L’ASPIM et l’IEIF communiquent sur les performances et les investissements des fonds immobiliers grand public au 1er semestre 2023

Une bonne dynamique des revenus locatifs qui contraste avec les baisses de prix

Le constat de l’ASPIM est mitigé sur le marché immobilier au premier semestre 2023. D’un côté, on assiste clairement à une baisse des valeurs d’expertises des actifs immobiliers en raison de la remontée des taux d’intérêts, mais de l’autre, on ne peut nier que les revenus locatifs résistent bien, ce qui se traduit par un taux de distribution « conforme aux attentes » pour les fonds immobiliers.

Selon Jean-Marc Coly, président de l’ASPIM : « Le secteur immobilier s’adapte progressivement aux changements rapides des conditions de marché. Les baisses de valorisations observées sur le premier semestre 2023 indiquent l’émergence d’un nouveau cycle et rappellent que l’investissement immobilier s’inscrit sur un horizon de placement long. À court et moyen terme, l’ajustement des valeurs devrait permettre de rehausser la prime de risque des actifs immobiliers et permettre aux investisseurs de bénéficier de la hausse des rendements. »

Distribution en hausse pour les SCPI

Un signe que l’inflation se transmet bien aux loyers : les acomptes distribués par les SCPI au 1er semestre 2023 augmentent de 2,56% en moyenne pondérée par rapport à ceux qui ont été versés au 1er semestre 2022. Cela se traduit par un taux de distribution de 2,20% (soit 4,40% annualisé) : un niveau légèrement supérieur à celui de S1 2022 qui était de 2,15%.

Concernant les valorisations, l’ASPIM note une quasi-stabilité des prix de parts avec -0,04% sur le semestre, les SCPI ayant augmenté leur prix de parts (10% des véhicules) compensant peu ou prou celles qui l’ont diminué, c'est-à-dire 7% des SCPI. Néanmoins, il faut garder à l’esprit que des baisses importantes de prix de parts ont eu lieu à partir du mois de juillet sur des véhicules de forte capitalisation gérés par des filiales de grands groupes bancaires, et ceux-ci se reflèteront dans les chiffres du second semestre qui seront publiés début 2024. À ce titre, l’ASPIM précise à ce titre qu’elle « sera attentive aux conclusions qui seront tirées par ses adhérents à l’issue de la revue d’expertises de mi-année ».

Par contraste avec les SCPI, les deux autres catégories de véhicules immobiliers grand public non cotés – les OPCI et les SCI en unités de compte d’assurance vie – subissent une très nette érosion de leur performance :

• les OPCI corrigent de 3,19% sur le 1er semestre 2023 après -3,48% en 2022 ;
• les SCI plongent également – mais dans une moindre mesure – en territoire négatif avec un chiffre de -1,07% sur le semestre, contre +3,7% en 2022.

Les investissements réalisés par les fonds immobiliers grand public au 1er semestre 2023

Sur la période du 1er semestre 2023, l’ASPIM observe que les acquisitions réalisées par les fonds immobiliers grand public (SCPI, OPCI et SCI) sur des actifs détenus en direct s’élèvent à 3,9 milliards d'euros. L’immense majorité de ce volume est apporté pas les SCPI avec 3,2 milliards d'euros, soit 82% du chiffre global. Les SCI contribuant pour 572 millions d'euros en immobilier direct, auxquels il convient d’ajouter 635 millions d'euros d’investissements en fonds immobiliers non cotés. Pour les OPCI grand public qui ne collectent quasiment plus depuis de nombreux mois, le volume d’investissements atteint à peine plus de 100 millions d'euros.

Concernant les arbitrages, les trois catégories de fonds grand public ont cédé pour 566 millions d'euros d’actifs immobiliers détenus en direct au cours du 1er semestre 2023 : les SCPI contribuant pour 85 % à ce montant global, 9% pour les SCI et 6% pour les OPCI.

En termes de typologies d’actifs :

• les bureaux sont la première catégorie d’actifs représentée dans les acquisitions opérées au 1er semestre 2023 par les fonds immobiliers grand public avec une quote-part de 33% ;
• la logistique et les locaux d’activités : 16 % des montants investis ;
• la santé et l’éducation : 16% ;
• le résidentiel : 14 % en incluant les résidences gérées ;
• le commerce : 13 % ;
• l’hôtellerie, le tourisme et les loisirs : 6 % ;
• les locaux mixtes et autres typologies : 2%.

En termes de ventilation géographique, les fonds immobiliers grand public ont principalement jeté leur dévolu sur les marchés régionaux et l’étranger au 1er semestre, respectivement 39% et 34%. Pour sa part, l’Île-de-France a représenté 26% des acquisitions sur cette période, dont 11% pour Paris intra-muros. Sur les marchés européens, c’est l’Allemagne qui occupe toujours la première place avec 9% des montants globaux investis, soit environ 35% de part de marché « européenne ». Ensuite, viennent :

• l’Espagne : 8% ;
• le Royaume-Uni : 5% ;
• l’Italie : 3% ;
• les Pays-Bas : 3% ;
• l’Irlande : 3% ;
• la Belgique : 2% ;
• et le Portugal : 1%.

Les autres zones européennes (notamment l’Europe de l’Est et du Nord) comptent seulement pour 1% des montants investis.