Les meilleures SCPI du marché affichent en effet des taux de distribution supérieurs à 5%, voire pour certaines proches de 6%, avec une grande régularité depuis plusieurs années. On est donc sur ces véhicules immobiliers non cotés à plus de 2 fois la rémunération du livret A et environ 3 fois celle des fonds euro des contrats d’assurance vie. Sans parler des livrets bancaires, qui sont toujours bloqués sur des taux proches de zéro tant que la Banque Centrale Européenne n’aura pas relevé ses taux de façon plus conséquente.

Accessibles à partir d’une mise de départ de quelques centaines d’euros, les SCPI ont une autre vertu qui s’avère particulièrement intéressante en période de forte inflation : il s’agit de l’indexation des loyers selon les différents indices légaux de référence qui s’appliquent à chaque catégorie d’actifs immobiliers (IRL pour les logements, ILC pour les locaux commerciaux, ILAT pour les bureaux et les actifs logistiques).

Les SCPI permettent d’autre part d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié en termes de typologies d’actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie, résidentiel…) et sur le plan géographique (France et étranger), dans lequel le risque locatif est dilué sur plusieurs dizaines, voir centaines de locataires, et dont la gestion est confiée à un professionnel de l’investissement. Grâce à cette diversification du patrimoine et cette mutualisation du risque de carence locative,  l’incertitude en terme de valorisation et de pérennité des loyers est moins élevée sur une SCPI que sur un bien immobilier détenu en direct par un investisseur privé (le plus souvent un logement avec un seul locataire dans les murs).

On peut citer comme SCPI, actuellement intéressante pour envisager un investissement : Activimmo, spécialisée dans l’immobilier logistique, qui a distribué un taux de 5,50% en 2022. La SCPI Epargne Pierre, majoritairement investie en actifs de bureaux, est également une bonne option (5,28% de taux de distribution en 2022). On envisagera dans le secteur des commerces la SCPI Cristal Rente (5,02% en 2021), Pierval Santé sur les actifs liés à la santé et au grand âge (5,35% en 2022), et Kyaneos Pierre pour le résidentiel (5,37% en 2022).

ASSURANCE-VIE, le placement accessible et flexible de 2023

L’assurance vie permet aujourd’hui d’investir dans des fonds euros de moins en moins attractifs (rémunération moyenne à peine supérieure à 1,2% en 2021 selon la Banque de France), mais aussi et surtout d’avoir accès à des unités de compte immobilières beaucoup plus rentables. Le gros avantage de l’assurance vie est bien sûr sa fiscalité imbattable, que ce soit sur les gains générés au fil de l’eau qui échappent à l’impôt sur le revenu -dans la limite de 4600€ par an pour un contribuable individuel ou 9200€ pour un couple soumis à imposition commune-, ou bien sur le régime des droits de succession en cas de décès (exonération totale des frais de succession jusqu’à 152.500€ sur toutes les primes versées avant l’âge de 70 ans). Le maître mot de ce support d’épargne est la flexibilité : à l’entrée avec un rythme d’épargne à géométrie variable (possibilité d’un versement unique ou de souscriptions programmées selon une fréquence mensuelle ou trimestrielle), mais également à la sortie avec des retraits partiels possibles à tout moment moyennant des préavis très courts (rachats partiels ou avances).

Le contrat d’assurance vie NetLife 2 permet de se construire une épargne 100% immobilière bien rémunérée, avec un investissement sous-jacent dans des UC de type SCPI, SCI et OPCI. Accessoirement, ce contrat est un excellent moyen d’organiser sa succession de façon optimale.

CLUB DEAL : l'investissement 2023 réservé aux investisseurs qualifiés

Les club deals immobiliers sont particulièrement intéressants pour une clientèle avertie capable de miser plus de 100.000€. Les rendements visés par ce type de structures sont en général compris entre 6% et 10% par an (taux de rendement interne) grâce à l’utilisation de l’effet de levier. En général concentré sur un petit nombre d’opérations immobilières à forte valeur ajoutée, le club deal est structuré pour une période déterminée (typiquement de 5 à 8 ans), qui intègre la durée estimée de revente des actifs. Ces structures sont très transparentes dans la mesure où l’épargnant a une connaissance précise des actifs immobiliers dans lesquels il a investi ainsi que de la stratégie de création de valeur initiée par le gérant. La fiscalité des club deals est attractive, ces véhicules étant souvent éligibles au PEA et non soumis à l’IFI.

CROWDFUNDING IMMOBILIER : l'investissement à court terme

Dans la catégorie des placements immobiliers, le crowdfunding occupe une place à part car c’est finalement le seul placement immobilier à bénéficier d’une durée de placement très courte (de 12 à 36 mois), combinée à un rendement élevé (plus de 8%, et parfois jusqu’à 12% sur certaines opérations). C’est également un produit très accessible puisque la mise de départ de l’ordre de 1000€ permet une diversification du portefeuille de l’épargnant sur plusieurs opérations. Chaque investissement correspond à une opération de promotion immobilière bien identifiée, il y a donc une complète transparence sur l’investissement. Enfin, cerise sur le gâteau, le taux de défaut historique sur ce segment de marché est extrêmement faible (inférieur à 2% depuis une dizaine d’années). A noter : un défaut correspond à un retard de remboursement de plus de 6 mois, mais en pratique les pertes générées historiquement sur les dossiers de crowdfunding en défaut sont quasiment nulles chez la plupart des grandes plateformes.

Bien choisir ses investissements en 2023 n’est finalement pas un problème insoluble, malgré le caractère inédit de la conjoncture économique et géopolitique actuelle. La première question qui se pose est bien sûr liée au « repricing » auquel on assiste sur les différentes catégories d’actifs financiers, sous la poussée de l’inflation et des resserrements monétaires opérés en conséquence par les grandes banques centrales à travers le monde. On a vu que l’immobilier, de par ses caractéristiques résilientes intrinsèques comme l’indexation des loyers, est une bonne réponse au nouveau paradigme des marchés. De nombreuses solutions concrètes existent pour décliner cette classe d’actifs en produits de placement performants et adaptés à chaque profil d’épargnant : les SCPI pour bénéficier d’un fort rendement immédiat et d’une diversification sectorielle et géographique optimale, l’assurance vie investie en UC immobilières pour la flexibilité et l’attractivité fiscale de l’enveloppe, les club deals pour les profils plus avertis disposant de fonds conséquents, et enfin le crowdfunding qui propose une combinaison risque/rendement/maturité unique sur le marché.