La SCPI Epsilon 360° distribue 6,25% de rendement à ses associés en 2023

Une fenêtre d’opportunité sur l’immobilier qui pourrait ne pas durer

Selon la société de gestion Epsicap REIM – qui a en charge la SCPI Epsilon 360° depuis son lancement fin 2021 – « les objectifs de rendement annoncés par les SCPI placent la barre de plus en plus haut ». Pour ces acteurs de pouvoir, cela implique d'acheter des actifs immobiliers proposant des rendements immédiats beaucoup plus importants qu’auparavant.

C’est une chose de parvenir à assurer ces rendements en 2023 – année durant laquelle un certain nombre de vendeurs étaient disposés à consentir des décotes significatives pour se débarrasser de leurs actifs immobiliers (phénomènes de « ventes forcées ») – mais c’en est une autre de pouvoir soutenir ces rendements dans la durée, ce qu’Epsicap REIM appelle la « soutenabilité » dans le temps de la performance, qui dépend de « la capacité des gérants à déployer leur collecte à des rendements en cohérence avec leurs objectifs ambitieux quel que soit le cycle ».

Or, le niveau des taux d’intérêt semble bien avoir plafonné à l’automne dernier, lorsque l’OAT 10 ans avait brièvement dépassé le seuil de 3,50%. Depuis, on assiste à un lent et volatil mouvement de décrue, alors que la BCE annonce désormais que ses taux d’intervention pourraient commencer à baisser avant la fin de l’année. Pour Epsicap REIM, « le point bas des prix immobiliers est désormais probablement atteint, sauf pour les actifs les plus volumineux ou ceux présentant une inadéquation structurelle avec les demandes des utilisateurs. Nous pourrions assister dès le second semestre 2024 à l’amorce d’une recompression (une baisse) des taux de rendement à l’acquisition ». Ce serait à la fois une bonne nouvelle pour les SCPI dans leur ensemble, notamment pour celles qui ont dévalorisé leur prix de part depuis le début de l’été 2023. Néanmoins, ce serait également une mauvaise nouvelle puisque cela constituerait un environnement moins favorable pour les jeunes SCPI qui ne pourraient plus aussi facilement acheter de l’immobilier bradé par les vendeurs. La fenêtre d’opportunité actuelle pour les acheteurs pourrait donc prochainement se refermer.

« Dans ce contexte, nous restons plus que jamais convaincus de la pertinence de notre stratégie d’investissement dédiée exclusivement aux actifs smallcaps, permettant – quels que soient les cycles immobiliers – de surperformer le marché sans pour autant augmenter le profil de risque de nos investissements », conclut Epsicap REIM à destination de ses associés pour indiquer que la nouvelle configuration immobilière ne menace pas sa rentabilité prévisionnelle.

Un taux de distribution de 6,25% en 2023 pour la SCPI Epsilon 360°

Le taux de distribution servi par la SCPI Epsilon 360° à ses associés en 2023 aura été de 6,25%, soit 17 points de base de plus qu’en 2022 (6,08%). Ainsi, celle-ci conforte son positionnement dans le groupe des SCPI qui distribuent plus de 6%, c'est-à-dire moins d’une dizaine de véhicules en 2022, et probablement une bonne quinzaine en 2023. Nous sommes sur ces SCPI « performantes » très loin au-dessus de la moyenne du marché qui est de l’ordre de 4,50% selon l’ASPIM, avec un certain nombre de SCPI historiques capitalisant plusieurs milliards d'euros et qui ont des rendements distribués à peine supérieurs à 4%.

Le résultat affiché par la SCPI Epsilon 360° en 2023 est pour une bonne part lié à « la sélection rigoureuse des emplacements et des locataires » qui « aboutit à des taux d’occupation et de recouvrement qui frôlent les 100% sur l’exercice écoulé », selon Epsicap REIM. D’autre part, les valeurs d’expertises du patrimoine de cette SCPI restent très résilientes, avec une décote du prix de souscription proche de 9% par rapport à la valeur de reconstitution. Il n’y a donc pas de risque de baisse de prix de part dans l’immédiat, contrairement à un bon nombre de SCPI (une vingtaine environ) qui n’ont eu d’autre choix que de diminuer leur prix de souscription de façon significative au 2ème semestre 2023.

Au-delà du rendement attractif, les épargnants voient dans cette stabilité du prix de part un gage de sécurité supplémentaire et n’hésitent pas à investir dans la SCPI Epsilon 360° – 40 millions d'euros de collecte a été enregistrée en 2023 – qui fait partie des quelques SCPI polarisant la collecte du marché en fin d’année dernière.

8% de performance globale visée en 2024

« Au titre de 2024, nous nous fixons un objectif de performance globale de 8% (taux de distribution + revalorisation du prix de part), dont un objectif de taux de distribution de nouveau en progression, à 6,50%. L’objectif présenté est une estimation des performances futures sur la base des données 2023 et d’hypothèses de marché prises par Epsicap REIM sans que cela ne constitue une promesse ou une garantie de performance », résume la société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI Epsilon 360° publié fin janvier.

Le dividende mensuel est ainsi augmenté à 1,35 euros par part dès le mois de janvier 2024 (payé mi-février) contre 1,28 euros par mois au dernier trimestre 2023. Avec un prix de part de 250 euros, proche de la borne basse réglementaire de 10% de décote par rapport à la valeur de reconstitution de 273,92 euros au 31/12/2023, ce rythme de 1,35 euros de dividende par mois représente effectivement un taux annuel de distribution de 6,48% et une revalorisation du prix de part pourrait devenir nécessaire dans le courant de l’année 2024 !

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Acheter des parts de SCPI  est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Epsicap REIM , SAS au capital de 500 000 euros immatriculé au RCS de Bordeaux sous le numéro 899 955 686. Epsicap REIM exerce, conformément à son programme d’activité présenté à l’AMF, une activité de société de gestion de portefeuille sous le n°GP-202165 en date du 1 septembre 2021.