SCPI historiques qui collectent : quel est leur secret ?

Des stratégies d’investissement à l’écart des sentiers battus

La première société de gestion à être sortie des marchés traditionnellement exploités par les SCPI est sans doute Corum. Dès 2012 avec sa SCPI Corum Origin, elle a ciblé des marchés situés en dehors des frontières de l’hexagone, ce qui à l’époque était totalement novateur. En termes de typologies d’actifs, alors que le marché était quasi-exclusivement centré sur les immeubles de bureaux et les actifs commerciaux de centre-ville, Corum est allé chercher des entrepôts situés en périphérie des villes, ainsi que des retail parks. Ce pari un peu osé et parfois critiqué à l’époque par la communauté des gérants établis, s’est révélé être bien meilleur à l’aune de la crise actuelle que le comportement moutonnier adopté à l’inverse par les SCPI « mainstream ».

En effet, la période des taux zéro a en quelque sorte endormi les gérants en les biberonnant à la hausse quasiment systématique des prix immobiliers année après année. En conséquence, ils se sont laissés prendre au piège des effets de mode comme le thème du « Grand Paris » ou de l’immobilier en Allemagne, se retrouvant nombreux à chasser les mêmes actifs, ce qui a eu pour effet d’en renchérir le prix. Le réveil a été brutal en 2023 pour ces gérants, car ces actifs achetés sans doute trop cher dans la période d’euphorie immobilière sont aussi ceux qui ont le plus dévissé en valorisation depuis un peu plus d’un an. Les SCPI historiques qui avaient adopté cette stratégie d’investissement pro-cyclique ont donc souvent été contraintes de fortement réduire leur prix de part depuis 12 mois, parfois jusqu’à -19% pour les plus touchées d’entre elles.

À l’inverse, les SCPI de Corum n’ont pas eu à baisser leur prix de part et son véhicule historique Corum Origin a à nouveau distribué plus de 6% à ses associés en 2023. La conséquence sur la collecte est mécanique, la société de gestion Corum étant devenue le premier collecteur net du marché au 4ème trimestre 2023, avec en particulier plus de 80 millions d'euros de collecte nette enregistrée sur Corum Origin.

Les SCPI historiques de grandes sociétés de gestion adossées à des groupes bancaires comme Amundi Immobilier ou BNP Paribas REIM enregistrent par contraste une quasi-disparition de leur collecte nette sur la fin de l’année 2023, les épargnants étant probablement échaudés par la baisse des prix de parts et le moindre niveau de leurs taux de distribution, largement en-dessous de 5%.

Les SCPI qui ont peu collecté en haut de cycle subissent moins la baisse actuelle des marchés immobiliers

Parmi les SCPI qui ont été épargnées par la purge du marché, on retrouve aussi des véhicules historiques qui ont peu collecté au cours des années de bulle immobilière, comme par exemple Allianz Pierre. Cette dernière n’a pas eu à baisser son prix de part en 2023 alors qu’elle était investie sur un secteur largement exposé à l’ajustement des valeurs immobilières, les bureaux franciliens. Néanmoins, ses fondamentaux solides lui ont permis d’absorber ce choc de marché car le gérant a fait preuve historiquement d’une grande prudence à la fois sur la collecte, le prix de part (fortement décoté début 2023), la qualité des actifs sélectionnés, ainsi que sur l’effet de levier : l’endettement d’Allianz Pierre est nul, une configuration assez rare dans l’univers actuel des SCPI. Malgré tout, le faible rendement de cette SCPI – 4,01% de taux de distribution en 2023 – a éloigné les candidats à l’investissement et la collecte nette a été nulle au T4 2023, avec environ 4,3 millions d'euros de capitaux en attente de rachats au 31/12/2023.

Certaines thématiques sont plus résilientes dans la crise actuelle

D’autres SCPI historiques ont pu traverser le retournement actuel du marché immobilier sans subir trop de dégâts : il s’agit souvent de véhicules ayant développé des thématiques de niche, sur des secteurs immobiliers peu travaillés par les grands investisseurs. On pense en particulier aux marchés régionaux, exploités par les SCPI Vendôme Régions et Épargne Pierre, à la thématique de la santé avec Pierval Santé, et à l’immobilier logistique avec Activimmo. L’ensemble de ces SCPI continuent de connaître une belle dynamique commerciale malgré le ralentissement général du marché.

Par exemple, Épargne Pierre collecte encore 40,4 millions d'euros nets au T4 2023, un volume en retrait par rapport au début de l’année 2023, mais qui reste largement positif. Même constat sur Vendôme Régions qui approche également de 40 millions d'euros de collecte nette au 4ème trimestre. Pierval Santé fait de son côté partie des plus gros collecteurs du marché sur la fin de l’année 2023 derrière Corum Origin, Iroko Zen et Remake Live, avec environ 55 millions d'euros de collecte nette au T4 2023. Quant à Activimmo, elle se positionne non loin de ces locomotives du marché avec 48,1 millions d'euros de collecte nette sur cette même période.

On remarquera aussi que toutes les SCPI dont la collecte résiste à la crise actuelle du marché immobilier ont deux points communs :

1. Elles ont toutes distribué plus de 5% à leurs associés en 2023 ;
2. Elles n’ont pas baissé leur prix de part.

Avertissements :

Acheter des parts de SCPI  est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Cette communication a un caractère commercial, n'est pas un document contractuel ou un document d'information requis par une quelconque disposition législative, et n'est pas suffisante pour prendre une décision d'investissement. Vous êtes invité à consulter les documents d'information avant toute décision d’investissement.