L’immobilier performant sur le long terme

Deux crises successives qui pèsent lourd sur 5 ans )

Sur la période historique la plus courte étudiée par l’IEIF ), deux crises importantes se sont succédées. Elles ont eu des effets très différents sur les marchés financiers et immobiliers. Tout d’abord, la pandémie de Covid-19 (début 2020) puis la guerre en Ukraine, deux ans plus tard.

En 2020, la mise à l’arrêt de l’économie a provoqué une forme de déflation, bénéficiant aux marchés obligataires et défavorable aux marchés actions. Par contraste avec ce premier épisode de crise, l’année 2022 a été marquée par le retour d’une inflation élevée et la mise en œuvre d’une politique monétaire restrictive par les principales banques centrales. Conséquence ? 2022 aura été une année où les marchés obligataires et les actions ont baissé de concert, ce qui n’était pas arrivé depuis 1994.

Sur l’immobilier, la pandémie de 2020 a eu un impact clairement négatif sur les loyers,surtout le commerce et l’hôtellerie, mais très amorti sur les valeurs grâce à la baisse des taux. À l'inverse, la crise de 2022 a eu un autre effet : progression des loyers indexés sur l’inflation, mais baisse des expertises en raison de la hausse des taux.

Au global, les marchés obligataires auront été les plus pénalisés sur les 5 dernières années avec un TRI de -5,2%, si l’on exclut les foncières cotées qui ont subi une désaffection spécifique en bourse. À l’autre bout du spectre, l’or tire très bien son épingle du jeu en raison de son statut de valeur refuge lors de ces deux crises successives avec un TRI de 8,1%.

Néanmoins, c’est un actif immobilier qui monte sur la première marche du podium avec 18,6% de performance globale : les locaux industriels (logistique et locaux d’activité) dont les valorisations ont fortement progressé à la suite de la pandémie de Covid-19. Les actifs de logement (TRI de 7,9%) et l’immobilier de bureaux (TRI de 7,6%) sont classés respectivement en 3ème et 4ème position sur 5 ans, ce qui signifie que 3 des 4 meilleures classes d’actifs entre 2017 et 2022 sont immobilières.

Sur 15 ans, l’immobilier est presque imbattable

Lorsque l’on allonge la perspective historique aux 15 dernières années ), la hiérarchie des performances fait à nouveau la part belle à l’immobilier, seulement si l’on exclut l’or qui arrive cette fois-ci en 1ère position avec un TRI de 7,4% grâce – en grande partie – à son extraordinaire progression de 2008-2009 lors de la grande crise financière.

Les six meilleurs placements en termes de performances (2ème à 7ème place) font partie de la classe d’actifs immobilière :

1. Commerces France (TRI de 7,2%) ;
2. Logistique France (TRI de 6,1%) ;
3. Bureaux France (TRI de 5,7%) ;
4. Logement France (TRI de 5,7%) ;
5. Logement Paris (TRI de 5,7%) ;
6. SCPI (TRI de 5,7%).

Les actions n’arrivent qu’en 8ème position avec un TRI de 4%, pénalisées par leur baisse de 40% enregistrée en 2008. Quant aux obligations, elles enregistrent un maigre TRI de 0,9% sur la période 2007-2022 en raison de la faiblesse des taux d’intérêt à partir de 2015.

Sur 40 ans, les actions battent les autres placements, mais l’immobilier les suit de près

La période 1982-2022 est la plus longue étudiée par l’IEIF. Elle correspond à un horizon de placement proche de celui des fonds de pension et valide un a priori répandu dans l’univers des investisseurs institutionnels : sur très longue période, les actions restent le support de placement le plus performant avec TRI de 15,1% sur 40 ans, malgré la très forte volatilité qui pénalise cette classe d’actifs : certaines années à -40% comme 2008, d’autres au-delà de +50% comme 1999.

Pour les investisseurs ne désirant pas subir ce type de risque, il est intéressant de constater que les 4 placements suivants dans la hiérarchie des performances sont de nature immobilière :

1. les foncières cotées avec un TRI de 11,5% ;
2. Logement Paris avec un TRI de 10,8% ;
3. OPCI avec un TRI de 9,4% ;
4. SCPI avec un TRI de 8,3%.

À noter que les obligations arrivent loin derrière avec un TRI de 4,5% sur 40 ans, malgré une période au cours de laquelle les taux d’intérêt étaient très élevés (années 1980).

En résumé, que cela soit sur 5, 15 ou 40 ans, on retrouve une majorité d’actifs immobiliers dans le club des 4 ou 5 placements les plus performants. La hiérarchie exacte des rendements n’est certes pas la même selon l’horizon considéré : la logistique est très en avance sur les 5 dernières années, alors que le commerce est meilleur sur 15 ans.

Néanmoins, un investissement diversifié et mutualisé en immobilier comme la SCPI donne une image intéressante de la performance moyenne de la classe d’actifs immobilière pour un épargnant ne souhaitant pas privilégier une typologie sectorielle particulière : un TRI de 3,8% sur 5 ans, de 5,7% sur 15 ans et de 8,3% sur 40 ans. Sur chacune de ces périodes, les SCPI battent très largement les placements obligataires, seule catégorie d’actifs financiers ayant une volatilité comparable.