La SCPI Optimale (Consultim AM) distribue plus de 6% en 2023

2023 : une année de retournement de marché et de dispersion des performances

La SCPI Optimale « fait partie de ces acteurs qui, en 2023, ont su tirer leur épingle du jeu dans un contexte immobilier chahuté », résume la société de gestion Consultim Asset Management. En effet, avec 6,02% de taux de distribution, contre 4,50% environ pour la moyenne des SCPI du marché – un taux en progression de 50 points de base par rapport aux réalisés 2021 et 2022 et à l’objectif initial 2023 – cette SCPI a mis à profit les décotes consenties par certains vendeurs immobiliers pour booster le rendement courant de son portefeuille au fur et à mesure de l’investissement de sa collecte.

À l’autre extrémité du spectre, on retrouve des SCPI plus anciennes qui ont cessé de collecter et n’ont fait que subir la baisse des prix sur leur stock d’immobilier existant. Non seulement ces dernières n’ont pas pu profiter des opportunités qui se multipliaient dans le marché pour les acquéreurs disposant de fonds propres disponibles sans délais, mais elles ont dû réviser à la baisse leurs prix de parts pour tenir compte de la correction des valeurs d’expertises, entre -8 et -17%. Au final, les associés de ces véhicules historiques ont enregistré un rendement global (dividende + évolution du prix de part) négatif.

Rien de tel pour ceux de la SCPI Optimale qui, outre ce rendement distribué en hausse par rapport à 2022 et qui a franchi le seuil symbolique des 6% pour la première fois, ont eu la garantie au mois d’octobre que le prix de part de leur SCPI ne bougerait pas sur l’année 2023. La trajectoire de la SCPI Optimale est symptomatique de la dispersion observée sur le marché des SCPI entre les jeunes véhicules qui proposent des rendements attractifs et profitent des « bonnes affaires » sur l’immobilier tertiaire, et les produits plus anciens lestés par un stock d’actifs achetés en haut de cycle et qui souffrent en valorisation.

« Ces bonnes performances nous permettent de préserver l’effet relutif des nouvelles acquisitions et de rester confiant dans notre capacité à maintenir le prix de la part sur 2024, tout en poursuivant la dynamique de progression du taux de distribution. Fin 2023, le rendement de notre patrimoine immobilier s’élève à 7,5% frais et droits inclus. Ainsi, notre objectif minimum de distribution pour 2024 est de 5,8%, avec pour ambition de dépasser les 6 % », résume Thibault Garçonnat, Directeur Général de Consultim Asset Management.

Une collecte brute de 24,7 millions d'euros en 2023 et une capitalisation de 58 millions d'euros

En 2023, la SCPI Optimale a engrangé une collecte brute de 24,7 millions d'euros, assez proche de celle observée en 2022, dans un contexte de forte baisse générale de la collecte des SCPI selon l’ASPIM. Là encore, le contraste avec les SCPI traditionnelles est saisissant, celles-ci ayant subi des sorties importantes d’investisseurs institutionnels conduisant dans certain cas à une liste d’attente pour les retraits de parts. Sur la plupart de ces véhicules, la situation de liquidité a fait fuir les souscripteurs qui se sont rabattus sur les SCPI récentes dégageant de meilleures performances et non sujettes à des retraits de parts problématiques.

À ce sujet, Consultim AM précise qu’aucune part n’est en attente de retrait actuellement sur la SCPI Optimale. 5,6 millions d'euros de rachats ont été comptabilisés sur l’ensemble de l’année 2023, dont 95% émanent de retraits planifiés des investisseurs « sponsors » présents à la création de la SCPI. Seuls 300.000 euros de retraits ont été initiés par des épargnants standards.

« Les ventes des sponsors étaient anticipées depuis le lancement de la SCPI car ces parts correspondaient à la période de lancement du fonds et avaient vocation à être rachetées une fois la SCPI sur les rails. C’est désormais chose faite », souhaite préciser Edouard Fourniau, Président de Consultim Asset Management. Au final, la capitalisation de la SCPI Optimale a augmenté de presque 50% en 2023, après un triplement en 2022…

« Nos performances de collecte sur Optimale en 2023 nous permettent de poursuivre le développement du portefeuille », estime Edouard Fourniau. « La collecte 2023 a été totalement investie, nous donnant l’occasion de saisir de nouvelles opportunités de marché et ainsi réaliser des acquisitions d’autant plus intéressantes pour le fonds. Cette tendance positive devrait se poursuivre début 2024. En effet, les nouveaux investissements aux rendements plus élevés, compte tenu de la baisse des prix, vont contribuer à pérenniser les taux de distribution élevés servis par ces SCPI « collectrices », à l’instar d’Optimale », poursuit-il. « Nous poursuivons notre stratégie opportuniste en visant des actifs diversifiés, principalement dans les métropoles régionales et villes de taille moyenne, pour des enveloppes unitaires aux alentours de 5 millions d'euros », complète Thibault Garçonnat.

Communication commerciale.

Investissement immobilier long terme. Risque de perte en capital. Performance et revenus non garantis. Risque de liquidité. Rachat de parts non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.