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La fin du régime Pinel est-il une bonne chose pour le marché immobilier résidentiel ?

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La nouvelle est tombée il y a tout juste trois mois : le gouvernement a décidé de supprimer le dispositif Pinel dans le secteur du logement neuf à partir de 2025. La fin prévisible de cette mesure à échéance fin 2024 plombe un peu plus encore le moral des promoteurs immobiliers, déjà aux prises avec une des pires crises qu’ils ont connues depuis 30 ans. En effet, les chiffres de ventes et de réservations de logements neufs sont aujourd’hui au plus bas et la disparition programmée d’une partie des investisseurs appâtés par la carotte fiscale du Pinel ne va pas arranger les choses.

Les causes de cette baisse d’activité sur le front de l’immobilier résidentiel neuf sont identifiées et procèdent d’une logique implacable : d’une part la forte hausse des taux d’intérêt – ceux-ci ont quasiment triplé sur les crédits immobiliers en l’espace de 12 mois – désolvabilise une partie des candidats à l’acquisition. D’autre part, l’inflation sur le cours des matières premières depuis le début de la guerre en Ukraine renchérit considérablement les coûts de construction pour les promoteurs.

Cet « effet ciseaux » redoutable se traduit par un effondrement des volumes de ventes. Certains programmes n’enregistrent à ce jour aucune réservation : ils ne sortiront jamais de terre. On peut donc légitimement se poser la question des conséquences de la fin du régime Pinel : est-ce un mal pour un bien, forçant le secteur à sortir de sa zone de confort pour renouveler ses pratiques ? De nouveaux intervenants peuvent-ils se substituer aux acteurs traditionnels pour innover et faire repartir le marché, à un moment où le besoin de logements n’a jamais été aussi important dans notre pays ?

Les promoteurs sont piégés par l’équation des taux d’intérêt et des prix de production

Le dispositif Pinel permet aux investisseurs d'un logement neuf d’obtenir une réduction d’impôt comprise entre 10,5 et 17,5% de la valeur de l’acquisition, selon la durée d’engagement locative choisie (de 6 à 12 ans) et sous réserve de respecter des plafonds de ressources pour les locataires qui occupent ces logements et des plafonds de loyers : de 10,55 €/m² pour la zone B1 à 17,62 €/m² pour la zone A bis. Dans la pratique, la zone A bis recouvre les communes les plus chères de la région parisienne (Paris, Versailles, Neuilly-sur-Seine…) où le coût du foncier, ajouté au prix de construction des bâtiments aux dernières normes techniques et environnementales, impliquent des prix de vente parfois largement supérieurs à 10.000 €/m² !

À ce niveau de valorisation, les rendements locatifs bruts proposés hors avantage fiscal (avant charges locatives) ne dépassent pas 2% en raison du plafond de loyer imposé par le dispositif. Or, ces opérations relativement sécurisées en termes de risque locatif (la demande étant beaucoup plus forte que l’offre sur ces localisations) se finançaient il y a encore un an à environ 1% de taux sur des crédits amortissables de longue durée de 20 ou 25 ans. Aujourd'hui, le tableau a complètement changé puisque les barèmes des crédits immobiliers récemment mis à jour par les banques dépassent aujourd’hui 4% ! Par conséquent, emprunter à 4% pour investir à 2% est peu attractif pour les épargnants, ce qui explique en grande partie les baisses de volumes sur l’immobilier locatif.

À la différence d’autres marchés soumis à la loi de l’offre et de la demande, les promoteurs ne peuvent pas ajuster leurs prix de vente car leurs coûts de production sont incompressibles : mieux vaut ne pas construire que de vendre à perte. Construire des logements de moindre qualité ne résoudrait pas non plus le problème puisque ces derniers seraient directement interdits à la location, faute de respecter les normes de construction récentes.

Tant que les taux d’intérêt restent à ces niveaux – ce qui pourrait durer un certain temps en raison de la difficulté qu’ont les banques centrales à lutter contre l’inflation – il est fort probable que la production de logements à destination des investisseurs locatifs particuliers reste sinistrée. Certes, l’avantage fiscal que représente le dispositif Pinel contribue à booster le rendement de l’investissement (même si certains observateurs estimaient que cela se retrouvait dans le prix de vente), mais de façon bien insuffisante par rapport au choc de taux qui a renchéri de 40% la mensualité d’un crédit immobilier amortissable sur 20 ans.

Les investisseurs institutionnels à la rescousse

Par conséquent, l’immobilier résidentiel est devenu une classe d’actifs à rendement réel négatif, n’étant pas encore sorti de sa phase de correction des prix (sur le logement ancien) qui n’a fait que débuter, procurant un rendement net immédiat inférieur au taux sans risque. Au-delà de tout aspect fiscal, on conçoit bien que l’investissement locatif tel qu’il pouvait se concevoir depuis des décennies ne peut plus fonctionner en l’état. La fin du dispositif Pinel n’est qu’un épiphénomène par rapport au problème structurel auquel fait aujourd’hui face cette classe d’actifs.

Sur le résidentiel ancien, on sait que la correction à venir sur les prix va normaliser la situation, car il faut récupérer un rendement immobilier assorti d’une prime de risque positive par rapport aux taux d’intérêt de marché. En revanche, sur l'immobilier neuf, les prix ne peuvent pas s’ajuster comme nous l’avons évoqué plus haut. Il faut donc imaginer un changement de paradigme : à ce prix-là (qui ne peut pas baisser), qui va avoir intérêt à investir ?

La réponse semble s’imposer d’elle-même : seuls des investisseurs de très long terme comme les caisses de retraite, les fonds d’investissement ou les assureurs, qui ont l’habitude de diversifier leurs placements sur des actifs tangibles parfois peu liquides et faiblement rémunérateurs, auront la capacité financière et l’expertise technique suffisantes pour s’intéresser à ce marché qui rémunère actuellement moins qu’un compte à terme bancaire. En effet, le rendement immédiat n’est pas le seul paramètre qui entre en ligne de compte pour de tels investisseurs qui s’intéressent tout autant à la valorisation de leurs actifs sur plusieurs décennies.

Le résidentiel neuf va devenir un actif rare et cher dont la valeur à très long terme sera soutenue par l’obsolescence comparative des autres actifs résidentiels. Comme cela est acté par la loi Climat et Résilience de 2021, une bonne partie du parc immobilier ancien actuel ne pourra plus être loué d’ici une dizaine d’années en raison du durcissement des exigences environnementales appliquées au secteur résidentiel. Les propriétaires concernés – bien souvent des personnes physiques – n’auront pas toujours les moyens techniques et/ou financiers nécessaires pour rénover ces logements de façon pertinente, s’excluant de facto du marché locatif. Par contraste, les logements neufs garderont leur capacité à être loués, ce qui en garantira le rendement immobilier. Selon le même principe, le prix de ces actifs devrait progresser au cours du temps puisqu'ils seront à même de répondre à une demande locative largement excédentaire à l’offre.

 

 

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