Investir dans une SCPI
Investir dans une SCPI s'apprécie selon 2 aspects. Par rapport à la détention en direct d'un bien immobilier, celui qui achète des parts bénéficie d'un réel allègement de ses contraintes. Il n'a pas à rechercher et choisir un immeuble puis à réaliser d'éventuels travaux pour le mettre en conformité avec les dernières exigences techniques ou règlementaires. Autre souci écarté, le particulier ne gère pas sa relation avec son locataire. La SCPI se charge de le trouver, de vérifier sa solvabilité et d'encaisser les loyers. On ne le soulignera jamais assez, mais les nouvelles exigences qui pèsent sur les propriétaires avec la loi « Alur » plaident de plus en plus en faveur d'une délégation de la gestion immobilière. Au delà du fait qu'une société de gestion spécialisée est bien mieux armée pour défendre les intérêts des associés, elle est aussi parfaitement au courant des évolutions législatives, des conditions du marché locatif et de l'investissement. Ce qui n'est pas forcément le cas, faute de temps ou d'expérience des propriétaires bailleurs !
Parmi les autres atouts, la SCPI mutualise le risque locatif. Autrement dit, grâce à la diversification locative de son patrimoine, l'impact de la vacance sur un ou plusieurs actifs est dilué par les revenus procurés par les autres immeubles du patrimoine. Enfin, la question du financement est facilitée par la possibilité de moduler l'acquisition des parts en fonction des possibilités financières de l'épargnant... quelques milliers d'euros suffisent !
Profiter de la fiscalité « Duflot » au travers des SCPI
La loi Duflot est en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cadre d'un investissement locatif. Mais pour profiter de ces avantages, l'état exige des contreparties.
Principe
L'investisseur achète une SCPI investie en logements neuf. Il peut renouveler l'opération chaque année à condition de ne pas dépasser un montant maximal annuel de 300.000€.
La SCPI prend l’engagement de louer chaque bien pour une durée minimum de 9 ans. Au delà de l'aspect fiscal, l'originalité du dispositif Duflot s'exprime au travers du respect par le propriétaire d'un certain niveau de loyer et de conditions de ressources pour le locataire. Globalement le plafonnement des loyers dans les zones dîtes « tendues » revient en moyenne à louer à un prix inférieur à 20 % à celui du marché. Toutefois, le propriétaire peut moduler son prix à la baisse ou à la hausse selon la taille et la qualité du logement.
Fiscalité
L'avantage fiscal assorti à un investissement de 300.000€ en SCPI permet une réduction d'impôts de 17,1 % (18% x 95%) soit un maximum de 51.300€. Un investissement de 200.000€ donne une déduction totale de 34200€ ou de 3800€ chaque année pendant 9 ans.
A noter. Si le montant de la réduction excède le mondant de l'impôt du, la différence ne se reporte pas sur l'imposition des années suivantes. Le surplus éventuel est perdu. Enfin, le dispositif Duflot entre dans le champ du plafonnement global des niches fiscales limité par foyer fiscal à 10.000 € du revenu imposable en 2013.
Choisir la facilité avec les SCPI Duflot
Compte tenu des contraintes à l'acquisition et à la location, les SCPI Duflot sont un outil pratique pour un investisseur souhaitant bénéficier de la fiscalité attractive de la loi Dufot.
A l'image d'un investissement immobilier en direct, il s'agit d'un placement à long terme... sauf à perdre la réduction d'impôt accordé par la loi.
Les parts doivent être conservées pendant au moins 9 ans. Mais cette période pourra être plus longue puisqu'elle court à compter de la date de mise en location, par la SCPI, du dernier logement acquis au moyen de la souscription. Généralement, les sociétés de gestion estiment que ce délai de détention est d’environ 14 ans.
Elles précisent en outre que le marché secondaire sera très limité car l’avantage fiscal, élément essentiel de la rentabilité du placement, ne peut pas, pour le moment, être transmis. Du coup, la possibilité de vendre des parts sur le marché sera difficile et aléatoire sauf à des prix très décotés.
Enfin, du fait d'un marché secondaire quasi inexistant, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la Société, soit dans un délai estimé à 16 ans au total, compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine.
La rentabilité d'un placement en SCPI Duflot s'apprécie au regard des dividendes versés. Ces derniers dépendent des conditions de location des immeubles et plus précisément de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers. Ces revenus sont estimés par les sociétés de gestion à environ 2% par an dès lors que le parc immobilier est loué. La rentabilité dépend également du capital reçu lors de la vente des parts ou à la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée du placement. En tous cas, l'investisseur doit retenir que la performance de son placement s'exprimera pleinement en fin de vie de la société et non seulement sur la seule réduction d’impôt.
Télécharger
